Удастся ли при банкротстве сохранить недостроенный дом?

Вопрос:

Добрый день! Суд признал меня банкротом. При этом у меня в собственности есть квартира и земельный участок с недостроенным домом (готовность 70%). Кредиторы требуют включить этот дом в конкурсную массу. Может ли финансовый управляющий реализовать земельный участок с недостроенным домом, если я докажу, что планировал использовать его для постоянного проживания после завершения строительства, и как защитить это имущество от продажи?

Ответ:

Даниил Наймушин

Арбитражный управляющий, управляющий партнер юридической компании "Один к одному"

Правило о запрете обращать взыскание на единственное жилье (часть 1 статьи 446 ГПК РФ, пункт 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве) при наличии нескольких мест для проживания работает следующим образом: имущество, на которое не будет обращено взыскание, определяет суд, рассматривающий дело о банкротстве. Он исходит из необходимости баланса между интересами кредиторов и интересами должника при реализации последним права на жилище.

При этом данные правила касаются жилых помещений, тогда как недостроенный дом является объектом незавершенного строительства и по закону не относится к жилью.

Тем не менее, современная судебная практика демонстрирует гибкий подход, распространяя указанный запрет на: апартаменты (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2024 № Ф07-2824/2024 по делу № А56-76686/2018), неоформленные коттеджи (определение СКЭС ВС РФ № 310-ЭС23-27829 от 27.05.2024), а также иные объекты, фактически пригодные для проживания. Все зависит от того, сумеет ли должник обосновать необходимость распространения исполнительского иммунитета именно на конкретный объект недвижимости.

Для признания недостроенного дома подпадающим под действие исполнительского иммунитета недостаточно простого заявления о намерении проживать в нем в будущем, особенно если человек фактически зарегистрирован и проживает в квартире.

Вместе с тем, судебная практика выработала ряд действенных способов защиты недостроенного дома.

Во-первых, необходимо доказать его пригодность для постоянного проживания: наличие жилых комнат, функционирующего санузла, кухни, а также исправных систем водоснабжения, канализации и отопления.

Во-вторых, требуется подтвердить факт постоянного проживания в таком доме. Например, если объект расположен на территории СНТ, можно представить справку от председателя правления, подтверждающую членство в товариществе, уплату взносов и постоянное проживание в данном строении.

В-третьих, следует учитывать, что заинтересованная в продаже имущества сторона обязана обосновать экономическую целесообразность реализации конкретного объекта недвижимости. Однако в случае с недостроенным домом это правило действует иначе: кредиторам достаточно указать на наличие у должника квартиры, пригодной для проживания.

В такой ситуации должник может представить собственные расчеты, демонстрирующие, что выручка от продажи квартиры (за вычетом требований кредиторов) сопоставима или превышает потенциальную выручку от реализации недостроенного дома. Это увеличивает шансы на сохранение дома за должником.

Наконец, четвертый и важный аргумент - подтверждение того, что именно недостроенный дом является центром жизненных интересов должника. В качестве доказательств могут выступать: близость места работы, расположение образовательных учреждений, которые посещают дети, а также иные свидетельства социальных и экономических связей с данной местностью.

При наличии убедительных доказательств по всем указанным направлениям шансы сохранить недостроенный дом существенно возрастают. В противном случае суд, как правило, отдает предпочтение квартире как бесспорно признаваемому законом жилому помещению, особенно если ее реализация более выгодна для кредиторов.

Задать вопрос