- Константин Петрович, как сегодня обстоят дела с проблемными жилыми проектами в Москве? В декабре 2016 года в Москве, по словам заммэра Москвы Марата Хуснуллина, насчитывалось 1070 пострадавших соинвесторов, в конце сентября этого года в Минстрое сообщили о 4049 обманутых дольщиках в столице. Откуда 4-кратный рост?
— Весь вопрос в активности самих дольщиков. Реестр пострадавших соинвесторов носит учетный характер. И до января 2017 года граждане туда активно не записывались, так как не верили, что с внесением их в реестр что-либо изменится.
При этом с июля 2017 года критерии включения граждан в реестр существенно ужесточились. Сейчас в него могут попасть только люди с договорами долевого участия, которые купили жилье в объектах с полученным разрешением на строительство. В январе-июне этого года грядущее ужесточение правил включения граждан в реестр стало дополнительным стимулом для некоторых дольщиков прийти и подать соответствующие документы. В итоге мы получили массовую подачу документов. Но это не значит, что на декабрь 2016 года этих пострадавших соинвесторов в Москве не было.
- Сегодня, по вашей оценке, все обманутые дольщики учтены в реестре?
— Увы, нет. Число людей, которые не подали документы на включение в реестр, мы оцениваем в 1,6 тысячи. Еще 500 гражданам, которые изъявили желание включиться в реестр, мы были вынуждены отказать, так как их документы не соответствовали новым критериям, установленным Минстроем.
В связи с такой ситуацией с реестром мы считаем, что положение дел с обманутыми дольщиками правильнее было бы оценивать по числу проблемных объектов.
Сегодня в Москве 35 проблемных объектов. Один объект (улица Кременчугская, владения 11-17, корпус 18-18А) мы исключили в связи с тем, что обязательства по передаче квартир гражданам принял на себя новый застройщик ЗАО "ФЦСР", у которого имеется вся необходимая разрешительная документация.
Два объекта — в Фили — Давыдково, квартал 69, корпус 2 (объект СУ-155) и в деревне Марушкино (площадка №4) — введены. Однако эти объекты мы из реестра не исключили, потому что еще не все граждане получили ключи от квартир.
- Как вы думаете, насколько высоки риски появления в Москве новых проблемных объектов?
— Сегодня в столице только пять объектов застрахованы в Фонде защиты прав дольщиков. Естественно, по остальным более чем 500 объектам, которые находятся в стадии строительства и реализуются посредством ДДУ, есть определенные риски. Они связаны с нестабильностью экономической ситуации, возможными проблемами в отношениях с поставщиками ресурсов и так далее.
Но, конечно, любые объекты, которые находятся в зоне риска, власти Москвы будут доводить до завершения строительства. Статистика показывает, что трудности с окончанием стройки вовремя возникают не более чем у 1,5% объектов. Нам кажется, что это достаточно оптимистический сценарий.
- Расскажите, как идут переговоры по достройке ЖК "Царицыно"? Кто может профинансировать завершение проекта?
Техническим заказчиком достройки ЖК "Царицыно" выступит ООО "РК-Строй" (входит в структуру АКБ "Российский капитал"). Именно эта компания курирует достройку объектов СУ-155. ООО "РК-Строй" вошло в проект и уже месяц занимается этим вопросом, причем как первой, так и второй очередью. Кроме того, к концу ноября суд должен назначить нового временного управляющего. Кредиторы предложили свою кандидатуру временного управляющего. Специалист работает в команде "Российского капитала" и имеет опыт работы с банкротством объектов СУ-155.
- А сейчас, получается, проект заморожен и не двигается?
— Сегодня на второй очереди "Царицыно" работы идут силами генерального подрядчика — СК "Стратегия". Вся документация у него есть. Сейчас ведутся подготовительные работы для дальнейшего строительства.
- Я правильно понимаю, что генподрядчик рискует, что сегодняшний собственник никогда не заплатит ему за выполненные работы?
— Да, есть опасность и расторжения договора с генподрядчиком, и непринятия результатов работ. Но подрядчик на это пошел, понимая свою социальную ответственность. До марта-апреля "Стратегия" будет заниматься осушением подвалов, обеспечением сохранности конструкций и даже монолитными работами по тем документам, которые у компании есть.
Кроме того, сейчас ведется работа по подготовке проектной документации по некоторым корпусам "Царицыно", так как до настоящего времени ее не было.
- И кто же этим занимается?
— Технический заказчик — структура банка "Российский капитал" "РК Строй".
- В "Царицыно" достаточно много квартир продавалось как апартаменты, и права их покупателей почти не защищает долевое законодательство. Есть подходы к решению этого вопроса?
— Сейчас мы рассматриваем новый проект планировки района, возможно, административный корпус номер 35 удастся перевести частично в жилые помещения — до 60-70% всех помещений. Что касается объемов площадей, которые могут быть переведены в жилье, то для этого необходимо провести корректировку проектной документации на данный корпус. АО "ЦНИИЭП Жилища" сможет сделать это примерно через месяц, затем пакет документов будет направлен на экспертизу. На экономику проекта это никак не повлияет, но позволит гражданам, которые покупали офисы под видом апартаментов, в рамках процедуры банкротства получить жилье, а не стать кредиторами по денежным требованиям без шансов на компенсацию, хотя апартаменты и офисы законодательно не защищены.
- Скажите, а кто финансирует генерального подрядчика "Царицыно" — компанию СК "Стратегия"? У них есть какая-то финансовая подушка?
— Это делают структуры, связанные с Промсвязьбанком, поскольку частично у банка остались права требования по выданным кредитам, и он заинтересован в завершении строительства жилого комплекса.
- Есть ли у Игоря Пинкевича, сегодняшнего владельца застройщика проекта "Московского комбината хлебопродуктов", возможность затянуть судебный процесс по конкурсному производству дальше марта 2018 года?
— Да, у него довольно сильные юристы. Даже банкротство кредиторам удалось ввести только через два года после начала процесса. Он абсолютно не заинтересован в завершении строительства объекта.
- Участники рынка жилья активно обсуждают 218-ФЗ, сильно изменивший долевое законодательство в России. Многие девелоперы даже говорят о том, что с середины 2018 года станет почти невозможно работать. Вы согласны с такой позицией?
— Не думаю, что все так плохо. Строители приспособятся к этой ситуации, откроют несколько компаний вместо одной, как было раньше. Другое дело, что даже с вступлением в силу новых поправок региональные надзорные органы в области долевого строительства не смогут эффективно оценивать экономическое состояние девелоперов — ведь критерии подобной оценки в законодательстве как раз остались прежними. Нормативы не поменялись, на основании балансовых данных невозможно предположить ухудшение финансового состояние застройщика. Для этого нужен полный аудит, то есть полный комплект финансовых документов, плюс несколько сотен часов работы специалистов.
- Есть опасения, что московские застройщики массово пытаются согласовать всю градостроительную документацию и запустить проекты до 1 июля 2018 года…
— Вряд ли они станут реальностью. Вспомним, перед тем, как было введено с 1 января требование к застройщикам по заключению о соответствии, было лишь небольшое увеличение числа новых проектов. А когда появилась информация о скором начале работы Фонда защиты дольщиков, роста стартов проектов от девелоперов, которые бы хотели остаться в страховом рынке, не было вообще.
Чтобы получить разрешение на строительство и вывести на рынок новый проект, нужно не только купить участок, но и заплатить городу за изменение разрешенного вида использования площадки, мобилизовать строительную организацию и вложить собственные средства. Девелоперы не станут разом осваивать десять новых строительных площадок — так можно самим себе сломать рынок продаж.
Полагаю, в 2018 году нас ждет только усложнение бухгалтерского учета: один бухгалтер вместо, допустим, пяти компаний будет вести десять компании. Мы в Москомстройинвесте будем вместо 400 комплектов отчетности анализировать 800 комплектов.
- Вы справитесь при текущем числе сотрудников или потребуется нанимать новый людей?
— Москва справится, поскольку у нас есть программное обеспечение, которое позволяет в электронном виде проводить анализ коэффициентов финансового состояния компании и в автоматическом режиме принимать отчетность, проверять проектную декларацию и при выявлении нарушений выдавать предписания об их устранении. А вот справятся ли с возросшими объемами другие регионы, я не знаю. Мы ознакомили с этой программой коллег из субъектов РФ, многие заинтересовались.
- В России начал действовать Фонд защиты прав дольщиков. Согласно вашим ожиданиям, сколько денег в фонд будут перечислять московские застройщики?
— Ежегодно в страховые компании застройщики перечисляли около 7,2 миллиарда рублей. Было бы логично, если бы в итоге, после завершения перехода от страхового механизма к механизму Фонда защиты прав дольщиков, мы вышли бы на аналогичную цифру. Думаю, в будущем году столичные застройщики перечислят в страховые компании около 4 миллиардов рублей, в 2019 году — около 2 миллиардов, в 2020 году — 1 миллиард. Перечисления же в фонд, напротив, будут расти в обратной пропорции и составят оценочно 3 миллиарда, 5 миллиардов и 6 миллиардов рублей в 2018-м, 2019-м и 2020 году соответственно.
- Москомстройинвест как региональный надзорный орган в долевом строительстве как-то будет взаимодействовать с фондом?
— Фонд самостоятельно аккумулирует средства и сам ими распоряжается, к сожалению, не принимая во внимание целевое региональное использование. Получается, что если московские застройщики перечислили деньги в фонд, это совершенно не значит, что эти средства пойдут на защиту московских проектов. Нам бы, конечно, хотелось иного механизма, но наши предложения в этом отношении законодателями учтены не были.
- А должны ли вы сообщать фонду о результатах ваших проверок застройщиков?
— 1 января 2018 года должна заработать единая автоматизированная система по контролю за застройщиками (Единая информационная система жилищного строительства — ред.). Предполагается, что региональные контролирующие органы будут выгружать в систему итоги анализа квартальной отчетности застройщиков. Фонд, соответственно, сможет просматривать эти данные и делать выводы.
- Что вы думаете о решении отменить долевое строительство в принципе?
— Если мы принимаем решение отказаться от долевого строительства, важно увеличить надзор за кредитными организациями. Мы опасаемся, что в случае с более активным использованием механизма проектного финансирования, усилится фактор так называемого риска посредника, в нашем случае — фактор риска при привлечении коммерческого банка-кредитора.
- Обанкротится банк, предоставивший девелоперу деньги — и что? В чем опасность?
— Смотрите, если банк финансирует застройщика четко по графику в соответствии с договоренностями, то все в порядке. А что если банк обанкротился, а компания не успела выбрать из кредитной линии все деньги, необходимые ей для строительства? Или если банку показалось, что девелопер что-то делает не так, и он перестал выделять деньги? В общем, явно на законодательном уровне нужно предусмотреть при санации банков дофинансирование строек, начатых на их кредитные средства, либо дать возможность использовать деньги Фонда защиты прав дольщиков.
- Как вы думаете, в российской банковской системе есть деньги, чтобы финансировать девелоперов жилья?
— Деньги есть, вопрос в том, куда они направляются. Как правило, банки учитывают только два фактора — риск и доходность. Государственные ОФЗ (облигации федерального займа — Ред.) приносят 7-8% годовых и при этом абсолютно безрисковые. Строительная отрасль по всем критериям сегодня — отрасль с повышенным риском, и ее кредитование, с учетом безрисковой альтернативы в лице госбумаг, должно стоить порядка 15-16%.
- Как это отразится на стоимости жилья?
— Стоимость кредитования строитель заложит в себестоимость, цена недвижимости будет подниматься, причем не на 13-15-16%, которые есть в ставке кредитного учреждения, а выше стоимости банковской услуги. Не уверен, что рынок новостроек сможет сохранить в этих условиях прежние объемы.
- Громкие санации банков в этом году могут сказаться на реализации девелоперских проектов в Москве?
— Мы предполагаем, что банки, которые находятся под санацией, замедлят темпы кредитования строителей. Санатору понадобится какое-то время на оценку стоимости портфеля, качества активов, сметы проекта, пересмотр лимитов кредитования. Но потом в любом случае санаторы проблемных банков неизбежно поймут, что объекты, строительство которых уже начато, проще достроить.
- Поговорим о реновации в Москве. Как эта программа повлияет на отношения города с коммерческими застройщиками?
— Есть два направления взаимодействия города и девелоперов. Во-первых, город выведет на рынок своего застройщика казенное предприятие "Управление гражданского строительства".
- А как же Фонд реновации?
— Фонд реновации — это финансовый институт, он сам строить не будет. УГС станет одной из его рабочих рук. КП "УГС" уже имеет опыт реализации квартир на рынке на протяжении последних нескольких лет. Думаю, оно продолжит эту практику, и в рамках реновации будет выводить на рынок в продажу порядка 200-300 тысяч квадратных метров жилья ежегодно. Это небольшой объем для рынка новостроек Москвы, где около 4 миллионов квадратных метров жилья находится в продаже, а еще порядка 3 миллионов — в резерве, то есть пока не выведено на рынок. Всего же в стройке где-то 18,5 миллиона квадратных метров жилья.
Второе направление взаимодействия девелоперов и города — это работа по земельным участкам. Есть такие адреса, где стартовых площадок недостаточно. Только в этих случаях с инвесторами ведутся переговоры — либо об уступке части земельного участка для нужд города, либо о том, чтобы инвестор сам на участке построил корпуса с квартирографией и отделкой, которые подошли бы под программу реновации. В таком случае город будет покупать у инвесторов уже готовое жилье и передавать его гражданам.
- О каком количестве адресов идет речь при переговорах с девелоперами?
— Порядка 140 участков мы сейчас смотрим, и половина из них точно понадобится городу.
- С кем вы ведете переговоры?
— Со всеми "системными" игроками: "Главстрой девелопмент", ГК "Интеко", ГК "Инград", ГК ПИК, Концерн "Крост".
- Расскажите, какова судьба территории "Горбушкиного двора", о которой летом заммэра Москвы Марат Хуснуллин говорил, что она может быть востребована под программу реновации? Определены ли технико-экономические параметры (ТЭПы) ее развития?
— На заседании Градостроительно-земельной комиссии принято решение о подготовке проекта планировки территории между Багратионовским и Промышленным проездами, а также улицей Барклая. Там обсуждается строительство примерно 380 тысяч квадратных метров, из которых 300 тысяч придется на жилье. Вопрос о том, какие объемы могут быть вовлечены в программу реновации, пока обсуждается. Но это как раз та история, когда инвестор строит сам, а потом продает городу.
- А вы уверены, что у инвестора в его нынешнем положении, если мы имеем в виду семью Хотиных, хватит денег на реализацию проекта?
— Город в любом случае выкупит квартиры без убытка для инвестора. По крайней мере, себестоимость девелопер себе вернет.
Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА
