Продажа, дарение, наследование жилья нередко сопряжены с серьезными рисками, выявить которые обычному человеку зачастую не по силам. Однако нотариусы, которые регулярно занимаются удостоверением сделок с недвижимостью, прекрасно определяют тревожные сигналы, говорящие о том, что в деле что-то нечисто. О таких опасных звоночках, с которыми нотариусы встречаются на практике, рассказали РИА Недвижимость в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП).
По виду и разговору
Важным этапом удостоверения любой сделки с жильем является беседа нотариуса с ее сторонами. В процессе такого разговора специалист может вывести на чистую воду мошенников или людей, которые пытаются ввести в заблуждение своего родственника, воспользоваться его незнанием или беспомощным положением, чтобы завладеть недвижимостью.
«
"Прежде всего, нотариус смотрит на то, как люди, пришедшие к нему, ведут себя, как общаются, как отвечают даже на самые простые и не относящиеся к делу вопросы. Их нотариус задает специально, чтобы убедиться, в частности, в том, что заявитель в момент совершения сделки понимает смысл происходящего", – объяснил собеседник агентства в ФНП.
Нотариус, по его словам, оценивает не только то, что посетитель говорит, но и его эмоциональное состояние и другие факторы. Старается обращать внимание на все – вплоть до деталей, касающихся внешнего вида.
Вот такой пример из практики привели в пресс-службе ФНП: однажды опытный нотариус смог определить мошенницу по неухоженным ногтям. Этот нюанс бросался в глаза и не соответствовал той роли, которую женщина пыталась играть, изображая из себя обеспеченную даму.
Еще реальный пример – нотариус приехал к пожилой женщине оформить доверенность на продажу квартиры. Женщина с легкостью отвечала на стандартные вопросы: кто она, зачем здесь нотариус и прочее. Однако на вопрос, есть ли у нее еще внуки, кроме того, которому дается право распоряжаться квартирой, она снова начала выдавать явно заученную информацию о том, как ее зовут и где она живет.
Или вот такая ситуация: женщина привела в нотариальную контору пожилую мать, чтобы сделать генеральную доверенность, позволяющую в том числе распоряжаться ее недвижимостью. Дама рассказала, кто она и зачем пришла, говорила четко, подозрений не вызывала. Однако в ходе беседы женщина обмолвилась, что ее дом "перенесли", а на вопрос нотариуса, кто и куда, уверенно заявила – инопланетяне, кто же еще?! Оказалось, мать должны были положить на лечение в спецучреждение, и пока ее официально не лишили дееспособности, дочь хотела успеть сделать доверенность на все полномочия.
При подозрении на аферу, а также в ситуациях, когда одна из сторон сделки не очень адекватна, нотариус просто откажет в удостоверении сделки. В случае же явного мошенничества он передаст информацию в правоохранительные органы.
Когда люди просто не твердо уверены в изначально выбранном варианте сделки, нотариус может предложить им альтернативы, объяснить разницу между дарением, завещанием или договором ренты.
Сомнительные документы
Удостоверение сделок с жильем обязательно сопровождается тщательной проверкой всех документов: устанавливаются личности сторон, проверяются паспорта по базе МВД. Кроме того, нотариус может запросить паспортное досье, которое дает информацию обо всех ранее выданных паспортах: как внутренних, так и заграничных.
Обнаружив тревожные сигналы, нотариус откажет в оформлении сделки, а впоследствии передаст информацию в правоохранительные органы. Так, например, регулярно выявляются поддельные доверенности, завещания, паспорта и другие документы, с помощью которых мошенники пытаются завладеть чужим имуществом.
«
"Случай из недавней практики: московский нотариус выявил поддельный паспорт у женщины, которая хотела оформить генеральную доверенность и завещание от чужого имени. Если бы афера удалась, следующим шагом было бы мошенническое переоформление чужой квартиры в столице на своего человека", – отметил представитель ФНП.
Через запрос расширенной выписки из ЕГРН проверяются полномочия продавца, права третьих лиц на недвижимость, наличие ареста или обременений на имущество. Нотариус также устанавливает дееспособность сторон сделки – в ЕГРН фиксируется информация о наличии или отсутствии соответствующего судебного акта. Через запрос в ЗАГС нотариус изучает, находится ли продавец в браке или разводе, жив ли супруг или доверитель. Если продавец в браке, то запрашивается согласие супруга.
Если у продавца есть дети, нотариус проверит, использовались ли средства материнского капитала и корректно ли исполнены требования закона, связанные с этой мерой господдержки. Помимо этого, он выясняет, не проходит ли продавец процедуру банкротства, иначе сделка может быть оспорена. Наконец, нотариус смотрит, есть ли у пары брачный договор, действуют ли доверенности, в порядке ли другие документы.
В ходе подобной проверки нотариуса может насторожить, например, недолгий срок владения недвижимостью. Ведь за этим может крыться попытка быстро перепродать жилье, полученное незаконно.
«
"Бывает и так, что продавцы пытаются скрыть судебные разбирательства, касающиеся недвижимости, и прочие обременения, которые ставят сделку под сомнение. Нотариусы оперативно выявляют такие подводные камни при подготовке к сделке – зачастую неожиданно для потенциальных покупателей", – рассказал сотрудник пресс-службы Федеральной нотариальной палаты.
Еще один фактор риска – ненадежные расчеты, добавил он. В практике нотариусов бывали случаи, когда люди – особенно родственники – готовы были верить обещаниям о дальнейших расчетах на словах. Расписки тоже не самый надежный документ. Для расчетов нотариус может предложить обратившимся к нему людям использовать нотариальный депозит. Тогда им не придется обналичивать средства, и они перейдут от покупателя к продавцу четко после исполнения всех условий по договору.
При этом нотариус достаточно сильно заинтересован в том, чтобы не пропустить тревожные звоночки. Ведь за каждую удостоверенную сделку он несет имущественную ответственность и гарантирует полное возмещение ущерба, если в дальнейшем выяснится, что допущена ошибка и люди потеряли из-за этого деньги или жилье, констатировал собеседник агентства.
