Как не попасть под снос после покупки квартиры в подмосковном доме

Деятельность нового губернатора Московской области Сергея Шойгу, рьяно взявшегося за проверку недвижимости вверенных ему территорий, привела к первому скандалу – в начале августа был снесен многоквартирный дом в поселке Вешки, незаконно построенный на дачном участке, а его жители, купившие квартиры у недобросовестного застройщика, фактически оказались на улице. Этот материал поможет гражданам, планирующим приобрести подмосковное жилье, не попасть в подобную ситуацию.

Деятельность нового губернатора Московской области Сергея Шойгу, рьяно взявшегося за проверку недвижимости вверенных ему территорий, привела к первому скандалу – в начале августа был снесен многоквартирный дом в поселке Вешки, незаконно построенный на дачном участке, а его жители, купившие квартиры у недобросовестного застройщика, фактически оказались на улице. Этот материал поможет гражданам, планирующим приобрести подмосковное жилье, не попасть в подобную ситуацию.

Нехороший дом в Вешках

Согласно пункту 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, допускается возведение отдельно стоящих жилых домов без получения разрешения на строительство, но при этом здания должны быть высотой не более чем в три этажа и предназначены для проживания одной семьи.

Этим положением воспользовался индивидуальный застройщик Виктор Холод, который начал возводить на дачном участке в подмосковном поселке Вешки строение, о котором сам он говорил, как о своей личной даче. Холоду удалось пройти экспертизу в БТИ и зарегистрировать дом в Росреестре, после чего он начал распродавать квартиры в доме покупателям.

При этом квартиры продавались как доли в доме, что министр Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган называет прямым обманом.

"Покупатели никогда не зарегистрируют нормальное право собственности на этом земельном участке – там получаются доли или часть дома, но если у тебя доля, ты не имеешь права даже зарегистрироваться в этой доле. Прописки у покупателя доли не будет, продать эту долю фактически невозможно", – утверждает чиновник.

Власти среагировали лишь тогда, когда Холод достроил дом до пяти этажей, и квартиры в нем были реализованы. Дом был снесен, несмотря на протесты жильцов, которые остались без квартир и без денег.

Проверка на добросовестность

Избежать судьбы обманутых покупателей в Вешках достаточно просто, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.

Для начала следует убедиться, что квартира, которая планируется к покупке, не расположена в доме, построенном на землях для дачного или индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

"Проверка статуса земельного участка проводится по данным кадастрового учета. Надо заказать выписку из кадастра или попросить у продавца копию свидетельства о собственности на землю. Категория земель отражена именно в этих документах", – указывает Коган.

Самый простой и быстрый вариант проверить правовой статус участка – это посмотреть на сайте Росреестра категорию и разрешенное использование земельного участка, советует партнер юридической фирмы "Авелан" Сергей Казинец. Он добавляет, что при наличии сомнений в правомерности строительства можно также отправить запрос в местную администрацию.

Кроме того, юрист рекомендует вносить деньги на строительство только в рамках договора об участии в долевом строительстве. Этот договор заключается на основании закона об участии в долевом строительстве (в рамках федерального закона номер 214), который содержит все необходимые требования к застройщику, разрешительной документации и защищает права дольщиков.

По мнению Казинца, заключение договоров по иным схемам чревато большим риском для потенциального покупателя.

"Если поставить на кон собственные деньги невтерпеж и страсть как хочется сыграть в эту рулетку без правовой защиты, то рекомендация примитивная – открыть глаза и читать документы", – подчеркивает партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский.

По его словам, покупателю следует попросить у застройщика постановление местной администрации о строительстве объекта, причем юрист советует обратить внимание на имя застройщика, номер и площадь участка, характеристики дома и сроки строительства.

Можаровский добавляет, что в выписке из реестра недвижимости в отношении участка, указанного в договоре, не должно быть обременений.

"Если участок случайно находится в залоге, то будьте готовы, что и "ваша" квартира в конце концов неожиданно для вас тоже окажется в залоге. А это означает более чем реальный риск потерять квартиру без всякой вины с вашей стороны",  – указывает юрист.

Также у застройщика должно быть разрешение на строительство многоквартирного жилого дома.

"Обратите внимание на характерные признаки – этажность, количество квартир, сроки строительства. Все это нужно сопоставить с рекламной информацией и обещаниями застройщика, проектной декларацией и постановлением муниципалитета", – говорит Можаровский.

При этом разрешение на строительство должно быть выдано на имя той же самой компании, что арендует участок и указана в постановлении и выписке из реестра, подчеркнул юрист.

Что грозит покупателям

Квартира в многоквартирном доме на дачном участке может стоить дешевле средней цены по рынку, однако для покупателя такая сделка будет чревата многими неприятностями.

"Основной проблемой является то, что квартира и дачный дом – понятия взаимоисключающие. Если в дачном доме есть квартиры, его должны сносить", – указывает Александр Коган.

Он добавляет, что сделки с объектом самовольной постройки ничтожны.

Основной риск - это утрата объекта и потеря денег, заплаченных за квартиру, соглашается юрист "Авелана".

По его словам, также следует обратить внимание на обеспечение дома коммуникациями, такими как электричество и канализация, так как расчетные мощности для индивидуального жилищного строительства не всегда достаточны для нормального функционирования многоквартирного дома.

"Бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и люди, принявшие необдуманное решение о приобретении таких сомнительных объектов, либо осознано принявшие на себя повышенные риски, в правовом плане защищены очень слабо", – добавляет партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Олег Архипов.

Если дом оказался вдруг


В случае, если вы все же приобрели квартиру в таком доме, надо обращаться в суд с заявлением о признании сделки недействительной и требовать возврата денег, указывает Коган.

В свою очередь Архипов предупреждает, что в этом случае возникает риск того, что у продавца или застройщика может не оказаться денег или иного имущества, необходимого для расчетов с бывшим "дольщиком".

"Расторгнув сделку, бывший "дольщик" лишится и квартиры, и денег", – считает он.

Но более вероятно, что, будучи заинтересован в "завершении проекта", застройщик рассчитается с первыми и наиболее активными из "очнувшихся" инвесторов, добавляет юрист.

Коган указывает, что можно также обратиться в правоохранительные органы с жалобой на мошенничество и заявить гражданский иск в уголовном процессе для возврата денег.

"В рамках уголовного дела следует также попытаться добиться ареста имущества должника и, если удастся, имущества его аффилированных лиц", – советует Архипов.

В то же время Казинец считает, что привлечь продавца по факту мошенничества в данном случае представляется достаточно сложным, когда объект уже построен и передан покупателю.

При этом жалобы в любые инстанции не помогут с возвратом денег, говорит Коган.

"В настоящее время разрабатывается структура помощи пострадавшим, однако наибольший акцент будет делаться на предотвращение подобных ситуаций – широкое информирование общественности, координация действий администраций и ведомств", – добавляет чиновник.

Новости партнеров
Интерактив
  • Ничего особенного - был один бардак, будет другой

    49.4%

  • Дались вам эти новостройки, «вторичка» куда лучше

    5.1%

  • Порядок наведут, но цены взлетят до недосягаемых высот

    24.7%

  • Давно пора, «долёвка» - это сплошное воровство

    20.8%

Проголосовали: 1204
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена