В России есть немало земельных участков, с продажей которых у их владельцев могут возникнуть серьезные проблемы. Неразмежеванные участки, площадки с неоформленной собственностью и обременением – юристы рассказали сайту "РИА Недвижимость", какую землю в России не получится продать в 2025 году.
Земля без границ
С 1 марта 2025 года в России стало невозможно зарегистрировать сделку с земельными участками, если их границы не внесены в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Соответствующие изменения были внесены в статью 26 №218-ФЗ "О регистрации недвижимости".
Однако данное правило не будет распространяться на наследование, поскольку наследники получают недвижимое имущество в безусловном порядке, обращает внимание управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов "Регионсервис", руководитель практики "Недвижимость и строительство" Анна Жолобова.
Причиной запрета на регистрацию сделок в случае с отсутствием границ участка, как разъяснили в Росреестре, стали проблемы с определением того, где земля в действительности находится и какой является ее площадь. Также имели место случаи, когда продавец показывал покупателю чужой земельный участок или объяснял, что в него входит территория, которая не является его частью.
«
"Я в своей практике встречала ситуации, когда люди покупали участки без межевания и потом оказывалось, что они меньше, чем по документам, или что их дом или баня заезжает на участок соседа", – соглашается с тем, что проблема действительно существовала, юрист в сфере недвижимости, основательница агентства недвижимости Korovina.invest Дарья Коровина.
С 1 марта Росреестр продолжает принимать документы для регистрации, но в случае отсутствия в ЕГРН сведений о границах земельных участков учетно-регистрационные действия будут приостановлены до того момента, пока в ЕГРН не появятся данные о границах владений.
Если у владельца земли или его покупателя есть сомнения в том, что она не размежевана и сведения о ее границах не внесены в ЕГРН, можно проверить это, обратившись к публичной кадастровой карте. Чтобы получить сведения о границах участка (или их отсутствии), необходимо ввести его кадастровый номер или адрес. Также собственник может заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, в которой также содержатся эти сведения.
Если выяснится, что границы участка не определены, необходимо заказать план межевания у кадастрового инженера, советует управляющий партнер адвокатского бюро "Юг" Юрий Пустовит. В Росреестре рекомендуют перед заключением договора на проведение кадастровых работ проверить сведения об их исполнителе в государственном реестре кадастровых инженеров.
"Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап – ознакомление с результатами замеров. Далее идет процесс согласования границ с владельцами смежных участков", – разъясняют в пресс-службе Росреестра, добавляя, что деятельность таких специалистов регламентируется статьей 39 закона № 221-ФЗ.
В ситуации, когда кадастровый инженер не может разыскать соседей, размещается извещение в местной газете с контактными данными для связи с собственником участка, который нужно размежевать. Вне зависимости от того, прочитает ли кто-то эту газету или нет, границы земли считаются подлежащими согласованию, если возражения не поступят в течение месяца с момента публикации извещения, объясняет Коровина.
В итоговом межевом плане будут указаны координаты границ, которые затем Росреестр перенесет в ЕГРН. После этого участок будет считаться поставленным на кадастровый учет и с ним можно совершать любые сделки, резюмирует Пустовит.
Хозяин не хозяин
На практике нередки и ситуации, когда оказывается, что о земельном участке вовсе нет никаких данных в ЕГРН. В этом случае, конечно, продать его будет невозможно. Ведь статья 37 Земельного кодекса РФ говорит о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Узнать об отсутствии подобных сведений можно, заказав выписку из ЕГРН.
В этом случае перед совершением сделки нужно зарегистрировать свое право собственности на земельный участок в Росреестре и внести в ЕГРН данные о нем. Сделать это можно, подав заявление на сайте ведомства.
К заявлению надо будет приложить документы, подтверждающие право собственности на участок, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда.
«
"Но если земельный участок у вас в "собственности" еще с советских времен, то оформить права можно в упрощенном порядке по дачной амнистии, действующей до 1 марта 2031 года", – отмечает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
Для этого достаточно будет предоставить, например, выписку из похозяйственной книги, которая имеется в органе местного самоуправления, уточняют в Росреестре. Именно эта выписка и будет признана документом о праве на участок.
Если же земля досталась в наследство, но в свое время умерший не оформил свои права должным образом, соответственно, свидетельство о праве на наследство не было получено, то придется обращаться в суд, рассказывает Спиридонова. В частности, нужно подавать иск об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на участок.
Ипотека и запрет
Препятствием для продажи земельного участка станут и наложенные на него обременения – чаще всего это ипотека и запрет на совершение регистрационных действий, установленный Федеральной службой судебных приставов. В таких ситуациях Росреестр сначала приостановит регистрацию сделки, а затем откажет в ее регистрации вплоть до устранения проблемы, предостерегает Жолобова.
Узнать об обременениях можно, попросив у продавца выписку из ЕГРН о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости. В этом документе будет информация об ограничениях, которые наложены на недвижимость и сроках их снятия.
Самое частое обременение – это ипотека. Если на участок наложено подобное ограничение, то продать его без участия банка нельзя, а сама возможность провести подобную сделку зависит от конкретного банка, говорит Спиридонова.
По словам юристов, здесь есть два возможных варианта: покупатель гасит долг продавца по ипотеке либо переоформляет кредит на себя (некоторые кредитные организации позволяют продать ипотечные земельные участки через перезалог имущества). В обеих ситуациях владелец участка впоследствии должен обратиться в Росреестр с документами из банка, после чего данные об обременении будут удалены или в них будет внесено изменение.
Что же касается ограничительных мер ФССП, то снять их можно, только решив исходную проблему, в результате которой они появились, объясняет Жолобова. К примеру, погасив долги, необходимо обратиться к судебным приставам с заявлением о прекращении исполнительного производства. Пристав направит информацию в Росреестр, и соответствующая запись об ограничениях будет удалена, что позволит в будущем зарегистрировать сделку с землей. Как правило, это происходит в течение трех рабочих дней после того, как информация от приставов поступит в Росреестр, уточняет Жолобова.