МОСКВА, 12 сен — РИА Недвижимость. Московский рынок жилья демонстрирует новые рекорды спроса, ряд застройщиков поднимает цены на свои новостройки, дисконт на вторичном рынке минимален. Однако ряд экспертов полагает, что такое оживление вызвано негативными ожиданиями покупателей — об этом они рассказали РИА Недвижимость.
Первичка: мотивация страха
Ослабление рубля, санкционная угроза, намеки на повышение ипотечных ставок и прогноз по грядущему повышению цен на новостройки — эти негативные ожидания подстегнули спрос на первичном рынке, который в августе вновь показал рекордные значения, рассказали эксперты.
Новые санкции влияют на рынок недвижимости опосредованно, через ослабление рубля, что ведет к разгону инфляции. Соответственно, это удар по платежеспособности населения, рассуждает управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. "Особенно опасны для рынка недвижимости в сегодняшних условиях удары по банковскому сектору, так как снижение ставок по ипотеке сейчас играет главную роль в стимулировании спроса на новое жилье", — подчеркивает она.
Однако пока реальное повышение ставок из топ-10 ипотечных банков четко анонсировал только "Райффайзен", уточняет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Можно отметить, что в августе покупатели стали быстрее принимать решение о покупке — то есть время от первичного обращения до принятия решения о покупке сократилось, добавляет руководитель направления по стратегии и маркетингу ГК "Инград" Анна Соколова. Возможно, это связано как раз с опасениями по девальвации национальной валюты.
Лучше купить сейчас, чем ждать серьезного роста цен, который, безусловно, будет. По прогнозам, рост ожидается на уровне 7-12%, добавляет управляющий партнер GR Project Group Гасан Архулаев. В течение двух лет мы будем наблюдать повышение отложенного спроса, что также повлияет на увеличение стоимости, добавляет эксперт.
Вообще главная проблема, которая тормозит продажи в любом сегменте рынка, — это либо частые, либо глобальные изменения в законодательстве, касающегося рынка недвижимости, говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости "Азбука Жилья" Александр Лунин. Сегмент "вторички" в 2016-2017 годах рухнул очень ощутимо, до сих пор не оправившись от этих поправок. С сегментом первичного жилья может произойти аналогичная ситуация, сетует он.
Золотой август
В августе-сентябре большинство девелоперов уменьшили размер предлагаемых скидок до минимальных значений, а некоторые анонсировали повышение цен в ближайшей перспективе. Хотя существенно повышать цены застройщики не рискнули — отмечен рост цен по отдельным проектам на 0,5-1,5%, отмечает директор департамента продаж Est-a-Tet Валерий Ручий.
Рынок не демонстрировал летнего спада, а значит, нельзя говорить и об оживлении после "летнего затишья". На фоне подобного интереса со стороны покупателей на рынке в августе стало заметно меньше акций в ряде востребованных жилых комплексов, добавляет Цветов.
Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек в старых границах Москвы по итогам августа снизилась на 0,8% — до 202,7 тысячи рублей за квадратный метр (рост к августу 2017 года составил +5,7%). В эконом-классе средняя цена составила 120 тысяч рублей за "квадрат" (+1,1% за месяц), в комфорт-классе — 160,4 тысячи (-1,2%), в бизнес-классе — 244,3 тысячи рублей (+0,2%). На рынке новостроек новой Москвы цена подросла на 0,5% и составила 105,5 тысячи рублей за квадратный метр (годовой рост составил 5,3%), подсчитала генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.
Лето 2018 года поставило новые рекорды на рынке недвижимости по объему поглощения за счет низких ипотечных ставок, рассказывает генеральный директор АО "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев.
Наибольшим спросом с начала 2018 года в "старой" Москве пользуются четыре округа: ЗАО (17%), ЮВАО (17%), СВАО (14%) и САО (13%), продолжает он, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой".
Также покупатели стали чаще предпочитать объекты с высокой стадией готовности. По предварительным итогам августа, наибольшую долю в структуре поглощения занимают продажи в новостройках на этапе внутренних работ — 41%, далее идут объекты на стадии завершения монолитных работ — порядка 23% и на этапе котлована — 18%. Доля сделок в домах на стадии нижних этажей составляет 12%, в готовых домах — 6%, отмечает Суниев.
Наибольшим спросом на первичном рынке пользуются двухкомнатные квартиры — на них приходится 38% интереса со стороны пользователей Avito; трехкомнатными квартирами интересуются 35% пользователей; 19% спроса приходится на "однушки". Многокомнатные квартиры и студии занимают 5% и 3% в структуре спроса соответственно, отмечают эксперты портала Avito.
Конкуренция и стратегия
Необычные рыночные условия, сложившиеся в этом августе, несколько изменили стратегию застройщиков по привлечению клиентов, отметили эксперты. По их словам, сейчас на рынке заметны несколько разнонаправленных трендов.
Внутренняя особенность рынка: сегодня в Москве предложение первичной недвижимости комфорт-класса заметно превышает спрос, отмечают эксперты портала Domofond.ru. Чтобы привлечь покупателя, застройщику необходимо сформировать уникальное предложение. Поэтому новые жилые комплексы в Москве становятся все более индивидуальными, а крупные застройщики создают свой стиль и узнаваемый характер, добавляют они.
Главный инструмент борьбы за покупателя сегодня — это высокое качество и темпы строительства, уверен генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. "Конечно, в ход идут и скидки, но эта практика применяется не всеми застройщиками", — добавляет он.
Кроме того, девелоперы предлагают удобные условия рассрочки, с заниженным процентом на невыплаченный остаток, добавляет генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.
Вторичка готова к реваншу
Как и в случае с новостройками, вторичный рынок переживает подъем. Кроме того, эксперты полагают, что в ближайшем будущем покупательский интерес сместится именно на рынок готового жилья, так как новостройки, вероятно, будут сильно дорожать.
В 2018 году в Москве стабильно растет число сделок (за январь-июнь число договоров купли-продажи и мены выросло на 29% к аналогичному периоду прошлого года) на фоне медленного роста цен предложения (с января средняя цена квадратного метра выросла на 3,1%), подсчитал Попов. Рост цен зафиксирован в большинстве районов города и практически во всех сегментах рынка. Заметнее всего дорожает вторичка в новой Москве. Это связано с активизацией строительства метро и дорожной инфраструктуры, формированием полноценной городской среды в недавно сданных кварталах. В муниципалитетах Новомосковского административного округа, прилегающих к границам "старых" территорий, рост цен предложения составил 4,7%, объясняет эксперт.
В августе на рынке вторичной недвижимости самыми доступными для жителей Москвы были квартиры-студии по средней стоимости шесть миллионов рублей, а также "однушки" с ценником 7,7 миллиона рублей. Далее следуют двух- и трехкомнатные квартиры (12,4 и 19,7 миллиона соответственно), приводят данные аналитики портала Avito.
С предложением ситуация немного другая — 35% объявлений о продаже недвижимости занимают "двушки", по 27% приходится на однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Это говорит об избытке "однушек" на вторичном рынке, отмечают в Avito.
"Можно отметить, что дисбаланс между спросом на первичном и вторичном рынках сглаживается: в этом году в августе спрос на вторичную недвижимость превзошел спрос на новостройки всего на 19%, а в прошлом году — на 137%", — добавляют эксперты.
По ощущениям, под влиянием экономических процессов, вступления в силу законодательных изменений сокращается количество новостроечных объектов, рассуждает управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик.
"И, на мой взгляд, бум "хватаем все подряд в новостройках" проходит. Прослеживается переориентация на вторичный рынок. В головах людей больше сейчас возникает опасений по поводу рисков вложения денег в строящиеся объекты", — продолжает она.
В 2018 году предложения на "вторичке" вновь стали интересовать покупателей, замечает Попов. Это связано со снижением ипотечных ставок, а также сократился разрыв между предложениями банков по кредитованию новостроек и готового жилья. Кроме того, на поведение покупателей повлияла ситуация с компанией "Урбан Групп". "Банкротство второго застройщика региона заставило часть покупателей активнее интересоваться предложениями на "вторичке" как более предсказуемым и надежным вариантом решения своих жилищных вопросов", — заключает Попов.