Эксперты рассказали, как избежать встречи с проблемным застройщиком
Ларионова из Level Group рассказала, как не нарваться на проблемного застройщика
Читать на сайте realty.ria.ruПри покупке жилья в новостройке одним из основных страхов покупателя сегодня по-прежнему остается риск нарваться на неблагонадежного застройщика. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, где почерпнуть информацию для оценки статуса строительной компании и как ее правильно интерпретировать, чтобы не потерять квартиру и деньги.
Важные реестры
Проверка застройщика перед приобретением квартиры в его проекте является важным шагом, поскольку предоставляет дополнительные сведения о его надежности и профессионализме, говорит директор по продажам
Level Group Алина Ларионова.
Изучить нужно не только официальный сайт компании, но и другие ресурсы, на которых можно найти подробную информацию о ней.
Для этого существуют два основных портала:
Первый сервис поможет покупателю проверить наличие всей необходимой документации у застройщика, в том числе проектной декларации, объясняет Ларионова. Кроме того, система позволяет узнать, были ли у компании задержки в сроках строительства.
«
"Небольшие переносы – это вполне нормальное явление. Однако если сдача проекта неоднократно задерживалась, это может свидетельствовать о проблемах у застройщика", – добавляет собеседница агентства.
Алина Ларионова
Директор по продажам Level Group
Наиболее полный источник информации о том или ином жилом проекте на этом сервисе – это проектная декларация, где содержится буквально вся информация, указывает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. В этом документе, по его словам, можно установить связь между конкретным юридическим лицом – застройщиком и группой компаний, к которой он принадлежит.
В Едином реестре застройщиков также содержится подробная информация: в нем, к примеру, можно найти адрес компании и контакты и убедиться, что они указаны верно и соответствуют условиям договора, говорит замдиректора по цифровизации жилищной сферы "
Дом.РФ" Дина Колесникова.
Реестр позволяет узнать, сколько проектов компании находится в реализации, в каких регионах, какая средняя цена лотов, а также доля переноса сроков у девелопера по проектам.
"Дом.РФ": застройщики резко нарастили вывод на рынок новых проектов Здесь можно в том числе увидеть рейтинг застройщика, добавляет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Чегодаева.
Конечно, если застройщик небольшой и у него немного проектов, это не говорит о том, что он ненадежный, констатирует Ларионова. Но очевидно, что крупный девелопер, занимающийся сразу несколькими проектами, заинтересован в долгосрочном развитии, а, следовательно, и проблем с ним практически не будет. Для таких застройщиков в меньшей степени характерна задержка сдачи жилья, что очень важно для любого покупателя новостройки.
Также стоит обратить внимание на состав учредителей и бенефициаров компании застройщика, советует Колесникова. Наличие недобросовестных компаний в перечне или отсутствие актуальной информации могут быть тревожными сигналами.
Для того чтобы получить менее формальную, но не менее важную информацию, стоит заглянуть в чаты дольщиков, социальные сети и отраслевые каналы, в которых профессионалы рынка занимаются аналитикой проектов и застройщиков, добавляет Чегодаева. Здесь же публикуются фото и видеоматериалы со строительной площадки.
Финансовая стабильность
Узнать о финансовой устойчивости застройщика можно, прежде всего, из квартальных финансовых отчетов на его сайте, отмечает Чегодаева.
«
"Существует ряд показателей, которые говорят о превышении закредитованности застройщика, уменьшении его валовой выручки, продаж за определенный отчетный период. Если застройщик, например, перенес сроки ввода в эксплуатацию, это означает, что у него не хватает денежных средств на достройку проектов", – объясняет она.
Елена Чегодаева
Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ Супермаркет Недвижимости"
Финансовые показатели, кроме квартальных отчетов, публикуются в отраслевых источниках, в том числе социальных сетях, а также в проектных декларациях, которые размещаются в Единой информационной системе жилищного строительства. В проектных декларациях, по словам Чегодаевой, указывается убыток или прибыль застройщика, и покупатель может всегда посмотреть, в каких проектах не хватает достаточного наполнения эскроу-счетов, и где наблюдается минус.
Вообще крайне важно убедиться, что застройщик использует эскроу-счета для хранения средств дольщиков, говорит директор консультационного центра граждан "Дом.РФ" Михаил Ковалев.
С 1 июля 2019 года застройщики обязаны реализовывать квартиры по своим проектам с использованием эскроу-счетов. Это банковские счета, на которых хранятся средства граждан, вложенные в приобретение жилья. Застройщик может воспользоваться этими денежными средствами только после ввода дома в эксплуатацию.
В случае, если он не выполняет взятые на себя обязательства и не завершает строительство, средства с эскроу-счетов возвращаются гражданам.
С 2025 года использование эскроу-счетов станет обязательным также и при строительстве индивидуальных домов с подрядной организацией.
Если предлагается схема без использования эскроу-счетов или договор уступки от подрядной организации с неполной суммой в ДДУ – это нехороший звоночек, в такие сделки лучше не входить, предупреждает ведущий специалист по новостройкам агентства недвижимости "Миэль" Марина Шадрунова.
Финансовая устойчивость девелопера во многом зависит от его способности выполнять кредитные обязательства. При оценке этого аспекта необходимо учитывать не только объем долга, но и его соотношение с количеством средств на эскроу-счетах. Если сумма на эскроу-счетах превышает объем проектных кредитов застройщика, то проценты, которые он должен банку, значительно снижаются, что снижает финансовую нагрузку и риски банкротства, обращает внимание Ларионова. В отчетности надо оценить показатель чистого долга за вычетом сумм на эскроу-счетах. Положительная кэш-позиция предоставляет значительную стратегическую гибкость, которая позволит застройщику совершать привлекательные сделки в том числе по покупке участков.
Еще один важный момент, на который следует обращать внимание при проверке финансовой устойчивости застройщика, – это количество и масштаб банков, где ЖК аккредитован, под чье проектное финансирование он строится, добавляет гендиректор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин.
Ведь именно банки, по словам собеседника агентства, сегодня в первую очередь занимаются проверкой финансовой устойчивости застройщиков, их хозяйственной деятельности. Если партнером компании является один из ведущих банков страны, а дом кредитуют другие крупнейшие игроки финансового рынка, то это очень позитивный фактор.
ЦБ: запас финансовой прочности позволит застройщикам сохранить устойчивость Дела судебные
Информацию о судебных делах, в которых участвует застройщик, а также о его задолженности перед различными госорганами можно почерпнуть:
"Конечно, если застройщик и его юридические лица фигурируют на ресурсах формата картотеки арбитражных дел, сайта Федеральной службы судебных приставов, то это сразу же тревожный сигнал для покупателя", – предостерегает Пысин.
Впрочем, обнаружив подобную информацию, не стоит сразу же пугаться и сбрасывать со счетов такого застройщика и отказываться от покупки квартиры в его проекте, успокаивают эксперты.
На самом деле, нередко полное отсутствие судебных разбирательств еще более настораживающий фактор для покупателя, чем их наличие, обращает внимание исполнительный директор федеральной компании "Этажи" Юлия Бочарникова. По ее словам, это может свидетельствовать о том, что застройщик просто не так давно на рынке.
«
"Мелкие судебные дела – не столь большой риск. Больше нужно обращать внимание на обоснованность тех или иных требований и чего конкретно они касаются", – говорит она.
Юлия Бочарникова
Исполнительный директор федеральной компании "Этажи"
Гораздо важнее проверить застройщика на отсутствие процедуры банкротства, подчеркивает Бочарникова. Эту информацию можно найти в
Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Ведь несмотря на то, что деньги дольщиков при строительстве с применением эскроу-счетов в принципе защищены, сумма компенсации ограничена и возвращается без учета инфляции. То есть покупатель в конечном итоге сможет получить назад свои деньги, но де-факто все равно потеряет какую-то их часть, так как за то время, пока будут идти разбирательства, они просто успеют обесцениться, предупреждают эксперты.
Идем на место
Конечно, нельзя покупать квартиру вслепую – нужно обязательно посетить не только офис продаж, но и сам объект строительства для того, чтобы на месте посмотреть транспортную и социальную инфраструктуру, а также "соседей" ЖК, советует Бочарникова.
Разумеется, на саму стройплощадку покупателя сегодня никто не пустит, это запрещено, поэтому наблюдать придется со стороны.
«
"Когда строительные работы на объекте еле заметны, проходят вяло, то это очень тревожный сигнал. Стройка должна быть регулярной, а на проекте находиться достаточное количество строителей, техники", – констатирует Пысин.
Анатолий Пысин
Гендиректор агентства недвижимости ЦДН
Картина на стройке, по словам Пысина, должна соответствовать заявленному в проектной декларации расписанию этапов. Конечно, случаются различные задержки, для российского рынка жилой недвижимости задержки до 3 месяцев считаются нормой.
Однако, если в документах указано, что ЖК находится на стадии отделочных работ, а реально происходит лишь заливка фундамента, то это явный сигнал, что с проектом не все хорошо, указывает Пысин.
Время против нас! Что теряют дольщики, которые столкнулись с долгостроем Кстати, выезд на объект позволит убедиться, что местоположение ЖК вам действительно подходит, обращает внимание Ларионова. Также собеседница агентства рекомендует не стесняться посещать офисы продаж и задавать там все интересующие и волнующие вопросы. Чем больше информации вы получите о проекте, тем увереннее сможете принять решение, резюмирует она.