Существенную долю вторичного рынка жилья составляют квартиры, которые были приобретены путем приватизации. Может показаться, что это один из самых безопасных для покупателей вариантов, при которых "юридическая чистота" жилья практически гарантирована, но и тут есть подвохи. Юристы рассказали сайту "РИА Недвижимость", какие риски есть при сделках с такими квартирами и как их избежать.
Квартира с прицепом
Вероятно, самый распространенный риск, связанный с приватизированными квартирами, это наличие людей, сохраняющих пожизненное право пользования такой квартирой, но не имеющих права собственности, объяснили юристы.
«
На данный момент в судебной практике существует проблема с приватизированными квартирами, когда один из членов семьи отказывается от приватизации, но за ним закон сохраняет право бессрочного пользования квартирой, объясняет юрист МКА "Леонтьев и партнеры" Тамази Мстоян.
Важно понимать, что люди, изначально прописанные в этой квартире, но написавшие отказ от приватизации, вовсе не утратили право пользования, добавляет адвокат Виктория Данильченко.
Отказ одного из жильцов от доли в праве собственности подразумевает, по сути, только согласие на приватизацию жилья другими лицами, и он не влечет за собой изменений в праве пользования данной недвижимостью, поясняет она.
«
"Важно чтобы этот отказ был добровольным и нотариально заверен. До тех пор, пока человек не будет снят с регистрационного учета добровольно или в случае смерти, его никто не сможет выселить", - предупреждает Данильченко.
Основанием для утраты права пожизненного проживания может стать отсутствие интереса к недвижимости со стороны "вечного" жильца. Однако для доказательства этого обстоятельства потребуется обращаться в суд, добавляет она.
Чтобы выявить наличие людей с правом пользования, нужно вместе с обычной выпиской из домовой книги запросить у собственника архивную, в которой будут указаны не только действующие прописанные лица, но также те, кто ранее был прописан в ней и выписался из нее, с указанием времени и причины выезда из квартиры. Соответственно, это позволит понять, как давно и часто из этой квартиры были выписаны лица, рекомендует Мстоян.
Если такие на момент приватизации в квартире были прописаны люди, то у собственника лучше узнать причины их выезда, кем он приходится собственнику, может ли данное лицо предоставить документы, подтверждающие отсутствие у него прав и претензий в отношение данной квартиры. Если собственник не предоставит какую-либо информацию (в том числе саму архивную выписку из домовой книги), то это может послужить тревожным сигналом для потенциального покупателя, добавляет он.
Месть обделенных
Существует и другой риск, который сопровождает сделки с приватизированными квартирами. Речь идет о людях, которые имели право претендовать на часть квартиры, но это право не было реализовано, и теперь они могут потребовать свою долю уже у покупателя, предупреждают юристы.
Осуществить приватизацию при отсутствии согласия/отказа каждого из зарегистрированных на жилплощади возможно только через суд, объясняет Данильченко. При этом от временно отсутствующих по уважительной причине (отбывающих тюремный срок, находящихся в стационаре больных, проживающих за границей, военных, проходящих службу) должно быть письменное изложение, заверенное нотариусом, об их отказе или согласии участвовать в деле перевода жилья в персональное владение, продолжает она.
Отдельную категорию составляют несовершеннолетние, которые вполне могут участвовать в приватизации как вместе со своими родителями до 14 лет, так и отдельно от них – от 14 до 18, продолжает Данильченко.
«
"Законодательно запрещено без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, влекущие отказ несовершеннолетних лиц от принадлежащих им прав", - подчеркивает она.
Не стоит забывать и о сроках исковой давности, добавляет юрист, специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Ирина Мозер. В большинстве случаев он будет составлять 3-5 лет, а это значит, что, если квартира находится в собственности у продавца дольше, риск появления "обделенных владельцев" существенно снижается. Правда, не до нуля, поскольку всегда стоит помнить о возможности восстановления срока, если истец не знал и не мог узнать о нарушении своих прав, добавляет Мозер.
Наличие или отсутствие людей, чьи права могли быть нарушены в ходе приватизации, можно выявить через ту же архивную справку из домовой книги, отметили все эксперты.