Продавать или ждать, а если продавать, то почем, реально ли продать вообще и что можно на эти деньги купить — многих собственников старых добрых "хрущевок" сейчас мучают подобные вопросы. Сайт "РИА Недвижимость" попытался прояснить картину.
Масштабы предложения
Сегодня предложения о продажах квартир в "хрущевках" делится на два основных типа: панельные и кирпичные пятиэтажки. По данным агентства недвижимости "Азбука Жилья", общий объем выставленных квартир на продажу на территории старой Москвы без учета ЗелАО на текущий момент составляет порядка 2,2 тысячи квартир или 96,5 тысячи квадратных метров в совокупной площади квартир. Около 40% приходится на ВАО и ЮВАО, где сосредоточены наибольшие массивы районов "хрущевок". Доля ВАО составляет 23%, ЮВАО — 15%. Третье место по объему предложения занимает САО — 13%.
Этот дом, что песней зовется: как "хрущевки" стали стилем жизни >>>
62% от всего объема предложения приходится на квартиры, расположенные в кирпичных хрущевках, 38% — в панельных "хрущевках", отмечают в "Азбуке Жилья".
Более 50% экспонируемых квартир в панельных пятиэтажках приходится на ВАО и ЮВАО — 2% и 20%, соответственно.
Жилье по цене "хрущевки"
Квартиры в пятиэтажках периода индустриального домостроения на столичном рынке, как правило, наименее привлекательные предложения с точки зрения качества жилых зданий и квартир, подчеркивают эксперты. Они находятся в нижнем диапазоне стоимости жилья на вторичном рынке.
"Рынок пятиэтажек в ценовом эквиваленте не вырастет. Падение цен на них уже произошло. По сравнению с прошлым годом на 20%. В сегодняшних условиях покупатель квартиры в "хрущевке" диктует свою цену. Например, трехкомнатная квартира у метро Краснопресненская в прошлом году по кадастру стоила 20 миллионов рублей, сегодня 16 миллионов рублей, а покупатель предлагает 12 миллионов рублей. Таким образом, подорожание "хрущевки" не ждет", — рассуждает руководитель отдела продаж вторичного жилья компании "Азбука Жилья" Марина Пиатрович.
Наиболее высокая средневзвешенная стоимость квадратного метра в "хрущевках" всех типов отмечена в ЦАО — 265,6 тысячи рублей за квадратный метр. На втором и третьем месте с большим разрывом находится ЗАО и САО — 170,7 тысячи рублей за квадратный метр и 169 тысяч рублей. На последнем месте по уровню стоимости закономерно расположен ЮВАО — 141,2 тысячи рублей за "квадрат". При этом средняя стоимость в панельной пятиэтажке в ЮВАО составляет 133,5 тысячи рублей за "квадрат".
Самую дешевую квартиру в домах можно купить в доме серии II-34, которая расположена в ЗАО на Очаковском шоссе. Это малогабаритная квартира гостиничного типа: "однушка" площадью 18 квадратных метров, продается за 3,1 миллиона рублей. Однокомнатная квартира стандартной площади в 31 квадратный метр выставлена на продажу за 3,95 миллиона рублей на улице Долгопрудной в САО.
Ценообразование в "хрущевках" по округам Москвы
|
Округ |
Панель |
Кирпич |
В целом (панель + кирпич) |
|
||||
|
руб./кв. м |
Средняя стоимость кв., руб. |
руб./кв. м |
Средняя стоимость кв., руб. |
руб./кв. м |
Средняя стоимость кв., руб. |
|||
|
ЦАО |
231 152 |
10 428 912 |
270 002 |
13 142 615 |
265 592 |
12 828 006 |
||
|
ЗАО |
165 408 |
6 666 478 |
171 868 |
7 274 922 |
170 686 |
7 161 126 |
||
|
САО |
157 450 |
6 581 466 |
172 284 |
7 392 684 |
168 973 |
7 210 828 |
||
|
ЮЗАО |
161 816 |
6 890 573 |
179 911 |
7 961 860 |
167 955 |
7 251 537 |
||
|
СВАО |
166 138 |
6 410 054 |
159 901 |
6 894 020 |
160 934 |
6 801 929 |
||
|
СЗАО |
153 720 |
6 321 871 |
163 169 |
6 730 771 |
160 534 |
6 616 744 |
||
|
ЮАО |
148 432 |
6 080 598 |
163 496 |
6 736 641 |
156 250 |
6 420 994 |
||
|
ВАО |
141 107 |
5 987 565 |
156 433 |
6 446 115 |
148 376 |
6 203 721 |
||
|
ЮВАО |
133 546 |
5 721 604 |
148 492 |
6 399 597 |
141 175 |
6 067 595 |
||
По данным агентства недвижимости "Азбука Жилья"
Поэтому наиболее близкой "альтернативой" при продаже "хрущевки" и покупке новой квартиры, по мнению экспертов "Азбуки Жилья", являются предложения на первичном рынке, в новостройках массового сегмента (классы эконом и комфорт). Они зачастую находятся в близкой ценовой конкуренции.
Сравнение цен в "хрущевках" с первичным рынком (массовый сегмент)
|
Округ |
Хрущевки — в целом |
Новостройки — Эконом |
Новостройки — Комфорт |
|
||||
|
руб./кв. м |
Квартира, руб. |
руб./кв. м |
Квартира, руб. |
руб./кв. м |
Квартира, руб. |
|||
|
САО |
168 973 |
7 210 828 |
- |
- |
173 667 |
9 544 896 |
||
|
СЗАО |
160 534 |
6 616 744 |
- |
- |
167 235 |
11 173 158 |
||
|
ЗАО |
170 686 |
7 161 126 |
125 780 |
6 485 838 |
183 193 |
11 881 317 |
||
|
ЮЗАО |
167 955 |
7 251 537 |
- |
- |
166 766 |
11 792 339 |
||
|
ЮАО |
156 250 |
6 420 994 |
154 286 |
7 527 748 |
174 631 |
11 488 177 |
||
|
ЮВАО |
141 175 |
6 067 595 |
110 575 |
6 213 967 |
155 113 |
9 065 768 |
||
|
ВАО |
148 376 |
6 203 721 |
126 508 |
8 279 159 |
165 042 |
9 292 180 |
||
|
СВАО |
160 934 |
6 801 929 |
- |
- |
150 764 |
8 520 586 |
||
|
ЦАО |
265 592 |
12 828 006 |
- |
- |
253 523 |
18 280 260 |
||
По данным агентства недвижимости "Азбука Жилья"
Таким образом, с учетом разницы по площади, наиболее распространенный вариант при продаже, к примеру, трехкомнатной квартиры в "хрущевке" — последующая покупка двухкомнатной квартиры в новом строящемся доме, соответственно, при продаже "двушки" — однокомнатная в новостройке.
Впрочем, уменьшение площади заново покупаемой квартиры вовсе не обязательно. В "Азбуке Жилья" приводят пример: после продажи квартиры у метро "Славянский бульвар" на третьем этаже "хрущевки" без лифта, площадью 44 квадратных метров за 11,2 миллиона рублей была куплена квартира в одном из жилых комплексов Одинцово площадью 105 квадратных метров с двумя лоджиями за 6,6 миллиона рублей.
Дилемма купли-продажи
Риелторы не берутся делать прогнозы относительно цен на пятиэтажки в будущем. По словам Пиатрович, в мае на фоне напряженной и нестабильной информационной обстановки вокруг "хрущевок", появился элемент недоверия у потенциальных покупателей именно к таким объектам.
Именно поэтому риелторы рекомендуют клиентам, которые хотят улучшить свои жилищные условия, по возможности продавать квартиры и покупать новые по своему выбору. Конечно, не стоит забывать, что покупатель всегда ищет жилье по привлекательной цене, поэтому продавцам нужно быть готовым к дисконтам.
