Ставок больше нет: как дорожающая ипотека ударит по покупателям жилья

© Фото : "Метриум"Управляющий партнер компании Метриум Мария ЛитинецкаяУправляющий партнер компании Метриум Мария Литинецкая

Больше половины покупателей московских новостроек используют ипотеку. Но, если падающие ставки работали как драйвер рынка, то могут ли "дорожающие деньги" остановить продажи и спровоцировать коллапс? Своим прогнозом на сей счет с сайтом "РИА Недвижимость" поделилась управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

В последние три года ипотека была главным стимулятором спроса на новостройки. Государство и Центробанк "подарили" входной билет на рынок недвижимости сотням тысяч россиян, которые долгие годы приходили в ужас от ставок по кредитам в 14% годовых. Весь последний год ставки уверенно падали, продажи — росли, и в августе средневзвешенная ставка по выданным кредитам достигла минимума за всю историю рынка — 9,42%.

Строительство новых жилых домов в Москве
Купить со страху: в Москве в ожидании роста цен повышается спрос на жилье
Однако "враждебные вихри" международной политики в сочетании с сомнительным экономическим ростом сделали свое дело: двумя прыжками вниз рубль девальвировался на 15-20% с апреля по сентябрь 2018 года после принятия американцами новых санкций. Центробанк, не дожидаясь ударной волны инфляции, заявил о приостановке смягчения кредитно-денежной политики. Еще один "козырь" в руки регулятора дало правительство, заявив о повышении НДС. В августе ЦБ впервые за три года повысил ключевую ставку с 7,25% до 7,5%. Ипотечная эйфория начала улетучиваться.

"Черная метка" российской экономики

Необходимость повышения ставки весьма сомнительна: ни в Китае, ни тем более в США или Европе нет такого значительного разрыва между темпами инфляции и ключевой ставкой регулятора, как в России.

Дорогие деньги — это уменьшение потребительской и инвестиционной активности, что в условиях стагнирующей экономики — все равно что лечение анорексии голоданием.

То же справедливо и для ипотеки. После четырехлетнего падения реальных доходов россияне недолго наслаждались "доступными" жилищными кредитами: в сентябре банки увеличили базовые ставки на 0,25-0,5 процентного пункта. Что дальше?

Очевидно, что на рынок ипотеки влияют трудно прогнозируемые факторы. Девальвация рубля в 2018 году по-своему необычна. Она была вызвана политическими решениями, принятыми в другой стране, а не объективным изменением экономической конъюнктуры, как, скажем, в 2014 году, когда за год цены на нефть упали в два раза. Соответственно, прогнозировать, как дальше будет меняться жизнь, практически невозможно: придется дождаться очередного законопроекта американского конгрессмена. Острота реакции российской экономики тоже непредсказуема, так как она зависит от скорости и масштабов бегства международных спекулянтов из российских финансовых активов. Чем страшнее "черная метка" российской экономике от Конгресса США, тем пессимистичнее реакция.

На этом фоне ставки по ипотеке могут резко вырасти, как это было в начале 2015 года, когда за два месяца они увеличились сразу на 2 процентных пункта. Впрочем, даже если нас не ждет шоковый сценарий, предпосылок к снижению ставок пока нет из-за повышения НДС, а также роста расценок на промежуточные товары и услуги.

Покупатель беднеет и уходит

Сценарий растянутого во времени удорожания ипотеки более благоприятен для жилищного строительства. В этом случае рынок кредитования будет медленно "остывать". Далеко не все потенциальные покупатели успели сориентироваться в ситуации с ипотекой и осознать, что даже 9,5-10% — это неплохая ставка по российским меркам.

Последние месяцы эти граждане заняты поиском средств на первоначальный взнос. Его размер составляет 300-600 тысяч рублей в провинции и 1-1,5 миллиона рублей в Москве. Как только покупатели соберут эти суммы, они придут на рынок ипотеки и поддержат позитивную динамику, как минимум, до конца 2018 года.

Правда, покупателей, рассчитывавших на ставки 8,5-9%, мы уже не увидим, во всяком случае в ближайшие месяцы, пока они копят деньги на жилье. Соответственно, приток новых клиентов (менее обеспеченных) постепенно ослабнет, замедляя темпы роста ипотечного рынка.

При прочих равных условиях катастрофы на ипотечном рынке ждать не следует, но разворот ставок к повышению — это негативный сигнал. Для повышения доходности и устойчивости девелоперского бизнеса необходимо больше потребителей. Не следует забывать и о планах властей добиться ежегодного ввода 120 миллионов "квадратов" нового жилья.

В этом контексте остро стоит вопрос: для кого строить, если средняя зарплата в России (567 долларов) уже ниже, чем в Ираке (570 долларов)?

Если восстановление доходов населения не возобновится, то без ипотечной инъекции рынок жилищного строительства развиваться не сможет. Отложенный спрос, воодушевленный ставками 9-10% годовых, рано или поздно иссякнет. При растущей доходности финансовых активов (которая повышается вместе с ключевой ставкой ЦБ) и снижении рентабельности строительства, девелоперы рано или поздно задумаются о смене сферы инвестирования.

Загородные дома в пригороде города Угли в Ярославской области
Домик в кредит: как получить ипотеку на загородную недвижимость
Можно, конечно, поддержать спрос искусственными инструментами — скидками или субсидированием ипотеки. Однако в условиях роста цен на жилье, вызванным повышением НДС и ростом издержек строительства, лишь немногие застройщики смогут позволить себе такую политику. Чтобы удержать клиентов при дорожающей ипотеке скидками и субсидиями кредитов, необходимо обладать значительным финансовым ресурсом и устойчивостью бизнеса.

Окно возможностей закрывается

До начала осени среди потенциальных покупателей была распространена тактика выжидания. Наблюдая за постепенным снижением ставок по ипотеке и минимального первоначального взноса, покупатели рассчитывали сэкономить на покупке квартиры в кредит.

Однако ситуация такова, что ждать нет смысла.

Если ставки и впредь будут уменьшаться, заемщик всегда сможет воспользоваться рефинансированием. Куда выше вероятность роста ставок, и сейчас этот прогноз стал реальностью.

Покупателям стоит задуматься о том, насколько важна скорость повышения ставок. На сегодняшний день увеличение стоимости жилищных займов совершенно некритично.

Поясню на примере. Если клиент рассчитывал получить кредит под 9% годовых, но теперь банки предлагают только 9,5%, то огорчаться не следует: в ежемесячном платеже по ипотеке такие изменения стоимости кредита практически не ощутимы.

То есть, покупатель хотел "одолжить" 4,6 миллиона рублей. При ставке 9% ему пришлось бы перечислять банку 41 387 рублей, а при ставке 9,5% транш составит 42 878 рублей, то есть на 1 491 рубль больше. "Проще говоря, бить тревогу пока рано.

Но это совсем не значит, что потенциальным заемщикам можно расслабиться. Вектор на повышение стоимости кредитов очевиден. В долгосрочной перспективе (больше 1 года) ставки могут вернуться на уровень 11-12%.

Новости партнеров
Интерактив
  • Да, потому что я дольщик

    24.3%

  • Да, я как раз ищу себе квартиру

    20.4%

  • Да, я работаю в этой сфере

    4.2%

  • Нет, так им и надо

    9.8%

  • Ничего страшного, государство всех спасет

    9.0%

  • Пусть банкротятся, и так все вокруг застроили

    32.3%

Проголосовали: 4905
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена