Десять патовых ситуаций с недвижимостью, в которые лучше не попадать

Аксиома "безвыходных ситуаций не бывает", к сожалению, работает не всегда, особенно когда речь идет об операциях с недвижимостью. Юристы напомнили читателям сайта "РИА Недвижимость" о ситуациях, в которых обратного хода уже не будет.
© Fotolia / Iurii SokolovСоставление завещанияСоставление завещания

Аксиома "безвыходных ситуаций не бывает", к сожалению, работает не всегда, особенно когда речь идет об операциях с недвижимостью. Юристы напомнили читателям сайта "РИА Недвижимость" о ситуациях, в которых обратного хода уже не будет.

Роковое доверие

Главное правило, которое, возможно, и покажется кому-то бесчеловечным, но зато точно убережет ваши квадратные метры, звучит так: "Никому не доверяй". Прежде всего в таких вещах, как доверенность на распоряжение имуществом, которую собственники оформляют на своих родственников или друзей. Особенно страдают от этого пожилые люди.

В качестве иллюстрации юрист московской коллегии адвокатов "Арбат" Вадим Башир-Заде привел следующую историю:

"У бабушки имелась квартира в центре Москвы. После того как самочувствие бабушки ухудшилось, она задумалась о том, что неплохо было бы оформить наследство. Бабушка пошла к нотариусу и завещала все свое имущество, в том числе квартиру, своей внучке. Оформленное завещание она отдала внучке на сохранение. Позже внучка забрала бабушку пожить к себе, чтобы поухаживать за ней. Через несколько месяцев бабушка почувствовала неладное и заказала выписку о собственнике своей квартиры. Собственником оказался отец мужа ее внучки. Позднее выяснилось, что бабушка, кроме завещания, оформила на внучку еще и доверенность на распоряжение всем своим имуществом. Внучка, в свою очередь, по этой доверенности продала квартиру отцу своего мужа.

Суд
Типичные судебные споры о недвижимости из-за ошибок собственников

После этой ситуации бабушка пошла в суд, указывая, что не выдавала внучке доверенность и не хотела, чтобы внучка продавала ее квартиру. Ситуация достаточно сложная, поскольку действия внучки в этом случае являются юридически правильными: доверенность оформлена нотариально, полномочия на распоряжение квартирой в доверенности имеются, договор купли-продажи заключен в установленном порядке и зарегистрирован в Росреестре. Кроме того, имелась действительная воля бабушки на передачу квартиры внучке, поскольку уже было написано завещание и внучка о нем знала. Единственное, бабушка недолюбливала отца мужа внучки, и продажа квартиры именно ему была расценена как предательство со стороны внучки. Но этого факта недостаточно для признания сделки купли-продажи недействительной".

Заверять завещание следует у независимого нотариуса, а не у того, к которому вас хотят отвести родственники. И помните, что если вы все-таки решили выписать доверенность на родственника с правом распоряжения всем вашим имуществом, то доказать потом, что под распоряжением вы не имели в виду действия с недвижимостью, будет очень сложно, предупреждает Башир-Заде.

В такой ситуации, в которую попадают в основном пожилые люди, следует отдавать себе отчет о смысле и значении подписываемых документов. Если вы хотите передать свою квартиру кому-либо из родственников, то лучше просто напишите завещание — в случае размолвки вы всегда сможете его переписать, рекомендует юрист.

Супружеский должок

Имущественные споры супругов — отдельная глобальная тема. И здесь как раз масса возможностей попасть в капкан. К примеру, супругам нужно с особым вниманием подойти к нюансам оформления совместной и личной собственности, чтобы не было неприятных сюрпризов при разделе имущества.

Вот еще одна показательная история от юриста московской коллегии адвокатов "Арбат":

"Супруги, которые имели троих детей, захотели построить для своей семьи дом в ближнем Подмосковье. При этом супруги и трое детей были прописаны в квартире в Москве, принадлежавшей супруге еще до брака. Был составлен у супругов и брачный договор, согласно которому квартира в случае развода оставалась супруге. Только вот денег на строительство дома не хватало, и супруги взяли кредит. В обеспечение кредита была заложена квартира жены. Дом был уже достроен, но вот отношения супругов расстроились. Уже после развода бывший супруг зарегистрировал дом на себя и переехал туда, жена с детьми остались в квартире. Развод состоялся, но у супругов оставались обязательства по кредиту, которые бывший супруг уже не исполнял. В итоге банк обратился в суд с требованием к бывшим супругам о взыскании долга по кредиту и взыскании квартиры. Сложилась неприятная ситуация: в случае удовлетворения требований банка у матери с тремя детьми отберут квартиру, а бывший супруг продолжит жить в огромном доме. И хотя бывший супруг заверяет, что он собирается продавать дом для покрытия долга, уверенности в его словах нет".

В этом случае супруга не обезопасила себя от ситуации, когда жилье потерять может не только она, но и ее дети. Нет уверенности в том, что бывший супруг продаст дом, а если и продаст — нет гарантии, что полученные средства пойдут на погашение общего долга.

В такой ситуации есть несколько советов, указывает Башир-Заде. Во-первых, если вы берете кредит, не следует отдавать в залог недвижимость, принадлежащую единолично одному из супругов. Наиболее распространенный и грамотный вариант — брать кредит под залог той самой недвижимости, которая строится или покупается. Тем более не стоит отдавать в залог банку квартиру, в которой зарегистрированы дети. Ну а если недвижимость уже приобретена на кредитные деньги, то следует оформлять ее в равных долях с супругом. Это позволит не допустить распоряжения недвижимостью одним из супругов.

Грабительская рента

Патовые ситуации случаются и при оформлении договора ренты. Здесь тоже нужная тщательная предварительная оценка всех за и против с участием нотариуса и юриста, иначе можно оказаться в ситуации, в которую попал герой истории, рассказанной адвокатом Олегом Суховым:

"Провинциалка раскрутила своего гражданского мужа на договор пожизненной ренты. Он был старше ее лет на двадцать пять и ничего не имел, кроме однушки на окраине Москвы да мизерной пенсии. Вот и повелся на привлекательные условия: некоторый аванс сразу и плюс ежемесячные перечисления на банковский счет в размере одного минимального размера оплаты труда. А так грозила уйти и бросить одного помирать в квартире.

Пришлось подчиниться. Дальше выяснилось, что за минимальный размер оплаты труда при расчетах по гражданско-правовым договорам принимается ставка 100 рублей. Конституционный суд, правда, почти десять лет назад признал такой подход противоречащим Конституции, однако он все еще действует. А положение о том, что размер пожизненной ренты не может быть меньше прожиточного минимума, распространяется только на случаи бесплатного отчуждения объектов недвижимости в ренту. Здесь же при передаче квартиры была выплачена определенная сумма. А потому суд отказал старику в иске о расторжении соглашения. Женщина честно выплачивает ему ежемесячную подачку в сто рублей и ждет не дождется, когда настанет момент исполнения последнего условия договора — по оплате ритуальных услуг".

Слезы дарственной

Еще одна история от адвоката Олега Сухова в очередной раз предостерегает всех желающих подарить свою недвижимость любимым родственникам, ведь не зря говорится: "Подаренного не вернешь".

"Престарелая женщина дождалась возвращения сына в родительский дом. Тот уехал покорять столицу, да вернулся ни с чем. Она даже обрадовалась этому: соскучилась сильно. Оформила ему в своей квартире регистрацию. Более того, решила даже ее четвертую часть ему подарить. Все от избытка чувств.

Вскоре по почте женщина получила уведомление от сына о его намерении продать квартирную долю посторонним людям с предложением воспользоваться преимущественным правом на ее приобретение. То есть купить обратно то, что она совсем недавно подарила. Сын в Москву опять засобирался и решил таким способом обеспечить себя на первое время. Отчаявшаяся женщина пыталась оспорить в суде договор дарения, но ничего из этой затеи не вышло. Судья, сама женщина в возрасте, искренне сочувствовала несчастной, но вынесла решение строго по закону. Долю в квартире купили рейдеры".

Бесценная продажа

Часто возникают случаи, когда продавец предлагает покупателю указать в договоре стоимость квартиры ниже реальной, мотивируя это, например, тем, что не хочет платить налоги с продажи квартиры, указывает юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамази Мстоян.

Впоследствии такая сделка может быть оспорена как самим продавцом, так и иными лицами — супругой, из-за того что не было получено ее согласие при заключении сделки, другими родственниками и лицами, например, из-за того что продавец недееспособен или не понимал значения своих действий, и так далее.

Если суд признает сделку недействительной, покупатель сможет получить только ту сумму, которая прямо прописана в договоре. Поэтому рекомендуется прописывать реальную стоимость, иначе можно потерять не только квартиру, но и деньги.

Выгода с обременением

Еще одна роковая вариация на тему "а давайте сэкономим" — покупка земельного участка, на котором дом построен, но в договоре не указывается. К чему это приводит — в истории Сухова:

"Мужчина в полном расцвете сил продал квартиру, в которой жил, а вырученные деньги вложил в коттедж. В договоре купли-продажи, правда, дом не значился, то есть формально наш герой приобрел лишь участок. Так они условились с продавцом, специально возведшим строение для продажи: мол, покупателю переходит земля, а коттедж пусть он легализует сам. Зато цена объекта была совсем невелика, так что квартирных денег вполне хватило при окончательном расчете.

Позже выяснилось, что коттедж не соответствует ряду строительных параметров (расположен слишком близко к границе участка, недостаточная высота потолков, признаки многоквартирного дома на земле для индивидуального жилищного строительства и т.д.), о чем новоиспеченный его владелец узнал из иска администрации поселения о признании постройки самовольной и сносе ее. Он тогда сам подал в суд на продавца дома, требуя расторжения договора купли-продажи. Требовал, как оказалось, зря: формально ведь он приобрел лишь землю. В результате с одной землей и остался: без коттеджа и потраченных на него денег".

Прописка всемогущая

Необратимые последствия может иметь и регистрация по месту жительства, особенно когда речь идет о муниципальном жилье. Поэтому нужно десять раз подумать, прежде чем кого-то прописывать либо покупать квартиру с прописанными жильцами.

Адвокат Анна Минушкина приводит в пример такую историю: "В муниципальной квартире проживали сын и его мама. Родственник из другого города попросил оформить ему регистрацию в указанной квартире, аргументируя свою просьбу большим размером пенсии в Москве. Мама и сын согласились.

По прошествии пяти лет сын женился, супруга стала проживать совместно с мужем в указанной муниципальной квартире. Для регистрации супруги в муниципальной квартире потребовалось согласие родственника, зарегистрированного в квартире формально.

Однако родственник не только не дал согласия на регистрацию супруги, но и подал в суд исковое заявление о вселении в спорную муниципальную квартиру и о выселении из квартиры супруги сына, вселенной без его согласия".

При приобретении жилья на вторичном рынке также часто возникают случаи, когда после покупки квартиры обнаруживается, что там зарегистрированы какие-то жильцы, хотя собственник обязался, в том числе и по условиям договора, что все зарегистрированные люди будут сняты с учета. Самое неприятное, что эти граждане имеют полное право проживать в квартире, и выселить и снять их с регистрационного учета без их добровольного согласия не получится, добавляет Тамази Мстоян.

Такая ситуация, по его словам, возможна, когда в муниципальной квартире зарегистрированы несколько человек (как правило, члены одной семьи). При приватизации некоторые из них отказываются в пользу других родственников, но при этом на совершенно законных основаниях сохраняют право бессрочного пользования квартирой.

Дабы этого избежать Мстоян советует потенциальному покупателю запросить у продавца выписку из домовой книги и обратить внимание, кто там зарегистрирован и кем они приходятся продавцу; получить выписку из ЕГРН и изучить основания приобретения квартиры (была ли она приватизирована), а также историю перехода прав на нее (в такой выписке есть информация обо всех прежних собственниках — она поможет установить, как часто квартира переоформлялась); согласовать с продавцом условия, чтобы к моменту заключения договора все зарегистрированные лица были выписаны из квартиры (и в первую очередь те, кто отказался от приватизации в пользу собственника).

Наказание наследством

Недвижимость в наследство — не всегда благо, а почему — рассказывает адвокат московской коллегии адвокатов "Град" Наталья Тарасова:

"Молодой человек получил наследство от дяди. Его не насторожило то, что другие наследники отказались от наследуемой квартиры. Однако со временем он понял причину отказа, выяснилось, что у дяди серьезные долги, превышающие стоимость унаследованной квартиры. Кредиторы дяди пришли с претензиями именно к нему, как к наследнику, принявшему наследство, а следовательно, и долги дяди".

Так что все-таки сомневаться и перепроверять — не так уж плохо и в случае с наследством.

Впрочем, бывают и обратные ситуации, когда наследство, полученное по всем правилам, как раз помогло бы наследнику сохранить за собой право единоличного владения недвижимостью.

"Одна дама решила переоформить квартиру на сына с целью избавления его от последующего вступления в наследство. Передала квартиру сыну по договору купли-продажи. В дальнейшем сын развелся, квартира была поделена между бывшими супругами, как приобретенная в браке", — вспоминает Тарасова.

Вон из очереди

Ну а для тех, кто стоит в очереди на жилье, тоже есть свои предостережения. Бывают ситуации, которые могут выбить из этой очереди, а вот вернуться туда уже будет нельзя. Об одной из таких историй вспомнила адвокат Тарасова:

"Гражданка Н. приобрела дачу (дом в деревне). Назначение дома — жилое. Право за жилой дом зарегистрировали в ЕГРН, то есть новоиспеченная хозяйка формально перестала нуждаться в улучшении жилищных условий и ее автоматически сняли с очереди на квартиру в Москве, так как теперь у нее появилась недвижимость, пригодная для проживания и регистрации в ней. В настоящее время перепродажа не изменит ситуацию, так как в соответствии с законом это будет считаться намеренным ухудшением жилищных условий, и соответственно, в очереди на квартиру ее не восстановят".

Смотри, что подписываешь

Ну а эта история от адвоката Олега Сухова показательна сама по себе, тут, как говорится, без комментариев.

"Собственникам неплохой трехкомнатной квартиры в центре Москвы понадобились денежные средства. Они нашли компанию, которая якобы одалживала суммы под залог недвижимости. При оформлении кредита и залога заемщики не очень-то следили за теми документами, которые им предоставлялись на подпись. Через год к заемщикам пришли приставы с исполнительным листом о выселении. Оказалось, что вместо кредитного договора и договора залога бывшим уже собственникам подсунули договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры и акт получения денежных средств. После того как сделка была переоформлена на мошенников, последние благополучно заемщиков по суду выписали. В итоге люди остались без квартиры. Да, они получили денежные средства по предполагаемому ими займу, но сумма эта была в десятки раз меньше стоимости потерянной ими квартиры".

Новости партнеров
Интерактив
  • Ничего особенного - был один бардак, будет другой

    48.3%

  • Дались вам эти новостройки, «вторичка» куда лучше

    5.3%

  • Порядок наведут, но цены взлетят до недосягаемых высот

    25.2%

  • Давно пора, «долёвка» - это сплошное воровство

    21.2%

Проголосовали: 1602
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена