Классические риелторские агентства, не использующие в своей работе новейшие технологии, рискуют в скором времени уйти в прошлое, считает глава группы НДВ Александр Хрусталев. В интервью РИА Недвижимость он рассказал, как его компания меняет формат работы и постепенно уходит в онлайн, и почему это позволит ей существенно увеличить свою долю на рынке.
- Некоторое время назад вы заявляли, что переформатируете компанию и измените ее философию. Уже есть результаты этой работы?
— Действительно, в последнее время компания значительно поменялась. Мы отказались от диверсификации, поняв, что попытки влезть во все бизнесы лишь распыляют наши усилия, и сосредоточились на тех направлениях, которые у нас лучше всего получаются. Мы провели оптимизацию штата сотрудников, сократив неэффективный персонал, но при этом усилив некоторые отделы. Также мы вплотную занялись цифровизацией компании и сейчас активно внедряем различные современные технологии в наши процессы. Кроме того, мы переходим на работу по принципам agile, а недавно переехали в новый офис, обустроенный как раз в соответствии с ними.
- Одно из ваших главных направлений — риелторская деятельность. Наверняка и здесь есть какие-то изменения?
— Если раньше мы продавали новостройки исключительно на эксклюзивной основе, то теперь переходим на ко-эксклюзивное партнерство. В каких-то случаях мы будем продавать совместно с собственными отделами продаж застройщиков, в каких-то параллельно с другими агентствами. При этом предполагаются разные тарифные сетки, в зависимости от набора услуг. Например, когда мы продаем эксклюзивно, то отвечаем и за рекламу, и за плановые показатели, и за организацию продаж, и многое другое, получая за это агентское вознаграждение в 4-5%. Если же часть ответственности берет на себя застройщик и, допустим, рекламой занимается сам, то здесь уже наша комиссия составит 2-3%. Сейчас мы ведем активные переговоры с рядом застройщиков и уже достигнуты предварительные договоренности.
Все это будет базироваться на единой платформе, которую мы разрабатывали несколько лет и сейчас готовим к запуску. По сути, НДВ превратится в своего рода marketplace по недвижимости. Можно даже сказать, что это будет аналог Booking.com в мире новостроек. Там можно будет выбрать квартиру как товар в супермаркете и провести сделку онлайн, практически не выходя из дома.
- По сути, вы хотите конкурировать с такими площадками, как ЦИАН и "Авито"?
— Эти площадки представляют собой скорее агрегаторы, и в их битве мы участвовать не хотим, мы не считаем, что это ключевые платформы. Мы больше будем онлайн-супермаркетом недвижимости, где все будет систематизировано, автоматизировано и заточено под максимальное самообслуживание. Это позволит нам увеличить объем предложения примерно в пять раз и заявить о себе как об IT-риелторе.
- Как вы думаете, как на это отреагируют конкурирующие агентства?
— Классические риелторы, такие, как "Миэль", "Бест" и остальные, особо эффективно не используют никаких технологий и новаций, думая, что если у них есть сайт с красивыми картинками, то они современные продвинутые компании. В общем, колхоз какой-то на рынке. С запуском нашей платформы мы сильно потревожим эту старую гвардию и внедрим впервые в истории нашего агентств новый формат работы не только на эксклюзивной основе, так что в ближайшие два-три года эти компании потеряют свою долю рынка.
- Но другие сервисы тоже не стоят на месте. Например, в "Домклике" Сбербанка недавно появилась опция для физлиц, которые могут выставлять объявления наряду с агентствами.
— Нам они жизнь никак не осложняют. Касаемо того же "Домклика" приведу похожий пример. Когда-то Winner был лучшей базой по недвижимости. И оставался ей до тех пор, пока обслуживал только риелторские компании. Но когда он стал продавать за три копейки доступ физлицам, то потерял свою уникальность. Это была стратегическая ошибка. "Домклик", конечно, крутой сервис, но он может повторить историю Winner. Кстати, и сам Сбербанк может потерять свой статус на рынке недвижимости, потому что его могут потеснить другие участники, в том числе "Дом.рф".
- Сегодня все больше застройщиков испытывают проблемы и оказываются неспособными выполнить обязательства перед дольщиками. Насколько это отражается на риелторах, продающих квартиры таких компаний?
— На рынке сегодня, пожалуй, нет ни одного риелтора, который так или иначе не пострадал бы от репутации застройщика. Конечно, риелтор не несет ответственность за достройку объекта, и де-юре ему ничего не предъявишь. Но репутационные риски ложатся на всех. С тем же "Урбаном" работали многие известные агентства, а когда начались проблемы — сразу все свои сайты почистили.
У нас тоже случались прецеденты — например, с тем же "Экспертом", строящим "Новокосино". Но мы никогда не уходили от проблем, всегда включались в процесс, помогая, в том числе, и финансово проекту. Именно поэтому многое удалось изменить, стройка так или иначе идет, и люди в итоге получат свои квартиры.
- Чему история с "Урбаном" научила рынок?
— То, что у "Урбана" назревают проблемы, участникам рынка было давно понятно. Они делали довольно качественный продукт — там были красивые концепции, общественные территории, большие холлы, высокие потолки. Соотношение продаваемых и общих площадей было один к двум. У такого продукта высокая инвестиционная себестоимость, а "Урбан" продавал его ниже рынка и фактически себе в убыток. Но чуда не бывает, и, в конечном счете, произошло то, что должно было произойти.
Эта история должна стать уроком не только непосредственным участникам рынка, но и властям, что если кто-то продает ниже рынка и себестоимости, то это не может не отразиться в будущем. И, боюсь, что "Урбан" — не последняя компания, наступившая на эти грабли.
- У вас тоже есть опыт девелопмента, хотя это направление и не является вашим основным. В нынешней непростой рыночной ситуации и при меняющемся долевом законодательстве вы планируете и дальше заниматься строительством или пока понаблюдаете?
— Мы будем заниматься этим более активно. Мы не будем застройщиками в чистом виде, скорее это будет инвестиционная деятельность с элементами девелопмента. Сейчас ведем плотные переговоры с будущими партнерами, в ближайшие пару-тройку месяцев уже сможем что-то озвучить. Речь идет о проектах в Москве и области.
- Вы планировали участвовать в достройке проблемного жилого комплекса "Терлецкий парк", но теперь его будет достраивать городская компания. Почему так вышло?
— Да, мы были готовы взять этот объект на себя. Провели подготовительную работу — наша юридическая группа бесплатно обеспечила включение физических лиц в реестр кредиторов, для чего подготовили необходимый пакет документов. Оформили право собственности на объект незавершенного строительства, что позволит новому застройщику быстро выполнить все обязательства перед дольщиками. Кроме того, мы взяли на себя хозяйственные проблемы: организовали электрификацию и охрану объекта, привели в порядок территорию, откачали воду, чтобы не разрушался объект и т.д. Нам уже давали компенсационную площадку, мы подошли к стадии подписания и готовы были выходить на стройку. Но в последний момент было принято политическое решение, что объект лучше достроить силами города. Насколько знаю, город будет достраивать все ключевые проблемные объекты Москвы.
- Сколько вы успели вложить в этот объект?
— Еще до конца не сосчитали, но где-то около ста миллионов рублей. Будем считать это инвестициями в отношения с городом, может, зачтут в каких-то дальнейших проектах.
- А какова ситуация с "Мегаполисом", который вы также хотите завершить?
— После банкротства предыдущего застройщика "Пересвет-инвест" (Косинское) мы через техническую структуру приобрели эту площадку, сейчас там завершается оформление документации, и к осени планируем выходить на стройку. На сегодняшний день в проект мы привлекли серьезного финансового партнера, который вместе с нами будет участвовать в развитии проекта. Мы столько сил и средств сами вложили в этот проект. Мы четко осознаем, что там есть люди, которые ранее приобрели недвижимость, и они должны ее безусловно получить, а мы, как ключевые участники проекта, должны все обязательства перед покупателями предыдущего застройщика выполнить. Другого не дано.
- Помимо социальной ответственности у вас есть там и коммерческий интерес. Сколько вы планируете заработать на "Мегаполисе"?
— Данный проект может принести порядка 5-7 миллиардов рублей прибыли в течение 5-6 лет.
Беседовал Константин БАЛАКИН
