Приглашение на приемку квартиры – долгожданное событие в жизни дольщика, а потому радость от того, что наконец-то тревоги "достроят – не достроят" позади, может помешать провести осмотр купленной недвижимости трезвым взглядом. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", какие подвохи бывают при приемке квартиры, как их заранее вычислить и не стать счастливым обладателем свежепостроенной рухляди.
Письмецо в конверте
Приемка квартиры начинается с правильного уведомления о ней, и здесь правильность – вовсе не часть скучной бюрократии, а одна из гарантий дольщика. Дело в том, что если пропустить срок принятия квартиры, который наступает через два месяца после дня, который в договоре установлен для передачи жилья дольщику, застройщик имеет право передать объект в одностороннем порядке. На практике это означает, что квартира просто считается переданной без осмотра.
Так что уведомление пропускать не стоит!
Процедура уведомления обычно прописывается в тексте договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Поэтому в зависимости от условий ДДУ застройщик может выбрать соответствующий способ уведомления, объясняет управляющий партнер Bolshakov & Partners Андрей Большаков.
"В ДДУ может быть предусмотрено, что застройщик уведомляет о завершении строительства и готовности передать объект к сроку, предусмотренному договором. Соответственно, если застройщик не уведомил покупателя, то есть риск, что покупатель может потребовать неустойку за нарушение срока передачи квартиры. В этом случае отправка официального письма с надлежащим подтверждением (квитанция почты России) важна для целей доказывания, что застройщик уведомил о готовности квартиры к передаче, что будет означать, что застройщик не нарушил срок передачи квартиры по ДДУ", – уточняет он.
Однако вовсе не обязательно уведомление будет выглядеть как пришедшее по почте письмо.
И бумажное письмо, и СМС являются допустимыми, предупреждает руководитель юридического департамента агентства недвижимости "Бон Тон" Дмитрий Логинов. В законе 214-ФЗ указано, что застройщик обязан направить дольщику "сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче".
«
"Как любят говорить юристы "Черт прячется в мелочах". В данном случае такой мелочью является условие, что сообщение о завершении строительства направляется в соответствии с договором. Таким образом, если в условиях ДДУ содержится положение, согласно которому сообщение можно направлять по электронной почте, через социальные сети, WhatsApp, или простым СМС, то такое уведомление будет считаться надлежащим. В том случае если в ДДУ такое условие не отражено, то дольщик должен получить классическое бумажное письмо, по адресу, указанному им в договоре", – объясняет Логинов.
Поэтому дольщику стоит изучить вопрос, как именно ему будет отправлено уведомление, и ни в коем случае не пропускать его.
Я и мой специалист
Приемка квартиры – не такой уж простой процесс, здесь недостаточно просто убедиться, что дом существует, поэтому многие дольщики берут с собой профессионала – инженера, оказывающего услуги осмотра квартиры во время приемки и умеющего выявлять ее недостатки.
Однако здесь они могут столкнуться с сопротивлением застройщика, представители которого попытаются не допустить на объект кого-либо кроме самого дольщика.
Такие проблемы связаны с неопределенным правовым статусом специалистов по приемке квартир, так как они не являются экспертами в понимании законодательства, объясняет позицию застройщиков Логинов. Согласно закону № 214-ФЗ застройщик передает квартиру дольщику. Специалисты по приемке квартир в данном случае выступают только в качестве советников дольщика. Их устные замечания не являются экспертными заключениями и, соответственно, не обязательны для застройщика. Более того, они могут спокойно оспариваться.
«
"Некоторые застройщики действительно считают, что при осмотре квартиры не могут присутствовать иные лица, кроме упомянутых в договоре, но в законодательстве таких ограничений нет. Дольщики имеют право пригласить на осмотр специалистов по приемке квартиры. Я советую оформить на специалиста нотариальную доверенность. Если и в этом случае застройщик препятствует осмотру квартиры, рекомендую написать претензию к застройщику о препятствовании в приемке квартиры. В претензии следует указать обстоятельства дела и потребовать допуск технического специалиста на осмотр", – советует юрист Анна Пойлова.
Если дольщик отправляется на приемку квартиры самостоятельно, не "вооружившись" специалистом, ему следует знать, на что именно обращать внимание и какие особенности квартиры являются недочетами, подлежащими устранению.
При приемке квартиры для начала нужно осмотреть чердачные и подвальные помещения, подъезда, советует Пойлова. Многие забывают, что это станет общим имуществом жильцов, и качество этих помещений тоже важно.
Но главная задача дольщика – выявить самые страшные ошибки строительства. Существенными считаются те, при которых жить в квартире невозможно (неработающая канализация, дыры в стенах и окнах, сломанные входные двери), объясняет основатель и генеральный директор агентства Gorod Алексей Паршин. При обнаружении таковых собственник может отказаться подписывать акт приемки, а список недочетов нужно зафиксировать в дефектном акте. После того, как застройщик их исправит, вы подписываете акты с фактической датой приемки, добавляет он.
Вежливый отказ
В прошлом году активно обсуждалась борьба с "потребительским терроризмом", в рамках которой предлагалось запретить дольщикам не подписывать передаточный акт. По задумке, принять квартиру дольщик был обязан в любом случае, а все, что ему не понравилось, он должен указать, чтобы застройщик это исправил.
Данная мера не вошла в закон, и право на отказ за дольщиком сохраняется, однако представители застройщика иногда манипулируют данными и вводят дольщика в заблуждение, уверяя, что не подписать акт он просто не может.
Законодатель установил право участника долевого строительства на отказ от подписания документа о передаче объекта долевого строительства, а также право потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства, подчеркивает адвокат Гюзель Жубанова. При этом все недостатки и дефекты должны быть прописаны в соответствующем акте дословно. Препятствование в этом со стороны застройщика незаконно.
«
"В случае возникновения разногласий по качеству выполненных работ дольщик письменно требует от застройщика составления акта, в котором указывалось бы на несоответствие объекта долевого строительства градостроительным нормам и устанавливает застройщику срок для устранения выявленных им недостатков", – рекомендует она.
У застройщиков в арсенале есть и другие методы, которыми они пытаются склонить дольщика подписать акт, желательно без фиксации недочетов.
"Например, перед выдачей ключей, застройщики делают тестовый просмотр, клиента просят подписать предварительный акт, и обещают, что когда ввод состоится – у него будет приоритет на получение ключей, а если не подпишет – то будет очередь в три месяца. А по факту предварительный акт оказывается основным", – отмечает Большаков.
Между тем акт – это крайне важный документ, подчеркивает Логинов.
«
"Дольщик должен понимать, что акт является самым главным документом в процессе покупки квартиры. Именно с момента подписания акта он начинает нести все риски, связанные с квартирой. Фактически, именно с этого момента дольщик превращается в собственника, а регистрация в Росреестре – это формальность. На основании акта будет начисляться коммунальные платежи и налоги. В течение первого года даже голосование на общем собрании собственников многоквартирного дома осуществляется на основании акта. И только после истечения первых 12 месяцев с вас начнут требовать выписку из ЕГРН", – объясняет он.
Самой распространенной уловкой застройщика является "ссылка на ЗОС", продолжает он. Для понимания, что это такое, необходимо разобраться в порядке ввода дома в эксплуатацию. Непосредственно перед получения разрешения на ввод застройщик обязан получить заключение о соответствии построенного дома проектной документации (сокращенно – ЗОС). Как правило, в договоре присутствует ссылка на указанный ЗОС, как на документ, подтверждающий соответствие дома всем техническим и строительным требованиям. Получается, что у застройщика на руках есть официальный документ государственного органа, подтверждающий качество возведенного дома.
"В отдельных случаях, девелоперы прописывают в договоре запрет на предъявление претензий по качеству строительства, на том основании, что ЗОС говорит об обратном. Если вы нашли в своем договоре такое условие, то расстраиваться не нужно. Положения закона № 214-ФЗ о праве на предъявление претензий в процессе приемки не может отменяться условиями договора. Так что смело требуйте составления актов о недостатках", – советует Логинов.
А вот односторонние акты – это не уловка, а вполне законный способ борьбы застройщика с теми дольщиками, которые уклоняются от приемки квартиры, добавляет он. Потому что потребительский терроризм существует в реальности, и дольщики злоупотребляют своими правами не хуже застройщиков.
Гарантируй это
Последним рубежом обороны дольщика (а точнее, уже собственника) от нерадивости застройщика являются гарантийные обязательства последнего. Дело в том, что здание ничем не хуже электрочайника, и у него тоже есть гарантийный срок, в течение которого ничего не должно сломаться.
Все гарантии нового дома регулируются ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." (214-ФЗ). Согласно нему, "гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет". Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки, объясняет Паршин.
Гарантия на технологическое и инженерное оборудование составляет три года. И в течении этого срока застройщик на собственные средства должен устранять неисправности и дефекты. Срок гарантии исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.
Важно понимать, что гарантийный срок – это сплошное расстройство для застройщика, так что свое право на устранение дефектов собственнику придется еще доказать.
Вполне естественно, что застройщики не любят устранять замечания по гарантии, рассуждает Логинов. Ведь для них это дополнительные расходы по договору, который закончился пару лет назад.
Что же до жалоб людей, тут надо разбираться в каждом случае. Важно помнить, что застройщик отвечает только за строительный брак. Все проблемы связанные с эксплуатацией дома под гарантию не попадают.
"Приведу один показательный пример. В одном из домов был установлен грузовой лифт. После ввода дома в эксплуатацию жильцы начали делать ремонт и использовали лифт для подъема строительных материалов. При подъеме очередной партии цемента, они загрузили глубокий грузовой лифт только с одной стороны. В итоге погнулись направляющие и лифт застрял. Ремонт на 1,5 миллиона рублей. Когда жители попытались обратиться к застройщику по гарантии, то получили вполне обоснованный отказ. Повреждения не были следствием брака, а произошли по причине ненадлежащей эксплуатации инженерного оборудования самими жильцами", – вспоминает эксперт.
Если дефекты все-таки именно строительные, то собственнику нужно взывать эксперта и представителя застройщика и составить акт о соответствующем недостатке, советует Большаков.
Заставить устранить недоделки вполне реально, если быть настойчивым.