Плата как карма: чем грозит собственнику жилья долг по капремонту
Собственники квартир по закону обязаны ежемесячно платить взносы на капитальный ремонт – на обновление и ремонт крыш, фасадов, лифтов, подъездов, канализационной и электрической сети, а также на другие работы, необходимые для поддержания комфорта и безопасности в доме.
Существует два способа накопления взносов: так называемый общий котел, когда деньги перечисляются региональному оператору капремонта (есть в каждом регионе), и специальный счет, на котором копятся взносы собственников конкретного дома. Владельцем спецсчета может выступать либо тот же региональный оператор, либо управляющая компания, либо ТСЖ/ЖСК.
Этот платеж включен в структуру платы за жилое помещение (п. 2 ст. 154 ЖК РФ). При этом он не входит в плату за коммунальные услуги, поэтому законодательством не предусмотрен перерасчет по взносам на капремонт в связи с отсутствием проживающих в жилом помещении, как для других коммунальных услуг.
За капремонт дома нужно платить не по факту его проведения, а постоянно, даже если он планируется где-то в будущем. При этом сам фонд капитального ремонта (ФКР), который как правило выбирается в качестве оператора по проведению работ и является получателем этих денег, не будет проявлять инициативу по выполнению ремонта.
Решение о проведении ремонтных работ или замене лифта принимают собственники помещений на общем собрании. Инициатором выполнения работ может также выступить управляющая организация или отдельный собственник помещения в доме (ст. 45 ЖК РФ).
Специального единого сервиса, на котором можно было бы узнать о том, кто является оператором капремонта конкретного дома, нет, поэтому нужно будет обратиться либо в Единый информационно-расчетный центр (если деньги собираются в региональный фонд капитального ремонта), либо в управляющую компанию, если у дома открыт свой спецсчет.
В некоторых регионах узнать своего оператора и проверить задолженность можно онлайн на сайтах ФКР – в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге.
Новый собственник квартиры обязан оплатить долг по капремонту, доставшийся ему от прежнего владельца – при покупке жилья или при ее наследовании. Исключение составляет лишь тот случай, если раньше жильем владел субъект РФ или муниципальное образование – такое возможно при приватизации.
Чтобы проверить, нет ли долгов за капремонт у продавца квартиры, при ее покупке нужно попросить предъявить справку об отсутствии задолженности по этим взносам.
В случае с наследством человек отвечает по долгам наследодателя пропорционально своей доле в полученном имуществе – в том числе и по взносам за капремонт – и не может отказаться от их уплаты. Если он не хочет принимать наследство и платить по долгам, ему нужно подать нотариусу официальное заявление об отказе от наследства.
Не платят за капремонт те, кто проживает в квартирах по соцнайму, за них взносы уплачивает наймодатель помещения – например, муниципальные власти.
Но есть ряд исключений, в которых собственники жилых помещений в доме тоже могут не платить за его капремонт. В частности, это касается тех домов, которые признаны аварийными или подлежащими сносу, или если участок под домом и жилые помещения в нем изымаются властями для государственных или муниципальных нужд (п.2 ст.169 ЖК РФ).
Также в течение 5 лет после введения дома в эксплуатацию можно не платить за капремонт в новостройках.
Законом предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капремонт пенсионерам и инвалидам. Она рассчитывается исходя из минимального размера взноса на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц – для расчета берется региональный стандарт нормативной жилой площади.
Компенсацию могут получить:
- Одиноко проживающие неработающие собственники жилых помещений, достигшие возраста семидесяти лет – 50% суммы;
- Одиноко проживающие неработающим собственники, достигшие восьмидесяти лет - 100% суммы;
- Проживающие в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих людей пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственники жилых помещений, достигшие возраста семидесяти лет – 50% суммы;
- Проживающие в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих людей пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственники жилых помещений, достигшие возраста восьмидесяти лет – 100 % суммы.
Нужно помнить, что компенсация не рассчитывается и не выплачивается автоматически. Она предоставляется по заявлению после оплаты взносов и зависит от конкретного региона страны, то есть может действовать в одних регионах и отсутствовать в других.
Алгоритм получения компенсации следующий: человек сначала производит оплату на капремонт в полном размере, а потом соцзащита или другой уполномоченный орган возвращает ему деньги.
Кроме того, для оформления компенсации нужно погасить все задолженности за коммунальные платежи и капремонт, если они имеются.
Тот факт, что собственник по какой-то причине не получает квитанции или получает, но в них не включен взнос на капремонт, не играет никакой роли. Если квитанции не приходят, надо связаться с получателем взносов и выяснить причину.
В том случае, если собственник квартиры не платит взносы за капремонт, у него копится задолженность, на которую с 31-го дня просрочки начинаются начисляться пени. Их размер рассчитывается по следующей формуле:
Пени за капремонт = (задолженность за капремонт) * (ставка рефинансирования) * (1/300) * (количество дней просрочки платежа).
По закону получатель взносов на капремонт (региональный фонд капремонта, управляющая компания, ТСЖ) может подать иск к собственнику, который имеет задолженность по взносам – даже, если тот не платит в течение всего лишь двух месяцев. Но на практике это как правило происходит в том случае, когда сумма долга составила более 50 тысяч рублей. Правда здесь часто играет роль человеческий фактор и конкретный регион.
Сумма задолженности, не превышающая 50 тысяч рублей, как правило, взыскивается посредством выдачи судебного приказа, то есть без проведения судебного заседания и вызова сторон. Судебный приказ выносится мировым судьей и в случае, если должник не заявил возражений в течение 10 дней с даты получения этого документа, он направляется на исполнение в службу судебных приставов для принудительного исполнения.
В том случае, если дело дойдет до суда и суд обязует собственника выплатить задолженность, то взыскивать ее также будут судебные приставы. Они могут наложить арест на счета, имущество, а также ограничить должнику выезд за границу, если сумма его долга составляет более 30 тысяч рублей.
В рамках исполнительного производства зачастую судебные приставы списывают со счета должника все деньги, которые поступают на счет. Но это является нарушением закона, так как есть виды доходов, на которые не может быть обращено взыскание.
Согласно Ст. 101 ФЗ Об исполнительном производстве, это:
- деньги, выплачиваемые в возмещение вреда, причиненного здоровью, в связи со смертью кормильца, лицам, получившим увечья при исполнении ими служебных обязанностей, и членам их семей в случае гибели указанных лиц;
- компенсации за счет средств бюджета людям, пострадавшим в результате радиационных или техногенных катастроф;
- компенсации за счет бюджетных средств гражданам в связи с уходом за нетрудоспособными лицами;
- компенсации проезда, приобретения лекарств;
- алименты, а также деньги, выплачиваемые на содержание несовершеннолетних детей в период розыска их родителей;
- компенсации в связи со служебной командировкой, с переводом, приемом или направлением на работу в другую местность, а также деньги, выплачиваемые организацией в связи с рождением ребенка, со смертью родных, с регистрацией брака;
- страховое обеспечение по обязательному социальному страхованию.
В том случае, если приставы списали задолженность с тех средств, которые нельзя использовать для этой цели, нужно связаться с исполнителем в отделении ФССП, выдавшем постановление на взыскание. Номер постановления и данные пристава, выписавшего его, можно получить в банке.
У пристава нужно уточнить, какие документы надо предоставить, чтобы доказать это. Как правило, бывает достаточно справки из органа, перечисляющего деньги на счет должника – к примеру, из органов соцзащиты или Пенсионного фонда РФ.
С пенсии же, которая выплачивается по достижении пенсионного возраста, и с зарплаты можно списывать в счет погашения долга не более 50%. Если после удержания остается меньше прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (в 2023 году это 14 375 рублей), то необходимо обратиться к приставу с соответствующим заявлением. После этого списывать в счет долга будут меньше.
В том случае, если собственник не может платить взносы на капремонт, ему необходимо обратиться к той организации, которая является их получателям. Если это региональный фонд капремонта, то нужно связываться напрямую с ним – представители управляющей компании тут будут бессильны.
Можно достичь договоренности и подписать соглашение о погашении долга по взносам сроком до 12 месяцев. В нем будет установлен определенный график платежей.
Но нужно помнить, что это соглашение не освобождает от уплаты текущих платежей. Кроме того, нарушение графика, прописанное в документе, несет за собой такую же ответственность, как и в случае неуплаты первоначальных взносов – будет копиться задолженность, начисляться пени, фонд капремонта или управляющая компания, ТСЖ может обратиться в суд и впоследствии взыскивать задолженность через приставов.
Срок исковой давности по взысканию такой задолженности традиционно составляет 3 года. Так что суд может вынести решение об отказе в части иска, поданного фондом капремонта, если долги копились дольше этого срока.
В остальном же, как правило, на практике редко удается оспорить долг – так что платить, скорее всего, придется.
В том же случае, если после покупки квартиры внезапно обнаружился долг за капремонт, накопленный предыдущим собственником, новому владельцу стоит сначала оплатить его, а потом попытаться взыскать эти деньги с предыдущего владельца как убытки или неосновательное обогащение.
Правда сначала нужно внимательно изучить договор купли-продажи квартиры. В нем может быть оговорена обязанность предыдущего собственника погасить задолженность. Если же такого пункта нет, то новый собственник вполне сможет доказать, что он не знал и не мог знать о наличии задолженности.
