Ситуация на рынке офисной недвижимости Москвы, который еще недавно характеризовался высокой вакантностью, меняется в лучшую сторону, считает президент компании "Галс-Девелопмент" Сергей Калинин. В интервью РИА Недвижимость в кулуарах Московского урбанистического форума он рассказал, почему с оптимизмом смотрит на ближайшее будущее столичных офисов, и как диверсификация позволяет компании сохранять стабильный финансовый поток даже в непростые времена.
- Сергей Валерьевич, можете обозначить основные тренды на сегодняшнем рынке жилья?
— Один из основных вопросов сегодня связан с финансовой составляющей строительства. Он заключается в том, как быстро банки смогут перейти на проектное финансирование строек. До перехода остался всего год, при том, что президент поставил амбициозную задачу строить ежегодно 120 миллионов квадратных метров жилья.
Следующая тенденция — все строительные компании сталкиваются с необходимостью существенного ускорения темпов строительства каждого конкретного проекта. В отсутствии денег дольщиков придется привлекать банковские кредиты, которые обходятся дороже. Желая вернуть их скорее, компании будут быстрее строить. Это будет драйвером ускорения всей индустрии.
Наша задача — сократить цикл строительства объектов с 24 месяцев до 18 месяцев, а потом, может быть, и до 16 месяцев. Мы считаем эти сроки абсолютно реальными. В таком случае у крупных компаний не будет необходимости работать с эскроу-счётами и появится возможность продавать готовое жильё.
Участников рынка беспокоит падение платежеспособного спроса, хотя при этом есть и положительные моменты, связанные со снижением ипотечной ставки даже ниже 7%, обозначенных президентом. Сегодня некоторые банки уже выдают ипотеку под 6,5%, даже где-то 6% встречается. Некоторые строительные компании, в том числе и наша, субсидируют ставку по ипотеке на первые 3-5 лет. Для многих наших клиентов ставка может доходить до 5,5%, а это уже близко к общемировым стандартам. Я думаю, что в ближайшие пять лет рынок во многом будет развиваться именно благодаря ипотеке. Людей, покупающих жильё через ипотеку, сегодня все больше. Например, мы не работаем с классом "эконом", строим жилье высокого класса. Но даже у нас доля ипотеки в объеме продаж за три года выросла раза в два и составляет сейчас около 50%. В сегменте, где стоимость квадратного метра начинается от 200 тысяч рублей, это очень большой процент.
- А стоит ли беспокоиться конечным потребителям? К чему готовиться покупателям — к росту цен, снижению предложения, каким-то иным сложностям? Или, наоборот, их ждут только позитивные изменения?
— Конкуренция на рынке сегодня большая, и построенного объема достаточно, чтобы удовлетворять спрос в ближайшие два-три года. И не думаю, что рост цен будет больше инфляции.
Что касается той же ипотеки, то думаю, ставки будут и дальше снижаться.
- А что происходит с рынком коммерческой недвижимости?
— Здесь как раз все очень неплохо, особенно с офисным сегментом. За последние три года мало кто строил офисные объекты в Москве. Сейчас необходимо, чтобы кто-то заполнил образовавшийся вакуум. Это будут большие компании, у которых достаточно ресурсов для реализации офисных проектов.
Мы, например, все офисные центры, которые у нас были, либо сдали в аренду, либо продали. На сегодня у нас нулевой уровень вакантных площадей в наших проектах. При этом на офисные помещения в комплексе "Искра-Парк" на Ленинградском проспекте, который мы планируем завершить в феврале 2019 года, уже сейчас есть очередь из желающих арендовать или купить.
Я с большим оптимизмом смотрю на рынок офисной недвижимости в ближайшие пять лет и считаю, что это направление для Москвы остаётся перспективным, особенно в пределах Третьего транспортного кольца. Сейчас мы начинаем обсуждать с городом новый проект — это бизнес-центр на Дубининской улице.
- Можете поподробнее рассказать о нем?
— В нем будет около 50-60 тысяч квадратных метров офисов класса "А", и расположится он на участке в полтора гектара. Мы планируем сделать его в классическом архитектурном стиле. Сейчас идёт работа с городом по технико-экономических показателям. Если город согласует их, то думаю, через год мы начнём строить.
- Тем не менее, консультанты все же отмечают высокую вакантность офисов…
— Если сравнивать с 2007 годом, то, конечно, она большая — порядка 15%. Но по сравнению с 2014 годом, когда было 25-27%, она уменьшилась в два раза. Я считаю, что доля вакантности от 10% до 15% — это нормальная ситуация. Вакантные площади все равно будут, потому что всегда есть плохие проекты, переоцененные или неликвидные. Но наши к таким не относятся.
- Как в нынешних условиях чувствует себя "Галс-Девелопмент"? Расскажите о своих показателях — выручка, прибыль, объемы продаж?
— В прошлом году у нас была рекордная выручка в 57 миллиардов рублей, прибыль — четыре миллиарда. Это на 60% больше, чем за 2016 год. Мы не являемся очень крупной компанией, и для нас это очень хороший показатель. В этом году показатели будут меньше, так как в прошлом мы инвестировали в большие проекты. Но это цикличность девелопмента — ты сначала строишь, а потом продаёшь.
Наша стратегия, которой мы придерживаемся последние восемь лет, заключается в диверсификации разных сегментов недвижимости. Мы строим премиальное, элитное жилье и бизнес-класс. Также мы занимаемся офисной, торговой и гостиничной недвижимостью. При этом мы зашли и на складской рынок. В частности, мы начинаем строить складской комплекс площадью 300 тысяч квадратных метров в Соколово, напротив Внуково. Наша задача — сохранять диверсификацию: 50% жилья и 50% другого вида недвижимости. Это даёт компании в период кризисов стабильный денежный поток.
Беседовала Вера КОЗУБОВА