Бывают ситуации, когда добросовестные плательщики, не успевшие задолжать ни за что и никому, вынуждены выплачивать чужие долги за недвижимость. Сайт "РИА Недвижимость" решил разобраться, как такое происходит и можно ли отказаться от уплаты долга за другого человека.
Купля-продажа с сюрпризом
Долги за услуги ЖКХ – это достаточно животрепещущая тема, ведь за неуплату будут начисляться пени, а в совсем тяжелых случаях взыскание задолженности пройдет через суд. В результате чего на счета должника могут наложить арест, он не сможет выезжать за границу, водить автомобиль. Все это крайне неприятно, и многим не хотелось бы, чтобы на них легли еще и чужие долги – к примеру, после покупки жилья.
Впрочем, как раз в данной ситуации можно выдохнуть, так как при приобретении квартиры с долгами по коммунальным платежам, выплачивать их новому собственнику не придется, они остаются ответственностью бывшего владельца жилья (п. 3 ст. 308 ГК РФ, ст. 153, ст. 155 ЖК РФ), успокаивают эксперты.
«
"Исключение составляет ситуация, когда в договоре купли-продажи отдельно прописано о переводе обязанностей по оплате коммунальной задолженности на нового собственника. В этом случае управляющая компания сможет взыскать долги с нового собственника", – акцентирует внимание партнер юридической фирмы "Неделько и партнеры" Марина Клепко.
Также есть важный и неизбежный для покупателя нюанс – это долги по плате за капремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), обращает внимание гендиректор управляющей компании "Бескудниковский" Дмитрий Чуркин. Их точно придется гасить новому собственнику.
Так что перед тем, как покупать квартиру, Чуркин советует тщательно проверить все платежки не менее чем за три года до даты сделки, ведь именно таков срок исковой давности по взысканию долгов за капремонт.
«
"Еще один вариант обезопасить себя – включить в договор купли-продажи условие, по которому продавец обязуется погасить такую задолженность за период проживания на данной жилплощади, если она обнаружится уже после покупки квартиры", – указывает директор юридического бюро "Рентавед" Артем Филатов.
Если предыдущий собственник в дальнейшем откажется исполнять прописанное в договоре обязательство, этот пункт позволит взыскать с него деньги уже в судебном порядке, добавляет управляющий партнер "РИ-консалтинг" Елена Гладышева.
Долг в наследство
Если новый собственник при покупке жилья в основном защищен от долгов предыдущего владельца, то в случае с наследством все совсем не так, констатируют эксперты.
К наследнику переходят все долги умершего (в том числе и за услуги ЖКХ), за исключением задолженности, неразрывно связанной с личностью наследодателя (к ним относятся долги по алиментам или право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью другого человека), напоминает нотариус города Севастополя Анна Бокань.
«
"Что касается кредитных и ипотечных обязательств: долг по кредитному договору переходит на наследников на тех же условиях. Если по кредиту имелся поручитель, который погасил долг за умершего заемщика, то за ним сохраняется право требования оплаченных сумм с наследников", – добавляет старший юрист Tomashevskaya & Partners Юлия Остапенко.
В том случае, когда у умершего был заключен договор страхования по выплачиваемому кредиту, страховая компания погасит задолженность (начисленную после смерти заемщика), однако в данном случае необходимо изучать условия страхования и исключения, при которых страховщики будут иметь право потребовать возмещение с наследников, говорит она. Например, если причиной смерти было самоубийство, то страховая просто откажет в выплате.
Вступить в наследство, отказавшись от долгов, невозможно – если за унаследованной квартирой числятся долги, например, по оплате коммунальных услуг, то к наследнику также перейдет и обязанность их оплатить, предупреждает Гладышева. Единственный вариант – полностью отказаться от наследства.
Правда тут есть один нюанс – наследник отвечает по долгам наследодателя только в пределах стоимости перешедшего к нему имущества (ст. 323, ст. 1175 ГК РФ) и ни в коем случае не своим собственным (п. 1 ст. 416 ГК РФ), подчеркивает Клепко.
«
"Если вами унаследована квартира, например, стоимостью 8 миллионов рублей, а долги составляют 10 миллионов, то квартира будет реализована – выплачен долг. Оставшиеся 2 миллиона не могут быть погашены за счет вашего имущества", – объясняет Бокань.
В ситуации, когда наследство приняли несколько наследников, они отвечают по долгам умершего солидарно. Это означает, что кредитор наследодателя вправе потребовать полной или частичной уплаты долгов как от всех наследников, так и от любого из них по отдельности, добавляет Гладышева.
Правда в этом случае наследник, оплативший задолженность, может потребовать от остальных наследников возмещения уплаченного за вычетом доли, падающей на него самого (ст. 325 ГК РФ), уточняет она.
Например, в наследство вступили два наследника:
- первый получил ¾ доли наследства, стоимость доли 6 миллиона рублей,
- второй наследник получил ¼ доли наследства, стоимость доли 2 миллиона рублей.
У наследодателя имелся долг перед кредитором на сумму 4 миллиона рублей.
С учетом долей в наследстве, долг каждого наследника перед кредитором составлял:
- первый наследник ¾ доли – сумма долга 3 миллиона рублей,
- второй наследник ¼ доли – сумма долга 1 миллион рублей.
Первый наследник добровольно оплатил указанную задолженность на сумму 4 миллиона. В этом случае он имеет право предъявить регрессное требование ко второму наследнику о взыскании 1 миллиона рублей.
«
"Чтобы при наследовании не получить неприятных сюрпризов, перед тем как вступать в права, необходимо выяснить, что входит в него – какое имущество, какой стоимости и какие долги имеются у наследодателя", – рекомендует Клепко.
Если станет понятно, что стоимость имущества, причитающегося по наследству, будет недостаточна для погашения долгов или равна их сумме, вступать в наследство просто нет смысла, резюмирует она.
Долевые войны
Если в квартире несколько собственников, то владельцы долей обязаны оплачивать жилье и коммунальные услуги соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ; ч. 1 ст. 153, ч. 3 ст. 154, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ), говорит Клепко. Проблемы как правило возникают в том случае, когда кто-то из них отказывается платить и копит долги.
Особенно сложной становится ситуация, когда лицевые счета не разделены. В этом случае, если какая-то коммунальная услуга не оплачивается в течение двух месяцев, то по общему правилу управляющая компания имеет право отключить в квартире доступ к электричеству, водоснабжению и отоплению, предупреждает юрист "Генезис" Татьяна Мацукова.
«
"При неразделенном лицевом счете исполнитель коммунальной услуги не имеет возможности идентифицировать платежи отдельно по сособственникам и осуществляет их консолидированный учет", – говорит Чуркин, предупреждая, что добросовестный плательщик своей части платежей рискует столкнуться с тем, что в квартире действительно отключат, к примеру, электричество за долги другого собственника.
В этом случае эксперты советуют платить за всех, а затем требовать компенсации у других собственников через суд.
Например, квартира принадлежит на праве собственности двум людям по ½ доли каждому. Все коммунальные услуги за определенный период оплачивались одним из собственников, тогда как другой в течение этого времени в квартире не проживал и оплачивать коммунальные услуги отказывался.
Так вот плативший владелец вправе требовать с должника компенсации расходов за указанный период времени (техническое обслуживание, отопление, содержание и ремонт, взносы на капремонт), за исключением расходов по водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, учитываемые по показаниям приборов учета, обращает внимание Клепко.
В том случае, если недобросовестный собственник так и не заплатит, то на его долю может быть наложен арест – в этом случае человек имеет право жить в квартире, но временно не сможет распоряжаться своей долей (например, продать ее), рассказывает Мацукова.
В дальнейшем по решению суда доля может быть изъята, но только в том случае, если сумма задолженности соразмерна стоимости доли, а квартира не является для этого собственника единственным жильем. Впоследствии ее будут продавать с торгов, для того чтобы на вырученные деньги погасить долг собственника за ЖКХ, добавляет она.
Для того, чтобы не зависеть друг от друга в вопросах оплаты за ЖКХ, оптимальным вариантом будет разделить лицевые счета. После этого оплата будет рассчитываться пропорционально площади в квартире, которой владеет каждый собственник.
Можно составить соответствующее соглашение между владельцами и обратиться с ним в управляющую компанию или ТСЖ. Далее УК разделит лицевые счета в соответствии с долями, и квитанции об оплате будут формироваться на каждого сособственника отдельно.
Если же собственники не смогли договориться о порядке разделения счета, то этот вопрос придется решать в суде.
В супружеской связке
Все имущество, приобретенное супругами в период брака, является общим совместным имуществом (кроме подаренного, унаследованного и приватизированного), независимо от того, на чье имя оно зарегистрировано, напоминает нотариус города Севастополя Ольга Каленкович.
Но долги в браке распределяются иным образом, говорят юристы.
«
"По общему правилу супруг не отвечает по личным обязательствам мужа или жены. Каждый из них по своим долгам рассчитывается только своим имуществом", – констатирует Клепко.
Правда если личного имущества будет недостаточно для того, чтобы погасить долг, кредитор вправе требовать выдела в совместной недвижимости супругов доли должника, которая причиталась бы ему при разделе общего имущества, рассказывает она. Но доля второго супруга все равно остается неприкосновенной.
Однако из этого правила есть исключение, предусмотренное п. 2 ст. 45 СК РФ, предупреждает Клепко и поясняет, что если долговое обязательство возникло по инициативе обоих супругов в интересах семьи либо является обязательством одного из них, по которому все полученное было использовано на нужды семьи, то взыскание может быть обращено на их общее имущество.
В качестве примера собеседница агентства приводит ситуацию с кредитом, когда он оформлен на одного из супругов, но деньги были получены с согласия мужа/жены или потрачены на общие нужды семьи. Тогда второй супруг также будет нести ответственность по этому кредиту, даже если он не подписывал договор.
Распределение долгов супругов после расторжения брака осуществляется по тому же принципу – если долг общий, то муж и жена отвечают солидарно. При этом действуют сроки исковой давности – 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ), подчеркивает Клепко.
Многих волнует вопрос – могут ли за долги супруга отнять квартиру?
На него нет однозначного ответа. Такая возможность зависит от режима собственности, установленного в отношении данной квартиры (является ли она совместной собственностью супругов), а также является ли она единственным жильем, объясняет Клепко.
Например, супруг взял кредит и не возвратил его. Если кредитору удастся доказать, что кредит был получен по инициативе обоих супругов (оба они знали о заключении кредитного договора и были заинтересованы в его получении) или сумма кредита была использована на нужды семьи, он вправе требовать взыскания суммы задолженности с обоих супругов солидарно и наложения взыскания на всю квартиру, в отношении которой установлен режим совместной собственности.
Если отсутствуют доказательства того, что кредит является общим, кредитор вправе требовать взыскания задолженности только с супруга-должника, а также выдела его супружеской доли в совместно нажитой квартире и, соответственно, наложения взыскания на данную долю, объясняет Клепко.
Решить многие потенциальные проблемы с долгами супругов может заключение брачного договора, отмечает Бокань. В нем можно определить, какое имущество является личным имуществом мужа или жены, и, соответственно, кто за какие долги отвечает.
При этом важно понимать, что брачный договор должен быть заключен ранее даты оформления кредита, предупреждает нотариус. Если кредиты уже имеются, то о заключении брачного договора необходимо будет поставить в известность кредиторов, а те, в свою очередь, могут обратиться в суд за признанием такого документа недействительным, если будут не согласны с его условиями.