Многие сейчас сожалеют, что не успели обзавестись дачей до того, как на Россию обрушился коронавирус и режим самоизоляции, в связи с чем эксперты фиксируют рост интереса к покупке загородной недвижимости. Сайт "РИА Недвижимость" рассказывает, как не совершить ошибку, спешно и эмоционально выбирая себе дачу, на что посмотреть в онлайн-режиме и что придется делать после того, как дача станет вашей.
Удаленный осмотр
Сейчас в ряде регионов выезд на просмотр покупаемого загородного дома под запретом, поэтому многие из желающих вынуждены изучать информацию в интернете. Эксперты отмечают, что онлайн-покупка загородной недвижимости – слишком рискованный шаг, а вот оценка и выбор нескольких объектов для будущих просмотров будет оптимальным решением.
Если у вас есть объект, который вам потенциально нравится, то обратите внимание на публичную кадастровую карту в Росреестре. Конечно, необходимо уметь ею пользоваться, но зато можно получить достаточно информации об объекте, который вас интересует.
В ней указаны реестровая запись права, а также аресты, обременения и ограничения по строительству участка, если они есть, рекомендует эксперт по загородному рынку "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Татьяна Ананьева.
В кадастровой карте в том числе указано, все ли соседи на ближайших к вам участках уже построили свои дома. Также есть возможность посмотреть на ближайшие поля и выяснить, под что они отведены. Чтобы не получилось, что они предназначены под высотное строительство, объясняет она.
Очень информативна будет классическая выписка из ЕГРН, которую можно заказать как самостоятельно, так и с помощью агентства недвижимости, добавляет генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор" Александр Гиновкер. Данная информация поможет уточнить многие детали, которые не всегда понятны из рекламных объявлений. Выписка позволяет получить информацию о количестве собственников. Так, часто бывает, что, например, у дома два совладельца и один хочет продать его, а второй нет. Если этот момент не уточнить заранее, то выезд на просмотр станет потерей времени.
Народная молва под сомнением
А вот от чтения местных форумов эксперты будущих покупателей отговаривают.
"С форумами при покупке загородной недвижимости, скорее всего, не повезет. Как правило, форумы можно изучить, если приобретается дом в коттеджном поселке. Но вот в СНТ точно нет никаких форумов и чатов", – рассуждает руководитель отдела городской недвижимости "НДВ-Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.
«
Чаты поселков – это закрытые ресурсы. В "болталках" можно погибнуть, соглашается заместитель технического директора СК "Дом-Ока" Инна Холманских. Она обращает внимание на то, что любой форум или чат – это в основном не решение вопросов, а выплескивание негатива.
Чтобы узнать побольше о поселке, можно прозвонить в несколько (минимум три) местных агентства недвижимости, представиться потенциальным клиентом и задать им одни и те же интересующие вас вопросы. Постарайтесь узнать телефон председателя СНТ или коттеджного поселка и поговорите с ним о существующих взносах за электричество, охрану, уборку улиц и так далее, советует Мищенко.
Но к словам председателя все же нужно относиться с нормальной долей скептицизма, поскольку априори он будет хвалить свои владения, предупреждает руководитель центра загородной недвижимости компании "Этажи" Антон Сауков. Список вопросов лучше продумать заранее и выяснить информацию по каждому, не стоит при выборе полагаться на авось. Дополнительно стоит поинтересоваться у своего риелтора спросом на загородную недвижимость в данном районе и динамикой цен.
Экономия и риски: участки без подряда
Поскольку нынешний всплеск спроса на загородную недвижимость носит в том числе и спонтанный характер, многие покупатели располагают ограниченными средствами. Поэтому ключевым становится вопрос: как не заплатить лишнего, но при этом чтобы экономия не превратилась в дополнительные расходы после покупки. На загородном рынке существуют несколько типов предложения, которые существенно дешевле "флагмана" – готовых домов. Один из самых доступных – участки без подряда.
Здесь важно учесть, что если земля находится в стародачном месте, в населенном пункте, а не в сформированном коттеджном поселке, то обязательно необходимо посмотреть – размежевана она или нет, рекомендует Ананьева. В коттеджных поселках она чаще всего размежевана, а в населенных пунктах нуждается в проверке.
«
Обычно в старых сформированных дачных участках все меряют по заборам. И часто может казаться, что по бумагам 10 соток, а на самом деле 8. Есть опасность столкнуться с такой проблемой, предупреждает собеседница агентства.
Следующий совет, для тех, кто покупает участок: просите у собственника градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), продолжает Ананьева. Он оформляется бесплатно, в течение 21 дня на Госуслугах. Собственник участка может заказать этот план. На нем будет видно пятно застройки, коммуникации, обременения и что разрешено строить.
Еще один важный нюанс на земельных участках без подряда и дома – это подземные коммуникации, подчеркивает Ананьева. Их часто не видно из-за того, что они не заявлены в публичной кадастровой карте. В ГПЗУ они отображены в большой степени, хотя и не все. Например, воинские части свои кабели связи не отображают. При застройке может оказаться так, что вы будете рыть котлован, порвете кабель и приедет бригада его восстанавливать. Поэтому так и необходим ГПЗУ, отмечает она.
Лучше всего, когда собственник участка – один: физическое или юридическое лицо. В этом случае юридические риски минимальны, и впоследствии очень сложно расторгнуть сделку. Если среди собственников несколько физических лиц, то все документы должны быть в полном порядке. Иначе в дальнейшем могут возникнуть основания для оспаривания продажи объекта.
Самое пристальное внимание при покупке участка стоит уделить сетям: нужно выяснить, включены ли они в стоимость, отмечает коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов. Информация о сетях должна быть максимально подробно прописана в договоре, который предлагается на подписание. Обязательно проверьте, есть ли выкопировка земельного участка (положение земельного участка на генеральном плане территории поселения) с указанием того, где проходят или пройдут инженерные коммуникации. В идеале должен быть договор с подрядной организацией, объясняет он.
"Если в стоимость участка входит только подведенное электричество, внимательно подумайте, готовы ли вы заниматься прокладкой других сетей – есть ли для этого время, силы, деньги. Лично я не рекомендую приобретать участок без коммуникаций. Знаю много случаев, когда покупатели проклинали все на свете, решив самостоятельно строить сети", – говорит Кузнецов.
Немаловажно, кто управляет сетями: застройщик, УК, товарищество собственников недвижимости. И по каким тарифам предлагаются коммунальные услуги, добавляет он.
Недострой: за и против
Недостроенные дома могут оказаться самым выгодным решением, но при этом они же являются одним из наиболее рискованных вариантов, говорят эксперты.
Реально можно сэкономить на покупке недостроя, но здесь главное, чтобы такая экономия в будущем не вышла боком, поскольку риски очень велики, говорит Сауков.
«
Во-первых, нужно понять, соответствует ли это строение требованиям с точки зрения планировки, расположения на участке, соблюдены ли требования к границам и не возникнет ли в будущем проблем с регистрацией. Во-вторых, обязательно нужно проводить строительную экспертизу и оценить потенциальные затраты на завершение строительства, нужно понимать, соизмеримы ли они с получаемой экономией и если есть нарушения при строительстве насколько они критичны и поддаются ли корректировке.
Если вы собираетесь купить, чтобы продолжить стройку, то обязательно приглашайте подрядчиков, которые разбираются в деталях строительства и смогут вас проконсультировать и сделать анализ объекта, добавляет Ананьева. В Московской области очень много недостроев, которые стоят годами. Они не отапливаются, и подвергаются всеми нападками природы в виде снега, дождя, солнца и ветра. Появляются трещины. Часто при анализе недостроев приходят к выводу, что проще снести, чем достроить, сетует она.
Если это "хороший недострой", который построили недавно, и остается сделать внутреннюю отделку, то это скорее уже относится к готовому дому. Главный плюс в том, что вам нет нужды тратить время, деньги и силы на строительство основной части, добавляет эксперт.
Недострою должно быть не более 2-3 лет, а строение должно быть возведено не менее, чем на 40-50%. Тем не менее рекомендуется рассматривать такую недвижимость только особо продвинутым покупателям либо тем, кому проект достается с дисконтом и по связям, внушающим доверие, подчеркивает Кузнецов.
Дом под снос
Еще один вариант, который в денежном выражении выглядит достаточно доступно – это дом под снос. Чаще всего такие дома расположены в деревнях или старых СНТ, и у этих вариантов есть свои нюансы. В целом к такой недвижимости "на перспективу" эксперты отнеслись скептически.
Часто так бывает, что дом, который нужно снести, расположен таким образом, что нет возможности начать рядом стройку, говорит Ананьева. Приходиться сначала сносить, а это новые затраты на ликвидацию объекта.
При этом старые СНТ редко хорошо расположены, добавляет она. У них часто ужасная транспортная доступность: добираться придется на перекладных, а то и на нескольких. Объекты с более удачной локацией уже отличаются ценой.
Маленький и старенький домик – это сезонный вариант, продолжает Ананьева. Трудно до конца оценить, насколько изношенный объект вы покупаете, возможно, он скоро развалится. Но если это хорошо сформированное СНТ, и вам там все симпатично, то убирайте старый дом и стройте хороший, советует она.
«
Главное, на что надо обратить внимание при покупке дома, предназначенного под снос, – тип фундамента. Особую сложность вызывают объекты, устроенные на монолитной плите. Представьте, какой участок надо раскопать, чтобы убрать фундамент на глубине 2-2,5 метра. А потом сколько земли надо засыпать и утрамбовать. Наиболее же просты для демонтажа деревянные дома, добавляет Кузнецов.
Дальние-дальние дачи
Один из наиболее доступных и привлекательных вариантов загородной недвижимости – это так называемые "дальние дачи": поселки, расположенные на большом удалении от крупных городов, которые часто привлекают очень низкой ценой, живописными окрестностями, зачастую даже наличием необходимых коммуникаций, но при этом их главным минусом становится транспортная доступность.
Прежде всего, вам необходимо понять, точно ли эта дача вам нужна, подчеркивает Ананьева. Будете ли вы ей пользоваться или она будет простаивать? Выясните логистику – как вам добираться до нее? Представьте, что у вас сломалась машина, как вы сможете уехать из нее или, наоборот, доехать? В остальном с дальними дачами вам необходимо провести все те же проверки, как и с остальными объектами, которые мы обсудили.
Совет очевидный. Но иногда о нем забывают. Обязательно проверяйте категорию и вид разрешенного использования участка. Бывает, что выставленный на продажу дом стоит на сельхозземле. Помните, что за нецелевое использование участок могут даже изъять.
Отказывайтесь от покупки дома с красивой архитектурой и в красивом месте, если предыдущая сделка была несколько месяцев назад или даже год-полтора, предупреждает в свою очередь Кузнецов. С высокой долей вероятности новый собственник, обнаружив в объекте существенные изъяны, пытается продать недвижимость, даже с некоторым дисконтом. Вас начнут убеждать, что дом прекрасен, просто срочно нужны деньги. Объяснения могут быть очень аргументированные: требуется операция, уезжаю за границу, надо расплатиться по долгам. Не попадайтесь в ловушку, подчеркивает он.
Нужна ли вам дача?
Один из важных вопросов, который должен для себя решить покупатель загородного дома – готов ли он к тому, что эту недвижимость нужно будет обслуживать и оплачивать, отмечают эксперты.
Прежде всего нужно учесть обязательные платежи, которые будут с вами в течение всего времени владения дачей: это налоги, взносы в СНТ, если таковое имеется, коммунальные платежи и расходы на обслуживание дома, предупредили все опрошенные эксперты. Подробнее об этом РИА Недвижимость писало ранее.
Помимо "официальных" платежей придется вложиться и в поддержание работы всех систем дома. Прежде всего, надо очень внимательно следить за работой отопительного оборудования, предупреждает Кузнецов. Как правило, чем больше дом, тем оно сложнее.
Приблизительно раз в полгода необходимо проводить тщательную проверку газовых систем. Самостоятельно это, конечно, можно сделать, но все-таки лучше доверить техосмотр представителям специализированной компании. Однако в ходе проверки нужно быть внимательным и не демонстрировать неосведомленности, чтобы вам не навязали ненужных услуг или оборудования.
Надо быть готовым и к постоянной борьбе с нежелательными гостями на вашем участке: грызунами, кротами, насекомыми, которые наносят вред растениям, с также с сорняками, продолжает он.
Обслуживание дренажной системы на участке – обязательная часть работы владельца дачи или дома. Один-два раза в год необходимо чистить колодцы и трубы. Особых знаний здесь не требуется, но тратить свое время придется, говорит Кузнецов.
На коротких отрезках это не бросается в глаза, но когда владеешь домом несколько лет, то понимаешь, что все постоянно необходимо держать в порядке, отмечает в свою очередь Ананьева. Стены, кровля, подвал – все может прийти в непригодность. Необходимо понимать, что в доме почти всегда что-то будет сломано, то ручка отвалится, то плитка отойдет.
«
Как правило, есть промежуток в новом доме, когда все хорошо, а потом разом все начинает ломаться. Чаще всего в весенний период, когда большие перепады температур. Обязательно необходимо закладывать в свой бюджет деньги, на случай, если с коммуникациями или самим домом что-то произойдет.
Летний домик или всесезонный дом?
При покупке или строительстве дома первый фундаментальный вопрос, который придется решить – это будет ли он всесезонным или же просто летним домиком. Здесь нет заведомо правильного решения, а все зависит от планов покупателя по использованию дачи.
Выбрав всесезонный варианты и заплатив больше, человек получит много плюсов. Дома для постоянного проживания изначально строятся более основательно, качественно и с большим набором коммуникаций. Поэтому и покупатель приобретает более ликвидное имущество, которое будет проще реализовать.
Летние домики, вроде бытовки сейчас совсем не популярны, констатирует Ананьева. Они могут подойти старшему поколению, которое привыкло жить в ограниченных условиях. Их не пугает вода из колодца, две розетки и уборная на улице. Для современной молодежи такое не подходит. Им нужны удобства и интернет.
Определите, какой вы дачник
Есть три категории дачников: пофигист, нормальный и перфекционист, и границы между ними очень расплывчаты, объясняет Холманских.
Первый заводит дачу, чтобы вырваться на природу, медитировать и получать удовольствие от максимально приближенных к естественным условиям жизни. Это своеобразный поход на природу с той лишь разницей, что никуда топать не надо, кроме как от электрички до дачи или в ближайший продовольственный за недостающими для счастья ингредиентами, продолжает она. Этим дачникам нужен минимальный участок в самом дешевом, удаленном от цивилизации месте: достаточна бытовка с надувным матрасом, мангал для тепла и готовки и деревенский туалет. Понятно, что вложения такого дачника в загородную жизнь минимальны. С возрастом он либо эволюционирует в нормального дачника, либо теряет к даче всякий интерес и перезагружается другими способами, рассуждает Холманских.
Вторая категория – самая распространенная. Причина обзавестись дачей та же: перезагрузка тела, души и мозга. Но к даче он пришел разумно, в зрелом возрасте. Осознавая, что на природе легче вести семейную жизнь, чем в бетонной коробке.
Этот дачник готов вкладывать в дачу и силы и средства по мере своих возможностей, стремясь при минимальных вложениях получить максимум отдачи. Он будет строить дом и прочие строения на участке сам, тщательно, как ему кажется, выбирая бригады рабочих, роясь в интернете и пытаясь совместить несовместимое: свои финансы и законы физики, делится наблюдениями Холманских. Его энергия неисчерпаема, а гордость построенным домом значительно превышает предмет этой гордости. Почти всегда он уходит на пенсию и доживает свои годы в любимом детище.
В зависимости от финансовых вливаний его дача может пройти путь от крепенького самодельного сезонного строения до достаточно большого, доведенного за долгие годы до состояния ПМЖ жилья, добавляет она.
Третья категория, пожалуй, самая редкая, но их становится все больше. Эти дачники все делают тщательно: выбирают самый-самый, легший на душу, участок земли. Скрупулезно продумывают дом, долго и вдумчиво выбирают строителей, ко всему подходят со всей серьезностью, начиная от сорта туи, заканчивая системой очистки воды. Если перфекционист обратился к загородной жизни, то жизнь эта будет возведена в культ, все в не будет по высшему разряду: комфорт, качество, красота, отмечает Холманских.
Несколько лет работая в строительной компании и наблюдая своих клиентов вот уже 10 лет, пришла к однозначному выводу: каждый дачник рано или поздно (года через 3) приходит к круглогодичному использованию дачи. Есть, конечно, и исключения, но большинство подсаживаются на дачную жизнь как на наркотик, заключает она.