Долевой диктат: как убедить застройщика изменить ДДУ перед подписанием

© Depositphotos / photography33Мужчина подписывает документыМужчина подписывает документы

Будущим дольщикам все советуют внимательно читать договор перед подписанием. Но как быть, если некоторые пункты в нем не нравятся? Эксперты рассказали читателям сайта "РИА Недвижимость", как убедить застройщика внести изменения в ДДУ перед подписанием и когда это не получится.

Факторы сговорчивости

Застройщики достаточно неохотно идут на изменение условий ДДУ, однако в некоторых ситуациях они чуть больше готовы к переговорам, а в других — менее, отметили эксперты.

Одним из важных факторов может оказаться цена, отмечает риелтор Ирина Лысенко. "На моей практике, из застройщиков только Legenda согласилась внести изменения в договор. Квартиры у данного застройщика по цене намного выше рынка, поэтому каждая сделка на счету и если клиента не удается убедить оставить как есть, то идут на встречу и меняют пункты в договоре", — вспоминает она. В масс-маркете же на перемены идут неохотно, продолжает Лысенко. "Аргумент застройщиков в этом случае будет "не нравится — не берите, ее все равно купят", — отмечает собеседница агентства.

Другим обстоятельством, играющим в пользу покупателя, может стать конкуренция. Самым распространенным способом склонить застройщика к изменению условий ДДУ является ссылка на прямых конкурентов застройщика, указание на законность условий их текста ДДУ и намерение приобрести объект в их проектах, рассказывает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.

Жилищное строительство в Московской области
ДДУ на все четыре стороны: как покупать "первичку" в новых условиях
В случае необходимости изменения условий ДДУ покупателю необходимо постараться обосновать свои требования со ссылками на закон и судебную практику, добавляет она, имея в виду ситуации, в которых изначальный вариант договора не соответствует законодательству. Для более быстрого согласования условий, покупателю рекомендуется составить протокол разногласий к договору и передать его застройщику на рассмотрение, подсказывает Шаталина.

В основном, уступки застройщика по корректировке содержания текста ДДУ возможны при старте продаж, а также в случае реализации дорогостоящих объектов, добавляет она.

Действительно, на старте продаж проект договора у застройщика может отличаться излишней краткостью, соглашается генеральный директор компании "Азбука жилья" Владимир Каширцев. "Именно в таких случаях часто у покупателей часто возникают просьбы, разъяснить отдельные пункты подробнее. Продавцы, как правило, идут навстречу пожеланиям клиентов. Каких-то существенных изменений в проекте договора это не предполагает, по сути, требуется просто более подробно описать отдельные его части", — поясняет он.

Кроме того, продавец с большей вероятностью прислушается к просьбе об изменениях, если он очень заинтересован в покупателе, например, если тот берет несколько квартир, добавляет Каширцев.

Зона риска

В ДДУ наиболее важными и нуждающимися в проверке пунктами будут те, где обозначены существенные условия договора, то есть его предмет, стоимость, срок исполнения, способы обеспечения обязательств, напоминает адвокат АК "Бородин и Партнеры" Олеся Спиричева. Кроме того, такой договор нужно проверить на соответствие требованиям 214-ФЗ, добавляет Шаталина, и перечисляет наиболее распространенные нарушения, которые встречаются в ДДУ:

— Неполноценное отражение прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства. Как правило, застройщики предпочитают в полной мере отражать всю ответственность покупателя при нарушении им какого-либо условия договора и кратко излагать свою;

— Включение в текст договора условий, по которым уменьшение площади объекта долевого строительства после завершения строительства не компенсируется застройщиком;

— Условия, обязывающие дольщика заключить договор на управление домом с конкретной управляющей компанией, а также условия, обязывающие его компенсировать застройщику расходы по оплате услуг ЖКХ с момента ввода объекта в эксплуатацию и до момента передачи объекта долевого строительства участнику;

Заполнение бланка документа
Ловушка для дольщика: можно ли расторгнуть уже оплаченный ДДУ
- Включение в текст договора условий, которые обязывают покупателя получать письменное согласие застройщика на уступку прав требования по ДДУ. За получение такого согласия застройщики, как правило, требуют дополнительную оплату;

— Прекращение ответственности застройщика по исполнению обязательств по договору после передачи объекта по акту приема-передачи квартиры, а также положения, включаемые в текст акта приема-передачи о том, что участник долевого строительства не имеет к застройщику каких-либо претензий или отказывается от права на получение неустойки;

— Условия, позволяющие застройщику в одностороннем порядке изменять проект строительства.

Все в суд!

При отказе застройщика от изменений условий ДДУ, покупатель может исключить незаконные условия в судебном порядке после заключения ДДУ, отмечает Шаталина.


Если аргументы дольщика о необходимости изменений условий договора будут обоснованы с правовой точки зрения, то застройщик, понимая плохую судебную перспективу, может согласиться на определённые поправки, соглашается Спиричева.

Изменить условия договора по требованию дольщика в суде возможно, как правило, если это связано с существенным нарушением застройщиком своих обязательств или с существенным изменением обстоятельств. В большинстве случаев изменение условий договора возможно только по соглашению сторон, уточняет она.

"Думаю если договор настолько плох, что его текст хочется поменять через суд, то лучше отказаться от покупки такой квартиры, ведь выбор сейчас большой", — советует Лысенко.

При этом опрошенные эксперты сошлись на том, что через суд стоит требовать изменений, если договор противоречит законодательству, а о небольших изменениях лучше договариваться во внесудебном порядке. "Надо понимать, что пока идет разбирательство, интересующая вас квартира, скорее всего, будет продана другому покупателю", — поясняет Каширцев.

"На сегодняшний день судебная практика сформировалась на стороне участников долевого строительства. Исключение пунктов, которые не соответствуют закону, не должно составить большого труда для покупателей. Кроме того, в связи с применением закона о защите прав потребителей, госпошлиной такой иск облагаться не будет", — резюмирует Шаталина.

Новости партнеров
Интерактив
  • Да, потому что я дольщик

    24.3%

  • Да, я как раз ищу себе квартиру

    20.4%

  • Да, я работаю в этой сфере

    4.1%

  • Нет, так им и надо

    9.8%

  • Ничего страшного, государство всех спасет

    9.1%

  • Пусть банкротятся, и так все вокруг застроили

    32.3%

Проголосовали: 4753
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена