Какие документы необходимо проверить
Приобретая квартиру в новостройке в первую очередь необходимо убедиться в надежности застройщика, у которого вы намерены купить жилье. Для этого, с юридической точки зрения, важно предпринять следующие меры:
- удостовериться в наличии у компании всей разрешительной документации на строительство конкретного дома;
- проследить всю цепочку переходов права на ту квартиру, которую Вы приобретаете: от инвестиционного контракта до вашего договора.
Нужно напомнить, что первоначальным документом, распределяющим квартиры между субъектом РФ и застройщиком, является инвестиционный контракт. Далее от имени инвестора возможна уступка принадлежащего ему права на одну квартиру, несколько или все (как правило, в качестве оплаты за какие-то услуги, материалы и т.п.). Таких переходов права может быть один, два и более. Чтобы проследить всю цепочку переходов права на покупаемую квартиру, необходимо проконтролировать переходы именно по приобретаемой квартире, проверив по каждой передаче права грамотность оформления договора, проведение расчетов между сторонами и т.д.
- если это вексельная схема оплаты, выяснить, вексель какой компании предстоит купить;
- выяснить, каким образом будут произведены расчеты по сделке, какими документами в последующем будет подтверждаться произведенная вами оплата;
- в самом же договоре необходимо проверить соответствие адреса квартиры, соответствие стоимости, сроки окончания строительства, основания и условия возврата оплаченных по договору сумм.
Это первоначальные этапы доскональной проверки квартиры при приобретении жилья в доме-новостройке. Более детально определить необходимые действия по проверке жилья можно, только четко зная схему продажи данной квартиры.
Варианты договора
В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года основной формой договора, по которому можно приобрести квартиру в доме-новостройке, определен договор долевого участия в строительстве. Этот договор очень выгоден для приобретателей, так как в нем законодательно закреплены многие обязательства компании-застройщика, например, по соблюдению сроков строительства, выплате штрафных санкций в случае их нарушения и т.п., которые строители, как правило, стараются на себя не брать.
Более того, данный договор подлежит обязательной государственной регистрации, по аналогии с покупкой квартиры на вторичном рынке, что страхует приобретателя от очень распространенного в 90-е годы прошлого века вида мошенничества – двойных продаж.
Однако для застройщиков данный вид договора не всегда удобен. Существуют несколько причин, которыми строители объясняют отказ от заключения договора долевого участия. Среди них отсутствие разрешения на строительство или договора аренды земли, которые находятся на этапе подписания.
Поэтому застройщики часто стараются использовать другие формы договора. Наиболее распространенными на сегодняшний день помимо договора долевого участия являются предварительные договоры с использованием вексельной схемы оплаты.
Предварительный договор таит опасность
Сложно рекомендовать покупателю использовать ту или иную форму договора, так как на практике строительная компания зачастую просто не оставляет клиенту выбора.
Поэтому при заключении предварительного договора необходимо отчетливо понимать, что он таит в себе определенную опасность, так как содержит в себе обязательства по заключению основного договора купли-продажи в будущем, а до момента заключения основного договора может многое измениться. При этом самое рискованное при покупке квартиры-новостройки – использование вексельной схемы, покупка векселя по которой, как правило, напрямую никак не связана с приобретением новостройки.
Наталья Киселева
Юрист отделения «Академическое» Корпорации «ИНКОМ»
Информация по данным на 1 июня 2008 года
