МОСКВА, 8 июн — РИА Недвижимость, Вера Козубова. Многие мечтают о собственном загородном мини-курорте, месте для отдыха и пикников и собственном саде. Однако подмосковный рынок загородной недвижимости не всегда готов предложить покупателям то, что они хотят. Специалисты рассказали сайту "РИА Недвижимость", что представляют собой классические дачи в Подмосковье.
Советский формат
Всего в России насчитывается 78 тысяч садоводческих, огороднических и дачных объединений, и в одном только Подмосковье их более 11 тысяч, говорит руководитель проекта "Истринская долина" Михаил Африканов. Встретить их можно где угодно. Выдавали эту землю в советское время без какого-либо понимания об удобстве. Кстати, эта практика сохранилась и сейчас: очередникам и многодетным предлагают участки без коммуникаций, дорог и благоустройства, например, в Шаховском районе Подмосковья.
Однако, по словам председателя совета директоров "Бест Новострой" Ирины Доброхотовой, традиционные дачи на шести сотках, пригодные только для сезонного проживания, теряют спрос со стороны покупателей. Эта тенденция наблюдается в течение последних 5-7 лет. Покупатели интересуются домами для круглогодичного проживания, с удобствами внутри, с собственными скважинами, канализацией и полноценным отоплением.
Подобная тенденция обусловлена, прежде всего, сменой приоритетов — более молодое поколение дачников не готово к неудобствам, — объясняет эксперт. К тому же, по ее словам, современные дачники более прагматичны, поэтому если и планируют нести затраты на обустройство полноценного автономного дома, то не только с расчетом на три летних месяца. Тем более что сегодня на рынке труда немало профессий, позволяющих работать удаленно или ездить на работу в город не чаще одного-двух раз в неделю.
Еще одна причина смены предпочтений — непонятный юридический статус дач, ведь там нельзя оформить постоянную регистрацию, добавляет Доброхотова. К таким объектам относятся дачи, построенные на землях сельхозназначения с видом разрешенного использования для дачного строительства или садоводства.
У старых советских СНТ, как правило, всегда есть исторический груз нерешенных проблем, сетует Африканов. Например, это соседство: одни собственники ответственные, а другие скатились по социальной лестнице. Одни готовы платить за охрану, вывоз мусора, другие — считают, что никому ничего не должны. Одни собственники поставили недвижимость на кадастровый учет, другие — даже не зарегистрировали права. Кстати, отсутствие нормального учета собственности, пересечения и наложения границ участков — классические "наследственные" болезни старых дач.
По словам Африканова, платить за неудобную и неликвидную недвижимость никто не хочет. В результате спрос на характерные "советские дачи" в 2018 году сократился с 28% до 19% рынка загородной недвижимости.
Спрос в дачном сегменте сохраняется преимущественно на объекты относительно новые и с возможностью прописки, отмечает Доброхотова. А поскольку большинство дач Подмосковья относятся гораздо к более раннему периоду застройки, то и спрос постепенно перемещается в сторону капитальных загородных домов либо на участки без подряда. Там можно построить такой дом, который будет соответствовать всем требованиям владельца. При этом большинство дач если и продаются, то с существенным дисконтом, достигающим иногда 30-35% от первоначально выставленной цены, подсчитали в "Бест Новострой".
Покупатели теряют интерес к "6 соткам" в советских СНТ и отдают предпочтения современным дачам — участкам в организованных поселках, изначально создаваемых с учетом потребностей жителей, соглашается с коллегой Африканов. И если советские дачи можно сравнить с "хрущевками", то новые дачи — это "новостройки" загородного рынка: красивые, благоустроенные, просторные и комфортные. В них есть все необходимое: детские площадки, охрана, огороженная территория, широкие дороги, освещение, а в некоторых случаях и собственный лодочный причал.
Дом в дачном поселке должен быть современным по материалам и планировке, приемлемой площади, не нуждаться или по минимуму нуждаться в переделках, рассуждает управляющий директор брокерского департамента "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Александр Москатов. "Как пример, недавно продали дачу рядом с Истринским водохранилищем, на участке площадью восемь соток, современное СНТ, есть электричество, вода скважина, канализация септик, дом в отличном состоянии, современная мебель — за все три миллиона рублей. Но такая цена из-за близости к Истре. Обычно в районе первой бетонки дачи советского формата стоят в лучшем случае 1-1,2 миллиона рублей", — говорит собеседник агентства.
Дачи рядом с городами
Подмосковные дачи, как правило, расположены рядом с городами, потому что в советское время дачные участки выделялись в том числе работникам предприятий, находящимся там, указывает Москатов. В советских дачных поселках с коммуникациями тоже все просто. Электричество (максимум три киловатта на дом) и летний водопровод — вот тот базовый набор, который есть у владельца дачи. Газ в баллонах — то есть только для плиты, туалет на улице, отопление либо твердотопливное, либо, редко, котел на дизеле (это дороже).
Кому надо — тот для более автономного и качественного водоснабжения бурит скважину, устанавливает септик, рассказывает Москатов. Но так делают в основном современные собственники, пожилые владельцы дач зачастую не хотят ничего менять, потому что привыкли к старым условиям. Охрана — в лучшем случае шлагбаум. Иногда бывает сторож зимой за доплату. Ограда у СНТ весьма условная, в большинстве случаев ее нет.
Безусловно, есть охраняемые поселки с инфраструктурой — это относительно новый формат СНТ современного типа, появившийся в начале 2000-х годов. Там уже есть газоснабжение — а это значит возможность газового отопления дома и круглогодичного проживания, больший объем электричества на домовладение (не три киловатта, как в старых дачных поселках, а даже до 15), другой круг соседства. Таких поселков гораздо меньше, чем традиционных, "простых" СНТ.
В то же время, по мнению Африканова, искать дачу ближе 30 километров не имеет смысла, так как экология и плотность застройки рядом с мегаполисом не позволяет по-настоящему насладиться пребыванием на природе. Более того, рядом с Москвой, по его словам, истощены водоносные горизонты, и даже бурение скважины не гарантирует решения вопросов с питьевой водой.
Идеальное расположение для современной дачи — это 50-70 км по скоростному шоссе, считает Африканов. Именно на таком расстоянии можно найти баланс природы и цивилизации.
Сколько стоит дом в деревне
Стоимость дачных объектов сильно разнится в зависимости от направления и удаленности от МКАД, а также от качества самого дома и размера участка. Самые дешевые дачи, по данным аналитиков "Миэль", находятся в Сергиево-Посадском районе, на Ярославском шоссе. Например, в Захарьино (Сергиево-Посадский район) продается дача за 400 тысяч рублей. На участке кирпичный капитальный дом с мансардой и подвалом-погребом, общая площадь 80 квадратных метров (требует серьезного ремонта). В доме печное отопление и электричество, на участке есть летний водопровод.
По словам Доброхотовой, стоимость самой обычной классической дачи, предназначенной только для сезонного проживания, варьируется от 580 тысяч рублей (по этой цене предлагается участок площадью восемь соток с каркасным домом в 36 квадратных метров в СНТ в Наро-Фоминском районе в 95 километров от МКАД) до 9,9 миллионов рублей (это новый капитальный дом в коттеджном поселке в 85 километров от МКАД по Пятницкому шоссе, расположенном на участке 18 соток с центральным водопроводом, газом по границе, электричеством и отоплением от электрокотла).
При этом цена загородных домов достигает 650 миллионов рублей — в этом бюджете сегодня предлагается особняк площадью тысячу квадратных метров на участке 35 соток в поселке Переделкино, в пяти километров от МКАД по Минскому шоссе. В отделке дома (по дизайнерскому проекту) использованы современные технологии и натуральные материалы (оникс, гранит, мрамор, кожа, и редкие породы дерева). В доме есть бассейн с хамамом и SPA зоной, есть кабинет и библиотека, есть даже отдельная комната для хранения рыболовных снастей. На участке построен отдельный дом для охраны (площадь которого 187 квадратных метров) и гараж на девять автомобилей.
Но основная часть предложение в секторе благоустроенных автономных домов сосредоточена в диапазоне от 10 до 35 миллионов рублей, заключает Доброхотова.