- Александр Анатольевич, как вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка новостроек и какие тенденции можете назвать основными?
— Если говорить о московском регионе, то нынешний рынок сильно отличается от того, что был в 2016-м.
Среди главных тенденций — смещение баланса спроса и предложения. В Москве с прошлого предложение растет в большой прогрессии, и это отражается на Московской области — там начинаются проблемы с реализацией в ряде проектов.
Другой тренд заключается в том, что банки продолжают наращивать свое присутствие на рынке. Сегодня половина крупнейших девелоперов принадлежат банкам. Но у самих банков в последнее время также случаются проблемы, и пока непонятно, какова будет дальнейшая судьба их активов в недвижимости.
Положительной тенденцией можно назвать развитие ипотеки. За последний год она сильно подешевела, и ее доступность вылилась в увеличение сделок. В частности, нам это дало 16-18% дополнительных покупателей.
В целом совокупность факторов, к которым сегодня можно отнести и сложности в экономике, и внешние санкции, и зачистку банковского сектора — привели к тому, что строительная отрасль пребывает в глубоком кризисе. Он усугубляется ещё и отсутствием у покупателей денег. Если в 2016 году за собственные средства жилье покупали в среднем по рынку 60% покупателей, то теперь только 20%.
- Сегодня в отрасли происходят законодательные изменения, прежде всего касающиеся долевого строительства. Что вы о них думаете?
— Пока мы ещё живем в прежней законодательной парадигме, но с июля 2018 года ситуация сильно поменяется. Те поправки, которые тогда вступят в силу, всех очень беспокоят. Девелоперские проекты будут обходиться дороже, и, чтобы не продавать себе в убыток, застройщики начнут поднимать цены. Я думаю, уже в июле новостройки подорожают на 10%, а до середины 2019 года до 20%.
Например, среди новых требований к застройщикам то, что необходимо будет резервировать 10% от стоимости строительства. Но если у вас большой проект комплексного освоения территории, то это очень большая сумма, которую не так просто достать. При этом ещё вы теперь не сможете привлеченные средства дольщиков тратить на что-то, помимо непосредственной стройки, например, на аренду или рекламу. А ведь многие рассчитывали на эти деньги, особенно учитывая, что расходы на продажи выросли. Теперь, чтобы привлечь покупателя и продать ему квартиру, надо потратить втрое больше, чем раньше. В том числе и потому, что у людей большой выбор. Поэтому застройщикам приходится всячески выкручиваться, предлагать всевозможные акции, скидки и так далее.
Впрочем, я думаю, что повышение цен будет нивелироваться доступностью ипотеки, потому что только ипотека сможет дать поток покупателей и не позволит остановить стройки. Сейчас много крутых инициатив в части ипотеки. Например, президент предложил субсидировать ставку за рождение второго и третьего ребенка. Это будет хорошим подспорьем, потому что уже сейчас 80-90% наших покупателей — это молодые семьи с детьми или еще без них.
- А если посмотреть дальше — сейчас президентом поставлена задача перейти от долевого строительства к проектному финансированию. Как это повлияет на рынок новостроек?
— Это также отразится на цене. Надо понимать, что таких денег, которыми нужно заменить средства дольщиков, у банков просто нет. Только единицы могут позволить себе финансировать стройки. Длинных же западных денег никто по-прежнему не дает. И это тоже поспособствует уменьшению числа игроков.
- Эти изменения призваны предотвратить появление новых обманутых дольщиков, а пока же надо решать проблемы уже существующих. Вы также участвуете в этом, например, занимаетесь проблемным ЖК "Мегаполис" на востоке Москвы. Расскажите, что там сейчас происходит?
— "Мегаполисом" занимался "Пересвет-Инвест", мы же являлись соинвестором проекта. Стройка должна была начаться еще в 2014 году, но по определенным причинам этого не произошло. Позже банк "Пересвет", кредитовавший "Пересвет-Инвест", попал под санацию, и возник риск потери актива. Мы приняли стратегическое решение спасти проект, и когда конкурсным управляющим проект был выставлен на торги, мы через техническую структуру купили его за 4,2 миллиарда рублей. Спасибо кредитору Промсвязьбанку и его акционеру Ананьеву, который лично занимался этим вопросом и помог спасти активы, ведь деньги должны вернуться в банк, а дольщики должны получить свои квартиры. Было подписано трехстороннее соглашение между ПСБ, НДВ и дольщиками, которые в итоге получили необходимые гарантии.
У нас уже есть вся необходимая документация, уже пройдены публичные слушания и сделано межевание участка. В первой половине 2018 года уже начнем строить.
- А когда закончите?
— Проект большой, он рассчитан почти на 500 тысяч квадратных метров жилья и 250 тысяч инфраструктуры. Реализовывать будем очередями, в течение семи лет.
- Также вы участвуете в решении вопроса с другим проблемным московским жилым комплексом — "Терлецким парком"…
— Да, по нему мы сейчас создали консультационный центр для дольщиков и совместно с властями подготовили дорожную карту. Мы провели экспертизу — на стройку необходимо примерно 5-7 миллиардов рублей. Ориентировочно в конце марта площадка будет передана новому инвестору, это будет структура НДВ. Ориентировочно в конце марта — в апреле будет определен застройщик, который достроит объект.
- В последние годы вы активно диверсифицировали бизнес и занимались самыми различными направлениями. Что собой представляет группа НДВ сегодня?
— Раньше в группу входило около 30 компаний по самым разным бизнесам. Сегодня осталось порядка восьми компаний. В последнее время я понял, что лучше всего у меня получается заниматься недвижимостью, и сосредоточился на ней. С ней связано сегодня процентов восемьдесят работы группы. Особое внимание я сейчас уделяю ключевой компании — "НДВ-Недвижимость". Мы меняем концепцию ее работы, занимаемся "диджитализацией", запускаем различные CRM-системы, изучаем онлайн-возможности и т.д. В том числе в начале следующего года переезжаем в новый офис в формате agile.
- НДВ начиналась как риелторская компания и по сей день риелторская деятельность остается вашим основным направлением. Изменился ли как-то риелторский рынок со временем?
— Риелторов стало меньше, многие девелоперы сейчас содержат собственные отделы продаж. Хотя, как правило, риелторские агентства продают намного качественнее. Нынешние риелторы значительно выросли с профессиональной точки зрения. Сегодня риелтор уже не просто оформитель, чтобы быть конкурентоспособным, он должен оказывать всесторонний современный сервис.
При этом риелторская прибыль уменьшилась примерно раза в два, за счет того, что себестоимость продаж сильно выросла. Если раньше можно было потратить на продажу объекта 2% от его стоимости, полпроцента из которых уходило на рекламу, то теперь только на рекламу и маркетинг уходит 3-10 %.
- Помимо новостроек, вы еще в некоторой степени занимаетесь вторичкой, но приоритет все же отдаете первичному рынку. Значит ли это, что продавать новостройки выгоднее?
— Первичкой заниматься выгоднее, но хлопотнее. Приходится внимательно изучать проект, перед тем, как заняться им. Потому что ты можешь быть добросовестным продавцом, но если застройщик по каким-то причинам не смог достроить объект, то ответственность перед покупателями будет лежать и на тебе. А таких случаев сегодня немало.
- Ранее вы планировали перевести группу на отчетность по МСФО, а позднее вывести на IPO…
— К теме МСФО мы вернемся, наверно, к середине следующего года. Сейчас у меня в приоритете "диджитализация" компании и вопросы с дольщиками "Мегаполиса" и "Терлецкого парка". И нам пока не до IPO. IPO ведь любит красивые цифры.
- Кстати, о цифрах. С какими показателями по выручке и прибыли вы завершаете год?
— Пока не готов сказать. Год еще не закончился и еще не всё подсчитано. Одно могу сказать точно — за этот год мы стали гораздо эффективнее. По соотношению вложенных и полученных средств наша эффективность выросла процентов на двадцать.
