Квартирный вопрос, как известно, портит людей, особенно в Москве, где цены на недвижимость делают жилье пугающе недоступным. Что делать, если семье стало тесно в одной квартире, но на покупку нового денег не особо много? Сайт "РИА Недвижимость" узнал, можно ли сейчас в принципе разменять жилье и на каких условиях.
Каждый при своем
Конечно, идеальным вариантом было бы разменять квартиру без всяких доплат и радостно разъехаться каждому в свое жилье. Но все опрошенные эксперты предупреждают, что это будет совсем непросто и придется чем-то поступиться (районом, качеством дома и квартиры).
Так, руководитель офиса "Новогиреево" "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Юлия Антясова уверена, что разменять трехкомнатную "хрущевку" на две "однушки" в том же районе Москвы будет нереально.
"Сейчас 6,5-7 миллионов рублей — это максимально возможная цена для такой квартиры в районах на окраинах, а однокомнатная стоит от 4,8 миллиона рублей. Соответственно, остается 2,2 миллиона рублей, на которые можно купить или комнату в том же районе (при необходимости сохранить локацию), или "однушку" в "хрущевке" в области, или новостройку в новой Москве или Подмосковье", — говорит она.
В свою очередь ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости "Азбука Жилья" Александр Лунин добавляет, что средний бюджет продажи трехкомнатной квартиры в Москве составляет 9,85 миллиона рублей.
Если ориентироваться не на минимальные цены, а на более частые предложения, то потенциально "трешку" можно разменять на одну однокомнатную квартиру и одну двухкомнатную. Но это будут в основном квартиры в старых домах 1970-х годов постройки, с малым метражом квартир, рассуждает он.
По мнению Лунина, если смотреть на более новые серии домов, к примеру, улучшенные панельные серии, то, скорей всего, получится приобрести только одну двухкомнатную.
Были б деньги
Конечно, если люди при размене готовы доплатить, то многие проблемы решаются сами собой и возможность выбора значительно расширяется.
"В последнее время чаще всего продавцы прибегают к приобретению квартир с привлечением ипотеки. Во-первых, многие хотят остаться проживать в своем районе Москвы, при этом улучшив жилищные условия. Во-вторых, понижение ипотечной ставки ключевыми банками, также влияет на принятия решения. В-третьих, каждый хочет приобрести объект недвижимости не только с точки зрения улучшения его качественных характеристик, но и с точки зрения эстетики, например, наличие хорошего ремонта квартиры и ее меблировка", — говорит эксперт "Азбуки Жилья".
По его словам, доплата относится к одному из самых распространённых вариантов при размене: либо, когда вы доплачиваете и расширяете жилищную площадь, либо, когда вам доплачивают, и вы получаете меньшую площадь и доплату. В первом случае, такой вариант чаще возможен при рождении детей. Меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой. Во втором случае, двухкомнатную квартиру на однокомнатную, чаще меняют пенсионеры, так как содержать такую площадь, нет возможности, либо они нуждаются в деньгах.
Вообще, в каждом случае есть огромное количество нюансов по каждой такой квартире. Район, качество дома, год постройки, метраж и еще масса факторов ценообразования. Но, как считает эксперт из "Миэль", например, квартиру в сталинском доме можно разменять достаточно свободно и при достаточно небольшой доплате, во всех остальных случаях вопрос лишь в том, сколько вы готовы доплатить.
Нюансы оформления
При осуществлении размена, конечно, встает вопрос оформления, так как здесь проводится целая цепочка сделок и процесс значительно усложняется. Все эксперты сходятся в том, что лучше оформлять такие сделки договором купли-продажи. Хотя в некоторых случаях имеет место быть и договор мены.
"Вообще, договоры мены сейчас встречаются редко — и в основном, когда люди боятся вступать в денежные отношения", — говорит Антясова.
По ее словам, при выборе мены важно понимать, что это влечет за собой гораздо более серьезные последствия, чем приобретение квартиры по договору купли-продажи. Если предположить, что была некая цепочка мен, в которой участвовали 10 собственников, то если хотя бы в одной сделке будет найдено что-то "нехорошее", позволяющее ее оспорить, то разрушена будет вся эта цепочка, всем участникам сделки придется восстанавливать статус-кво, возвращаясь в старое жилье.
"А вот решение жилищного вопроса через обычную альтернативную сделку позволяет на каждую квартиру заключать отдельный договор. И даже если предположить, что сделка будет оспорена, это коснется только одного покупателя и одного продавца. Остальные участники цепочки вообще никак не затрагиваются", — объясняет эксперт из "Миэль".
"Последний раз с договором мены мы сталкивались в нашей практике более 10 лет назад", — вспоминает управляющий партнер "Метриум Групп", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
По ее мнению, на сегодняшний день этот способ продажи практически изжил себя, абсолютное большинство сделок проходит по традиционной схеме с заключением договора купли-продажи, когда продавец получает за жилье деньги и только потом покупает на них другую недвижимость.
Вместе с тем, эксперт из "Метриума" отмечает как минимум два случая, когда договор мены объективно имеет право на существование. Первый — ситуация, когда супруги разводятся и имеют в собственности несколько квартир. К примеру, каждый из них владеет по 1/2 доле в трехкомнатной "хрущевке", при этом есть еще одна "однушка", оформленная на супруга-супругу еще до брака. При разводе в таких случаях чаще всего заключается договор мены, когда 1/2 доля в трешке меняется на "однушку".
Вторая распространенная ситуация, когда используется договор мены, это деление наследства. Например, сын получил от родителей дачу, а его сестра квартиру. Нередко дети решают обменяться наследством, заключая как раз договор мены. Однако, как показывает статистика, подобные сделки в итоге могут быть расторгнуты, причем порой даже через несколько лет. Например, кто-то из наследников решит, что обмен был неравноценным и стоимость, скажем, дачи куда меньше квартиры. Суд часто встает на сторону истца, которому для обоснования требований нужно всего лишь сделать оценку собственности, предупреждает Литинецкая.