Строительная отрасль переживает не самые легкие времена — экономические условия сложные, законодательство ужесточается, между спросом и предложением наметился серьезный дисбаланс, и многие компании под давлением обстоятельств покидают рынок. Но власть не должна вмешиваться в рыночные отношения, потому что рынок сам себя отрегулирует и отсеет ненужных ему игроков, считает заместитель председателя правительства Московской области — министр строительного комплекса Максим Фомин. При этом в интервью РИА Недвижимость чиновник рассказал, что власти Подмосковья все же усилили контроль над застройщиками и стали осторожнее подходить к вопросам застройки области.
- Максим Александрович, в последние годы градостроительная политика области претерпела некоторые изменения, в частности, стал применяться комплексный подход к строительству. Расскажите, в чем он заключается?
— В предыдущие годы в Подмосковье было построено много жилья, но, к сожалению, недостаточно внимания уделялось строительству инфраструктуры, прежде всего, дорог и социальных объектов. Что мы наблюдаем в Подмосковье? К сожалению, значительная часть жителей региона ездят на работу в Москву, это создает маятниковую миграцию и, как следствие, большую нагрузку на дороги, на инфраструктуру.
Губернатор Московской области Андрей Юрьевич Воробьев поставил перед строительным блоком первостепенную задачу — продолжать работать над созданием рабочих мест в области. Поэтому сейчас, когда мы рассматриваем тот или иной проект жилой застройки, то в первую очередь оцениваем сбалансированность: предусмотрены ли там социальные объекты, дороги, создание рабочих мест. Такой подход направлен на грамотную пространственную организацию территории Московской области. В последние годы благодаря продуманной градостроительной политике наблюдается рост объемов строительства нежилых объектов, коммерческой недвижимости.
При утверждении проектов мы смотрим и на архитектурный облик будущего жилья, и как оно вписывается в ландшафт. Московская область богата зелеными и облагороженными массивами, и нам не хотелось бы, чтобы строительство негативно влияло на окружающую среду.
Также хочу отметить, что и в сегменте малоэтажного строительства есть определенные успехи. Малоэтажные дома, таун-хаусы сейчас пользуются хорошим спросом, это объясняется тем, что покупатели недвижимости стали более избирательными при выборе жилья. С каждым годом доля малоэтажного жилья в Московской области растет, и это один из приоритетов градостроительной политики региона — например, в 2017 году в этом сегменте было построено 400 тысяч квадратных метров. Вообще мы видим большие перспективы по развитию данного направления, уже сегодня в стройке находится около 4 миллионов квадратных метров малоэтажного жилья.
Кроме того, в рамках этой работы законодательно введено такое понятие, как "комплексное устойчивое развитие территорий". Теперь так называемые КУРТы отражены в генеральных планах городов и правилах землепользования и застройки.
- При этом в области перестраивается система государственного управления в строительстве: выдача разрешений на строительство поднялась на уровень области, открываются проектные офисы… Как это отразилось на рынке?
— Действительно, в регионе проведена большая работа по переформатированию системы госуслуг в сфере градостроительства. В предыдущие годы муниципальные власти выдавали разрешения на строительство, не анализируя градостроительную ситуацию, не оценивая рынок — можно ли строить, какие имеются ограничения. После оценки негативных последствий отсутствия центра принятия градостроительных решений, в 2015 году полномочия по разработке документов территориального планирования, градостроительного зонирования, утверждению документации по планировке территории, выдаче разрешительной документации перешли на уровень правительства Московской области. И это дает свой положительный эффект. Сейчас все ограничения полностью соблюдаются, исключены ситуации, когда стройка ведется, например, в природоохранной зоне, на землях лесного фонда или на приаэродромной территории.
С целью создания комфортных условий для предпринимателей, для того чтобы бизнес как можно более активно инвестировал в создание новых рабочих мест, в 2017 году были созданы проектные офисы. Это позволило сократить административные барьеры и сроки реализации инвестпроектов.
Первым был создан центр содействия строительству, в рамках которого мы в ручном режиме помогаем компаниям, которые изъявили желание построить в области коммерческую недвижимость или открыть производство, на всех этапах реализации проектов. Так, персональные менеджеры сопровождают проекты от 5 тысяч квадратных метров, оказывают помощь в получении необходимых разрешений и согласований, в том числе от федеральных ведомств. Таким образом, на 35% ускорился процесс выхода на стройку — почти на 200 дней. Постоянно поддерживается обратная связь, выдаются пошаговые инструкции о дальнейших действиях для получения необходимой услуги. Несомненно, это находит положительный отклик среди инвесторов-застройщиков.
Всего на сопровождении в центре содействия строительству сегодня более полутора тысяч проектов. Среди них есть проекты таких крупных инвесторов, как Mercedes и "Тиэйч — рус милк фуд", "Агрокультура групп".
Объемы выданных за год разрешений на строительство коммерческой недвижимости свидетельствуют об успешности работы этого проектного офиса и о повышении уровня инвестиционной привлекательности региона. Если в 2016 году было выдано порядка 800 разрешений, то в 2017 — уже более тысячи. Увеличились и площади, на строительство которых выданы разрешения — с 4 миллионов квадратных метров в 2016 году до 6 миллионов — в 2017-м.
Также у нас открылись еще два проектных офиса: центр развития территорий, задача которого — соблюдать принцип сбалансированности развития территорий, синхронизировать строительство жилья с объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, исключая точечные застройки, и центр бюджетного строительства, который сопровождает реализацию проектов социальной инфраструктуры.
Не секрет, что Подмосковье является одним из лидеров страны по социальному строительству. За последние пять лет было построено более 600 объектов. Мы выполнили программу по ликвидации очереди в дошкольные учреждения, построив более 380 детских садов. Сейчас реализуется беспрецедентная программа по строительству школ для ликвидации второй смены — более 200 учреждений будет построено до 2021 года. Строятся спортивные сооружения, учреждения здравоохранения. Построены пять областных центров материнства и детства, одни из лучших в России по оснащенности и качеству оборудования. И всем этим как раз занимается центр бюджетного строительства. Он оказывает заказчикам помощь в подборе земельных участков, проектировании, вводе и своевременном открытии этих объектов.
Эти проектные офисы позволяют посредством компетентного сопровождения проектов жилого и нежилого назначения обеспечить на всей территории региона реализацию условий "градостроительного треугольника".
К нам очень часто приезжают делегации правительств других субъектов Федерации с целью перенять опыт индивидуального сопровождения, электронной системы, колл-центра.
- Каковы планы по строительству социальных объектов в Подмосковье на ближайшие годы?
— Государственными программами на ближайшие годы (2018-2021) предусмотрено строительство более 400 объектов, в числе которых около 200 школ, свыше 100 объектов здравоохранения, более 50 дошкольных образовательных учреждений. Плюс мы строим за счет внебюджетных источников — это обязательства инвесторов, которые они на себя взяли. Непосредственно в стадии строительства в настоящее время находятся более 200 объектов.
- По статистике, сейчас Подмосковье строит 10% всего жилья по стране. Это достаточно большой объем, при том, что спрос не увеличивается. Не собираетесь ли вы сдерживать жилищное строительство?
— В 2016 и 2017 годах в области ежегодно вводилось 8-9 миллионов квадратных метров жилой недвижимости, и в этом году мы прогнозируем сохранение этой тенденции. Мы не регулируем объем строительства жилья, предложение определяется спросом. Это всегда палка о двух концах: если власть начнет вмешиваться в рыночные отношения, то это скажется на тех же производителях строительных материалов — отрасль ведь достаточно большая.
Наша задача — в первую очередь создавать в регионе комфортные условия для жизни. Для нас важно, чтобы соблюдался баланс в строительстве жилья и сопутствующей инфраструктуры и своевременно обеспечивались права граждан.
Да, спрос на "бетонные клетки" в многоквартирных домах снижается. А вот качественные дома, отличающиеся комфортабельностью и обеспеченные инфраструктурой, по-прежнему востребованы.
- Строительный рынок в стране сейчас сужается, мелкие игроки уходят. Ощущается ли эта тенденция в Подмосковье?
— За последние несколько лет в области не выявлено резкого сокращения числа застройщиков. При этом рынок сам определяет и ставит более жесткие условия. Мелкие компании, которые плохо рассчитали финансовую модель проекта и не справляются со своими обязанностями, будут уходить с рынка. Это нормальный процесс. Останутся девелоперы, у которых сильный менеджмент, которые правильно рассчитывают экономику.
На мой взгляд, на рынке должны работать добросовестные и качественные организации. Сейчас в области работает порядка 500 застройщиков. Не важно, сколько их останется — 300 или 100. Главное, чтобы они были абсолютно понятными, в том числе и с финансовой точки зрения.
- Насколько сильное влияние на рынок окажут изменения в долевом законодательстве, которые скоро вступят в силу?
— Принятые нововведения в 214-ФЗ — это и банковское сопровождение, и правило "одно разрешение — один дом", кредитование под конкретный объект, выдача заключений о соответствии требованиям и прочее — эти механизмы как раз сделают рынок прозрачным.
Эти поправки в какой-то мере жесткие и не все компании смогут им соответствовать. Но мы их поддерживаем, поскольку они призваны защищать права граждан. Для правительства Московской области — это основополагающая задача. Однако это улица с двухсторонним движением, и здесь все участники рынка должны иметь равные права и иметь возможность вносить свои предложения. В том числе и застройщики.
Мы прорабатываем предложения по совершенствованию законодательства для вынесения на федеральный уровень. В том числе и для того, чтобы введение поправок не остановило всю отрасль. Мы должны создать четкие механизмы для защиты дольщиков, но при этом мы также должны защищать и застройщиков.
- О каких предложениях речь?
— К примеру, мы вышли с предложением предоставить субъекту возможность в оперативном порядке приостанавливать выданные заключения о соответствии требованиям долевого законодательства (ЗОСТ) до устранения нарушений. При этом застройщик будет иметь возможность продолжать строительство за счет других источников финансирования без привлечения денежных средств граждан. Сейчас деятельность застройщиков по привлечению средств граждан может быть приостановлена только в судебном порядке, что занимает около двух-трех месяцев. Данная инициатива находится на рассмотрении профильного комитета Госдумы РФ.
Также мы предложили перевести услугу по выдаче ЗОСТ в электронный вид, чтобы решения принимались быстрее и прозрачнее.
- А какова судьба инициативы о внесудебном изъятии участков у проблемного застройщика?
— Мы работаем над ней с Минэкономразвития и Минстроем России. Понятно, что наше предложение — несколько резкое и кардинальное. В закон о банкротстве уже были внесены изменения, упрощающие процедуру банкротства. Но здесь мы от коллег просили не столько упростить процедуру, сколько позволить изымать эти участки для того, чтобы принимать быстрые решения. Чтобы была возможность достроить этот объект, в том числе и за бюджетные средства. Пока мы находимся в диалоге и пытаемся выработать совместные решения.
- Недавно вы начали проводить скоринг застройщиков, работающих на территории области. Каковы его результаты?
— В рамках скоринга мы анализируем в первую очередь финансовое состояние компаний. Также проверяем, добросовестно ли они расходуют средства, привлеченные от участников долевого строительства. При малейшем подозрении информация сразу будет направляться в правоохранительные органы. Позиция области здесь жесткая — в Подмосковье не должно быть недобросовестных застройщиков.
Скоринг проводится в плановом режиме, а также когда застройщики обращаются к нам за выдачей разрешения на строительство. Компаниям, которые не выполняют свои обязательства либо у которых есть проблемы, не будет выдана разрешительная документация. На сегодняшний день таких фактов не выявлено.
Скоринг будет продолжаться на протяжении всего 2018 года. Думаю, что к середине года основная масса компаний будет проверена, и появится четкое понимание, у каких компаний есть сложности, а у каких — серьезные нарушения.
- Один из ключевых вопросов в области — проблема обманутых дольщиков. Расскажите, как она решается?
— За предыдущие годы мы решили проблемы почти 20 тысяч дольщиков. Сдано около 120 проблемных объектов, привлечено более 50 миллиардов рублей инвестиционных средств. Правительство Московской области прикладывает максимум усилий для того чтобы искоренить такое социальное явление, как обманутые дольщики, ведется постоянная совместная работа с местными органами власти и девелоперами, но тем не менее проблема все еще остается острой.
На данный момент проблемными в области признаны 31 объект. Но у нас на контроле есть также объекты, которые возводят так называемые горе-строители. В их отношении не выявлены махинации с выводом средств, а просто застройщики не рассчитали экономику проектов, в результате чего в сложных экономических условиях не смогли достроить объекты из-за нехватки денег. Таким организациям мы помогаем, в том числе обсуждаем с банками возможности их кредитования.
Сейчас на площадке Минстроя Московской области мы объединили все органы исполнительной власти, решаем проблему дольщиков сообща, в том числе вырабатываем оптимальные механизмы во взаимодействии с федеральными коллегами.
- В том числе для решения проблемы застройщикам в Подмосковье будут выделяться земельные участки без торгов?
— Да, недавно было принято решение выделять земельные участки из государственной или муниципальной собственности без проведения торгов для застройщиков, реализующих масштабные проекты и предоставляющих квартиры дольщикам. Участки будут предоставляться в виде компенсации, на них застройщик может построить дополнительные объемы.
В поиске хороших инвестиционных площадок мы обращаемся в АИЖК, чтобы нам передали участки из федеральной собственности. Также мы работаем с крупными землепользователями Подмосковья, чтобы свободные участки не простаивали, а были введены в оборот.
Для достройки объектов мы стараемся выбирать понятные, опытные, финансово устойчивые компании, чтобы эти застройщики не наплодили новых обманутых дольщиков в регионе. В основном это крупные компании, которые готовы развивать большие территории, готовы брать на себя непростые обязательства, такие, как ПИК, "Лидер".
- Когда будет завершена работа над генпланами подмосковных городов?
— На 90% генпланы и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) уже приняты, планируем до середины 2018 года эту работу завершить. У нас были серьезные трудности с установлением координат, в том числе и с наложениями на земли гослесфонда.
- Наконец приняты долгожданные генпланы Химок и Балашихи. В последней был наложен мораторий на строительство жилья, и предполагалось, что он будет снят после принятия генплана…
— В Балашихе мораторий продолжает действовать. Там и нет необходимости строить новое жилье. Надо развивать рабочие места, социалку, создавать новые парки — вот на это есть запрос от граждан.
У нас есть еще ряд городов, которые сильно застроены, и мы аккуратно подходим к строительству в них. Например, это Люберцы, Мытищи, Красногорск. Даже если там находится место под новую застройку, места для строительства, допустим, школы, может не быть. И такие проекты, несущие только дополнительные проблемы, мы не поддерживаем. В принятых генпланах отображаются ранее согласованные проекты планировок, и именно по ним мы сейчас выдаем разрешения. А выдачу разрешений по новым проектам в таких локациях мы стараемся ограничивать.
- То есть разрешений на строительство в области все-таки стало выдаваться меньше?
— Количество выданных разрешений на строительство не снижается, так как сейчас, повторюсь, мы выдаем разрешения на строительство по ранее утвержденным проектам планировки. А вот то, что сейчас мы не пропускаем новые застройки — результат от этой работы мы увидим только в 2020-2021 годах, когда будет снижение ввода жилья.
- В 2016 году в Подмосковье досрочно завершилась программа расселения аварийного жилья, признанного таковым до 2012 года, и в регионе приступили к следующему этапу. Что он в себя включает?
— Да, в настоящее время мы реализовываем новую программу, в рамках которой до 2019 года должны расселить порядка 280 тысяч квадратных метров. Основной объем — 220 тысяч — предстоит расселить в 2018 и 2019 годах. Нужно решить проблему бараков в области, именно на это делается упор.
- Московская область является одним из основных участников подготовки к предстоящему чемпионату мира по футболу. Расскажите, как проходит подготовка тренировочных площадок?
— Таких площадок у нас будет 17 — больше всех в стране. По 11 из них предусмотрены работы по строительству и реконструкции, а также прилегающей к ним инфраструктуры. Две площадки введены — стадионы "Сатурн" в Раменском и "Авангард" в Домодедове. На других тренировочных площадках сейчас проводятся итоговые проверки для выдачи заключений о соответствии. Весной остается завершить только благоустройство прилегающих территорий к площадкам, работы уже начаты. Думаю, что чемпионат мы примем на должном уровне.
Беседовали Константин БАЛАКИН и Юлия ЛАТЫПОВА.