Уходящий 2023 год на московском рынке жилья прошел со скачкообразной активностью, так как люди после очередного повышения ключевой ставки Банка России бросались скупать квартиры по ранее одобренным заявкам на ипотеку, рассказали РИА Недвижимость эксперты. Вместе с тем в 2024 году на фоне высоких ставок и ужесточения условий по льготной ипотеке спрос на жилье начнет снижаться, при этом цены на новостройки будут расти, а на вторичку – снижаться.
Ускользающая ипотека
Основным событием 2023 года на рынке жилья столичного региона стали, конечно, изменения в ипотечном кредитовании, говорит исполнительный директор "НДВ Супермаркет Недвижимости" Татьяна Подкидышева.
После повышения ключевой ставки Банком России – в июне до 8,5%, в августе – до 12%, в сентябре до 13%, в октябре до 15% и, наконец, в декабре до 16% – соответствующими темпами логично росли и рыночные ипотечные ставки. К концу года, по данным аналитического центра "Русипотека", они приблизились к 17% годовых – как на первичном, так и на вторичном рынках. А в некоторых банках, по данным "Дом.РФ", минимальные ставки и вовсе достигли почти 20%.
В результате к концу года большинство ипотечных сделок на первичном рынке Москвы совершались по льготным программам со ставкой от 1,99% до 7,99% годовых, констатирует главный аналитик управления ипотечных продуктов "Росбанк Дом" Ирина Бабина. Так, например, в выдачах ВТБ доля льготной ипотеки в Москве в декабре текущего года составила 62% в общем объеме сделок, привели данные в пресс-службе банка.
Вместе с тем в декабре власти ужесточили условия по льготным ипотечным программам. Правительство России повысило с 20 до 30% первый взнос по ипотеке на новостройки под 8% годовых. Кроме того, власти уравняли максимальный размер кредита для всех регионов – теперь он равен 6 миллионам рублей, тогда как ранее в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленобласти лимит составлял 12 миллионов рублей.
Эксперты рынка полагают, что такие действия правительства – это шаг к окончательному сворачиванию всеобщей льготной ипотеки, и сейчас наступает транзитный период перед ее полным завершением в июле 2024 года.
Люди скупали новостройки
Рынок первичного жилья Москвы пока не успел в полной мере негативно отреагировать на последние действия российских властей в области ипотечного кредитования. Цены на новостройки столицы сейчас находятся на рекордно высоком уровне – "квадрат" стоит на 76% дороже, чем в декабре 2019 года, привела данные эксперт "Циан.Аналитики" Елена Лапшина.
По ее словам, в текущем декабре средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы достигла 347,8 тысячи рублей, что на 9,3% больше, чем год назад.
Что касается предложения, то сейчас застройщики предлагают около 68 тысяч лотов – это примерно соответствует уровням конца 2022 года, но на 30% больше, чем в среднем в 2019 году, добавил управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
«
"Спрос же на новостройки в течение года был скачкообразным – максимальный всплеск наблюдался летом и в начале осени, когда покупатели после повышения ключевой ставки ЦБ спешили купить жилье по ранее одобренным ставкам", – констатировал вице-президент ГК "Страна Девелопмент" Александр Гуторов.
Кроме того, рост спроса был обусловлен ослаблением рубля, так как люди хотели переложить свои рублевые накопления в недвижимость и купить квартиры до их подорожания, добавил гендиректор "ОМ Девелопмент" Александр Пахоленко.
К примеру, в июле спрос на приобретение жилья в новостройках был выше, чем в июне, на 44%, а сделок было заключено на 39% больше. Но затем, по данным экспертов, спрос пошел на спад.
Еще один фактор – перетекание спроса с рынка вторичного жилья с неподъемными для покупателей ипотечными ставками в сегмент новостроек, где все еще можно воспользоваться льготными программами, добавил руководитель направления первичной недвижимости "Авито Недвижимости" Дмитрий Алексеев. А ведь в начале года наблюдалась прямо противоположная тенденция.
Вторичка бурлила
На вторичном рынке московского жилья уходящий год был очень активным с точки зрения спроса и количества закрытых сделок, отметила руководитель агентства недвижимости "Pro Обмен" Екатерина Никитина.
«
"Можно сказать, что год прошел вообще без каких-либо периодов затишья. Даже лето, ранее традиционно считающееся низким сезоном, прошло в хорошем темпе. То есть много лет мы привыкали к сезонности, а в этом году тренд изменился", – обрисовала ситуацию она.
Одной из самых ярких тенденций уходящего года, по словам риелтора, было сокращение объемов предложения на вторичке. Уже к лету в базах недвижимости количество выставляемых в продажу лотов упало на 16-20% относительно января-февраля, а на отдельных площадках сокращение составило до 25-30%.
За год объем предложения на рынке вторичной недвижимости Москвы сократился практически вдвое: если в начале января экспонировалось около 65 тысяч лотов, то в декабре в открытой продаже их осталось не более 35 тысяч, рассказала Никитина.
Цены на вторичную жилую недвижимость за 2023 год, по ее словам, выросли на 9,8%, до 288,1 тысячи рублей за квадратный метр. При этом ситуация со стоимостью квартир с января по декабрь развивалась разнонаправленно: с начала года наблюдалась стагнация и плавное снижение цен, но уже с лета на фоне повышений ключевой ставки, вызвавших несколько волн повышенного спроса, тренд изменился и недвижимость начала дорожать.
«
"Но с начала декабря активность затихла – на нее повлияли запредельные ставки по ипотеке на вторичном рынке. В последние годы количество покупателей-ипотечников было почти 90%. Сейчас, наверное, около 50%. А раз количество покупателей становится меньше, спрос сокращается", – констатировал владелец агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков.
Часть потенциальных покупателей вторичного жилья, примерно 20%, сейчас переходят в сектор новостроек, рассказал об одной из тенденций на рынке недвижимости директор направления "Вторичный рынок" агентства "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.
С одной стороны, это объясняется недостатком предложения на вторичке – высокий спрос вымыл ликвидные объекты, и выбор сейчас очень ограничен. С другой стороны, безусловно, важную роль играет возможность использовать льготную ипотеку, которая предлагается на первичном рынке, отметил он.
Мрачные ожидания
В 2024 году ситуация как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья будет определяться дальнейшими изменениями ключевой ставки Банка России и тем, что будет происходить с ипотекой, уверены эксперты.
«
"Если тренд на ужесточение условий сохранится либо если льготные ипотечные программы закроют в будущем году, то это может заметно снизить спрос на новое жилье и привести к этапу охлаждения на рынке первичной недвижимости", – дал свой прогноз замруководителя департамента новостроек компании "ТСН Недвижимость" Кирилл Правдин.
При этом, считает он, квартиры в новостройках при любом раскладе продолжат дорожать, но рост цен будет небольшим и плавным – в пределах 0,5-1,5% в месяц. Правдин объяснил это тем, что, даже несмотря на возможное ужесточение льготных ипотечных программ, при условии сохранения ключевой ставки на сегодняшнем уровне либо при ее дальнейшем повышении покупатели все равно будут предпочитать новостройки вторичной недвижимости.
«
"Ведь проценты по ипотеке на вторичном рынке сегодня очень высоки, а у застройщика есть различные инструменты в виде субсидированных ставок, увеличения тела кредита при наценке на стоимость квартиры и так далее, благодаря которым ежемесячные платежи для покупателя будут более комфортными, а переплата за весь срок кредитования – значительно ниже", – объяснил он.
Сейчас застройщики как никогда осознают роль покупателя как главного двигателя рынка и готовы бороться за него, описал текущие реалии управляющий партнер "Живой Комплекс LES" Олег Дедков. Застройщикам приходится принимать максимальные меры: придумывать программы рассрочки, субсидировать ипотеку, давать займы на первоначальный взнос по ипотеке.
Однако для поддержания спроса необходимо соблюдать условие, находящееся вне зоны контроля застройщиков: ежемесячные платежи по ипотеке должны коррелировать с ежемесячными доходами покупателей. Для этого необходимо сдерживать цены и не допускать роста ипотечной ставки выше некоего психологического уровня, который не превышает 10% годовых, отметил Дедков.
И если рост ипотечной ставки застройщики контролировать не могут, то и маневрировать ценами они также практически не в состоянии, добавил исполнительный директор клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. По его словам, этому мешают планы, заложенные в договорах проектного финансирования.
На вторичном рынке в 2024 году все вообще будет очень печально, высказала свое мнение главный аналитик ГК "Миэль" Екатерина Бережнова. Она вспомнила события марта 2022 года, когда ключевая ставка составляла 20%, а рыночные ставки по ипотеке превышали эту отметку. Тогда ипотечные сделки на вторичном рынке, по словам эксперта, носили вообще исключительно точечный характер.
«
"Повышение средней ипотечной ставки на 1 процентный пункт приводит к тому, что с рынка вторичного жилья уходит до 5% покупателей. С учетом уже принятых повышений спрос на вторичку может упасть на 40%", – спрогнозировала Никитина.
По прогнозу Шломы, это приведет либо к некоторому периоду стагнации цен на вторичное жилье, либо к охлаждению рынка и коррекции цен вниз: удешевление составит примерно 10%, но произойдет не раньше второго квартала следующего года.
Именно тогда, чувствуя все более сильную конкуренцию со стороны застройщиков, продавцы квартир на вторичном рынке будут чаще соглашаться на торг и предлагать скидки потенциальным покупателям, резюмировал руководитель направления вторичной и загородной недвижимости "Авито Недвижимости" Сергей Хахулин.