К концу первого полугодия растущие цены на жилье сыграли на руку подмосковным застройщикам: часть покупателей предпочли область столице из-за более доступных цен. Также сыграла роль улучшившая транспортная обстановка в Подмосковье, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
В первом полугодии 2019 года застройщики ключевых проектов Подмосковья заключали в среднем ежемесячно около 5,2 тысячи сделок по ДДУ, тогда как за аналогичный период прошлого года только 4 тысячи лотов. Таким образом, темпы продаж увеличились на 31%, приводит свои данные руководитель аналитического центра "ЦИАН" Алексей Попов.
По его словам, наиболее активными покупатели были в марте, за этот месяц было зарегистрировано 6,2 тысячи договоров. "Увеличению спроса способствовал как рост ипотечных ставок, так и повышение цен в связи с грядущим переходом застройщиков на расчет по экскроу-счетам", – говорит Попов. Информационный фон вокруг перехода на эскроу способствовал росту спроса на жилье, увеличению цен как на уже реализуемые проекты, так и на новые, сокращению предложения в недорогих проектах. И это при том, что по факту в 2019 году по новым правилам жилье будет реализоваться только примерно в 20% новостроек, рассуждает эксперт.
"На данный момент нет детальной информации о том, какие застройщики не смогли перейти на работу по новым правилам, но скорее всего это будут небольшие компании, не располагающие широким опытом в строительстве жилья или имеющие сложности с документами", – говорит Попов.
За полугодие средняя цена в новостройках Подмосковья, по данным экспертов, выросла в среднем на 6-8% и составила 84,4 тысячи рублей за квадратный метр, тогда как весь прошлый год цены почти не менялись.
«
"Часть покупателей решила подстраховаться от еще большего повышения цен, которым пугали некоторые участники рынка, и купила квартиру зимой этого года", – объясняет Попов.
При этом подорожание было неравномерным: больше других выросли в цене "однушки" – на 8,3% если рассматривать ценник за лот. Средняя стоимость "двушек" поднялась на 6,2%, а трехкомнатных квартир – на 8%, добавляет в свою очередь главный редактор портала недвижимости Domofond.ru Ирина Филатова.
На данный момент на рынке Подмосковья в реализации находится около 52,9 тысячи лотов, за год показатель значительно не изменился (+2%). За первое полугодие 2019 года на первичный рынок вышло около 2 миллионов квадратных метров жилья, по сравнению с январем-июнем 2018 года объем нового предложения вырос на 30%. "В основном застройщики сделали упор на вывод жилья в уже реализуемых проектах, а новых жилых комплексов на рынок вышло в два раза меньше – 7 проектов в этом году вместо 14 по итогам первого полугодия 2018 года", – констатирует эксперт из "ЦИАН".
Область манит столичных покупателей
Впервые за последние 12 месяцев в январе и марте 2019 года в объеме продаж по Московскому региону на Подмосковье приходилось около 50% сделок по ДДУ, тогда как в остальные месяцы в данной локации в среднем ежемесячно совершалось около 46% продаж.
"В условиях растущих цен покупатели все чаще выбирают более доступные варианты. Это привело к оттоку покупателей в проекты Московской области", – говорит Попов. Кроме того, в этом полугодии в Подмосковье "вернулись" те покупатели, которые в прошлом году испугались совершать сделки на фоне банкротства Urban Group, отмечают эксперты.
По данным Domofond.ru, примерно четверть жителей столицы в настоящий момент присматриваются к недвижимости в области, тогда как в самой Москве жилье планируют купить лишь 18%.
Интересу покупателей к подмосковным новостройкам способствует не только цена, но и, например, улучшающаяся транспортная доступность и благоустройство областных городов.
"Если посмотреть на динамику цен по отдельным городам Подмосковья, то окажется, что города, лидирующие по темпам роста стоимости "квадрата" в новостройках, активно благоустраиваются", – говорит Филатова.
«
Так, например, в Одинцово (+12,2%), названном одним из лидеров по благоустройству дворов за прошлый год, цены выросли на 12%, также как и в Домодедове, где планируется вложить дополнительные средства в развитие городской инфраструктуры, отмечает она.
При этом, например, открытие в новой Москве новых станций метро не оттянуло интерес покупателей подмосковных новостроек в сторону новомосковской недвижимости. "В связи с открытием новых станций метрополитена на территории новой Москвы, ближайшие новостройки стали пользоваться большим интересом. Но качественные изменения привлекли к значительному росту цен на жилье, поэтому покупатели, ориентированные на приобретение жилья в Подмосковье, со своим бюджетом не могут рассчитывать на аналогичный вариант в новой Москве", – говорит Попов.
До "вторички" пока не дошло
Вторичная недвижимость в отличие от новостроек в первом полугодии выглядела более инертно. "Спрос сохраняется стабильным, на уровне того же периода 2018 года. Ликвидные объекты не застаиваются, вследствие чего рынок наполняется переоцененными, малоинтересными объектами", – говорит эксперт компании "Азбука Жилья" Антон Пайзанский.
Несмотря на то, что некоторые объекты с начала года подорожали примерно на 7-9%, покупателей не много и торгуются они серьезно. По словам эксперта, волна роста цен на первичном рынке пока не докатилась до "вторички", но это вопрос времени.
Цены на квартиры в июне на вторичном рынке Подмосковья
Эксперт также не наблюдает повышенного интереса к вторичной недвижимости Подмосковья со стороны покупателей из Москвы, хотя и констатирует некоторый круговорот жителей столицы и области. "Разъезжаясь, москвичи, как правило, выбирают города-спутники, или даже города дальнего Подмосковья для нового места жительства. Вставшая на ноги молодая семья, наоборот, переезжает в Москву, поближе к работе и шопингу", – говорит Пайзанский.
На данный момент тенденции к тому, что люди предпочитают область, не наблюдается, соглашается с ним управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик. По ее словам, московская прописка может давать некоторые льготы, например, пенсионерам – надбавку к пенсии. "Область привлекает покупателя ценами. Но в целом предпочтение пока отдается Москве", – констатирует она.