Столичный рынок жилья в первом квартале года работал, как говорится, в штатном режиме. Застройщики пока не торопятся переходить на эскроу-счета, рассчитывая попасть под критерий 30-процентной готовности объекта, а на "вторичке" продавцы все еще сохраняют завышенные цены, несмотря на довольно большие сроки экспозиции, рассказали опрошенные РИА Недвижимость эксперты.
Новостройки: бодрячком, но в ожидании
По наблюдениям риелторов и застройщиков, столичный рынок новостроек в первом квартале и непосредственно в марте был достаточно оживлен. "Спрос остается на высоком уровне. Девелоперская активность если и снизилась, то незначительно", – отмечает директор по стратегии и маркетингу ГК "Инград" Анна Соколова.
В числе ключевых факторов, стимулировавших спрос в первом квартале года, можно назвать обеспокоенность покупателей по поводу новой схемы долевого участия с применением эскроу-счетов, а также вероятного роста цен и ипотечных ставок, полагает гендиректор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой".
Средняя стоимость квадрата в массовом сегменте жилья в первом квартале выросла на 1,2% – до 167,6 тысячи рублей, в бизнес-классе изменения составили доли процентов, цена квадрата здесь составляет 238,6 тысячи рублей, приводит данные Соколова.
Интересным нюансом, по словам экспертов, является тот факт, что застройщики не торопятся переходить на эскроу-счета, а ведь это нужно успеть сделать уже до 1 июля. "Сейчас это скорее единичные случаи", – описывает ситуацию генеральный директор "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.
В настоящий момент обсуждается критерий 30-процентной строительной готовности объекта для сохранения возможности привлекать средства дольщиков по старым правилам, поэтому многие застройщики сконцентрировались на том, чтобы довести свои объекты до необходимой стадии строительства.
В конце февраля Минстрой обнародовал критерии для определения строительных проектов, которым разрешат продавать жилье дольщикам без использования эскроу-счетов. Предполагалось, что застройщики получат право продавать жилье по договорам долевого участия (ДДУ) в проектах, в которых степень строительной готовности составляет не менее 30% и количество заключенных ДДУ подтверждает продажу не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений.
"Все эти поправки не утверждены, в каком виде они будут в итоге зафиксированы, какие критерии будут определяющими также пока неясно, поэтому все участники рынка находятся в ожидании принятия официальных документов", – говорит Шаталина.
При этом почти все текущие ЖК скорее всего будут достраиваться без открытых эскроу-счетов, так как в среднем по рынку 1/10 предложения, продается как раз за три месяца (именно столько осталось до 1 июля 2019 года), добавляет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. По этой причине застройщики не торопятся переходить на проектное финансирование и добровольно отказываться от прямых денежных поступлений дольщиков, рассуждает она.
Что касается роста ставок по ипотеке, то он пока не отпугнул покупателей новостроек и не переключил их внимание на вторичный рынок.
"В январе 2018 года доля ипотеки в среднем по рынку во всех сегментах составила 52%, в феврале – 32%, а марте – 46%. В целом за квартал показатель достиг 48%", – отмечает Литинецкая, добавляя, что в первом квартале кредитные договоры подписывали преимущественно заемщики, получившие одобрение от банков еще в конце 2018 года.
«
Объективно оценить последствия увеличения процентов по кредитам удастся только во втором квартале. "Хотя с ростом ставок по ипотеке, полагаю, меньшее число потенциальных покупателей смогут себе позволить одновременно снимать жилье и выплачивать кредит. В результате часть клиентов действительно сделают выбор в пользу вторичного рынка. Однако пока такой тенденции мы не видим", – говорит Литинецкая.
Вторичка: колются, плачут, но цены не снижают
По итогам первого квартала средняя стоимость 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке, по данным агентства недвижимости "Азбука жилья", составила 309,3 тысячи рублей, показав рост на 5%.
"Пока продавцы еще не готовы опускать цены", – говорит руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса "На Киевской" "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Светлана Вольская. По ее наблюдениям, дисконт от цены сейчас, как правило, не превышает 1%.
Средний срок экспозиции при этом сейчас составляет около 100 дней, а у максимально ликвидного объекта – примерно 45 дней. Также на рынке много квартир, которые продаются собственниками больше года.
По наблюдениям риелторов, осенью прошлого года, когда наблюдался ажиотажный спрос на "вторичку", было распродано достаточно много наиболее ликвидных предложений. Но с февраля 2019 года на рынке стали появляться новые варианты, которые особенно интересны покупателю в силу оптимального соотношения цены и качества. "То есть выбор подобных объектов по-прежнему есть", – говорит эксперт из "Миэль".
Однако их успешным продажам мешает множество объектов с завышенной стоимостью, которые негативно влияют на ликвидность этих квартир, добавляет в свою очередь эксперт компании "Азбука Жилья" Антон Пайзанский.