10:00 08.09.2023
(обновлено: 14:04 11.09.2023)
Перекресток подвохов: как лучше платить налоги при сдаче квартиры в аренду
Сдавая квартиру в аренду, собственник жилья сегодня может выбрать разные схемы для уплаты налога с этого дохода, но каждая из них имеет свои подвохи. Сайт "РИА Недвижимость" решил рассказать о том, какой вариант и в каком случае будет оптимальным, и к каким моментам стоит подготовиться, чтобы они не стали неприятным сюрпризом.
Прежде всего напомним, что на сайте ФСН есть специальный сервис, который позволяет подобрать подходящий режим налогообложения. В случае со сдачей квартиры в аренду это может быть уплата НДФЛ, налога на профессиональный доход, упрощенная система налогообложения для ИП и юридических лиц, приобретение патента.
Стандартные 13%
Один из самых распространенных и общеизвестных способов уплатить налоги от сдачи квартиры в аренду – подать в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ по итогам года, в котором сдавалась квартира, и затем уплатить НДФЛ по ставке 13%.
Бумажные нюансы
Срок подачи декларации – не позднее 30 апреля, срок уплаты налога –не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.
Важный нюанс: если квартира находится в собственности нескольких лиц, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.
К декларации нужно приложить договор найма жилья с прописанной суммой арендной платы, расписку о получении денег или выписку из банка, если оплата была безналичной, поясняется на сайте ФНС.
Если договор найма расторгнут раньше срока, к декларации надо приобщить письменные пояснения: с какого месяца квартира больше не сдается и доходов от сдачи ее в наем нет. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.
Обеспечительный депозит, который обычно берет владелец квартиры с арендаторов, при этом считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. Депозит включается в доход, только если он входит в сумму платы за последний месяц аренды или если нарушены условия договора, например, причинен вред имуществу.
Ощутимая сумма
Когда владелец квартиры выбирает такую схему, ставка налога (НДФЛ) для физических лиц-налоговых резидентов РФ составляет 13% от общего дохода, полученного за аренду в течение года (гл. 23 НК РФ).
«
"Если вы сдаете свою квартиру организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то он рассчитывает и уплачивает НДФЛ сам, то есть 13% с причитающейся вам в качестве арендной платы суммы он удерживает и перечисляет в бюджет", – обращает внимание член Ассоциации юристов России Марина Сафонова.
В целом в этой схеме все достаточно прозрачно, отмечают юристы, но сумма налога будет ощутимой. Если вы сдаете квартиру, к примеру, за 50 тысяч рублей в месяц, то за год выйдет 600 тысяч дохода, с которых придется заплатить почти 80 тысяч налога.
«
"Кроме того, необходимо следить за лимитом в 10 миллионов – все доходы свыше этой суммы за год облагаются по ставке 15%, а под доходами понимаются все доходы физического лица за год, например, заработная плата, доходы от вкладов и иные поступления", – предупреждает управляющий партнер Khalimon Legal Алексей Халимон.
Платить меньше
Правда есть ряд редких исключений, при которых владелец квартиры, сдающий ее в аренду, может вообще не платить налог или отдавать меньше денег, обращает внимание юрист Татьяна Соколова.
«
"Это возможно, к примеру, в случае получения оплаты от арендаторов и членов их семей, пострадавших в условиях чрезвычайных обстоятельств, в пределах суммы, предоставленной в качестве помощи из бюджета", – говорит она.
К примеру, муниципалитет выделает людям, пострадавшим от паводка, средства из бюджета на аренду жилья. В этом случае платить НДФЛ на полученный доход хозяин квартиры не должен, подавать декларацию также не нужно.
Кроме того, не облагается НДФЛ часть арендной платы, если в нее входит стоимость коммунальных услуг, исчисляемая по показаниям счетчиков (газ, вода, электричество). Считается, что сумма возмещения за энергоресурсы не образует у арендодателя экономической выгоды, рассказывает Соколова.
«
"Эти расходы могут считаться возмещением расходов собственника, а не полученной выгодой, но данное условие необходимо прописать в договоре найма обязательно", – обращает внимание Сафонова.
Если вы договорились с арендатором о ремонте имущества, то стоимость неотделимых от квартиры улучшений так же включается в доход. Но такое условие тоже обязательно следует прописать в договоре и документы приложить при подаче декларации, добавляет партнер, руководитель практики правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Елена Родионова.
Каким-то образом уменьшить свои расходы можно, воспользовавшись налоговыми вычетами.
"На данный момент отдельного вычета от сдачи в аренду квартиры не предусмотрено. Но вернуть часть уплаченного налога можно опосредованно, воспользовавшись вычетами, например, на лечение, обучение, вычеты на покупку жилой недвижимости и получение вычета с уплаченных процентов по ипотеке", – обращает внимание налоговый консультант финансовой службы агентства "Инком-Недвижимость" Айна Зайцева.
Кому удобно?
Резюмируя все сказанное, вариант с уплатой НДФЛ может быть выгоден тем, кто не работает и не имеет других доходов (кроме дохода от сдачи в аренду), с которых уплачивается этот налог, но при этом имеет право на получение вычета НДФЛ – на лечение, обучение, покупку квартиры, говорит Халимон.
«
"Например, вы приобрели квартиру для дальнейшей передачи внаем. При этом ранее вы не пользовались правом на вычет в связи с приобретением жилья и не имеете других источников дохода с которых уплачивается НДФЛ. В этом случае вы можете сдавать квартиру в наем, платить НДФЛ и потом возвращать его", – объясняет юрист.
Самозанятость
Уменьшить ставку налога на доход со сдачи квартиры в аренду можно, оформив самозанятость – в этом случае нужно будет ежемесячно до 25 числа следующего месяца платить лишь 4% со всех доходов (это называется налогом на профессиональный доход – НПД), рассказывает риелтор Александр Харыбин.
По его словам, это сейчас очень распространенная схема, так как многие владельцы квартир выбирают ее из-за простоты и прозрачности. Для этого достаточно скачать приложение "Мой налог".
Офис – нельзя!
При всем удобстве этой схемы и в ней есть нюансы. Основной – при таком налоговом режиме можно сдавать только жилые помещения, для апартаментов и коммерческой недвижимости данный вариант не подойдет, говорит юрист Сергей Самоделов.
Кроме того, если вы захотите сдать жилое помещение под юридический адрес или под офис, то считается, что оно используется не по назначению, и такой налоговый режим в этом случае не подойдет – необходимо оформлять ИП или юридическое лицо, добавляет Родионова.
«
"Еще один нюнас – 4% самозанятый платит лишь в том случае, если сдает квартиру физлицу, в случае с арендатором юридическим лицом или ИП это будет уже 6%. Кроме того, есть ограничения по годовому доходу – он не должен превышать 2,4 миллиона рублей", – перечисляет юрист.
При этом ограничения по объему дохода за месяц нет: в один месяц можно получить 500 тысяч рублей, в другой – 50 тысяч, в третий – 0. Важно не превысить годовое ограничение. Но в случае превышения годового лимита с суммы сверх него необходимо будет оплатить налог по стандартной ставке 13%, добавляет юрист адвокатского бюро БВМП Анна Кузнецова.
Еще одно важное требование – это жесткая самодисциплина. Ведь за неуплату НПД назначается штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога, если это первое нарушение, и 100% – для повторных случаев (ст. 129.13 НК РФ).
Налоговый бонус
При регистрации себя в качестве самозанятого владелец квартиры тоже может получать налоговый вычет (бонус), но он будет гораздо меньше, чем в случае с уплатой НДФЛ. И предоставляется он только один раз –для лиц, которые впервые оформили самозанятость.
Это только 10 тысяч рублей, которые автоматически вычитаются из суммы налога раз в месяц. Для налога 4% списывается по 1%, а для 6% –по 2%.
Предположим, вы сдаете квартиру за 25 тысяч рублей в месяц физическому лицу. При отсутствии вычета налог к уплате составил бы 1 тысячу рублей в месяц (25 тысяч х 4%). Но применяя вычет в размере 1% (25 тысяч х 1 %), сумма налога составит 750 рублей, объясняет Родионова.
Остаток налогового вычета составляет 9,75 тысячи рублей (10 тысяч минус 250 рублей), переносится в следующий месяц. Считать вычет и лимит налоговая будет сама, подавать извещение в ФНС не нужно, как и следить за превышением самостоятельно.
Кому выгодно?
Если квартира имеет маленькую стоимость аренды с длительным сроком, то выгоднее применять систему по схеме самозанятого. А вот если сдача квартиры в аренду рассчитана на короткий период, с последующей продажей, получением налогового вычета, то лучше использовать схему с НДФЛ 13%, констатирует Кузнецова.
ИП или юрлицо
Оформлять компанию, чтобы сдавать квартиру в аренду – это в большинстве случаев плохая идея, сразу же предупреждают юристы. По их словам, это разумно лишь в том случае, если вы уже оформлены как юридическое лицо для осуществления других видов деятельности и просто хотите дополнить их в том числе и сдачей недвижимости в аренду. В этом случае нужно будет платить НДС и налог на прибыль.
«
"Юридическое лицо для целей сдачи имущества в аренду в большинстве случаев имеет форму ООО. Для его регистрации необходимо разработать наименование, устав, учредительный договор между партнерами, выбрать систему налогообложения, директора и главного бухгалтера, внести уставный капитал. Потребуется открытие счета в банке, ведение всей бухотчетности", – перечисляет Соколова.
А вот индивидуальное предпринимательство (ИП) для этих целей регистрируется в принципе не так уж и редко. Это необходимо чаще всего, чтобы сдавать в аренду коммерческую недвижимость и апартаменты.
Организационные сложности
По сравнению с уплатой налога на профессиональный доход самозанятыми или НДФЛ здесь есть множество нюансов:
- За регистрацию ИП придется уплатить государственную пошлину в размере 800 рублей. Законом также предусмотрена электронная регистрация ИП, в данном случае платить пошлину не нужно, но необходимо будет оформить электронную цифровую подпись;
- Налоговую декларацию придется подавать не один раз в год до 30 апреля, а каждые 3 месяца;
- Наличие ИП предполагает уплату обязательных взносов в размере 45,8 тысячи рублей в год, этот взнос является фиксированным;
- Если величина дохода ИП за 2023 год превысит 300 тысяч рублей, необходимо дополнительно уплатить страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в размере 1% суммы дохода, превышающего эту сумму, в срок не позднее 1 июля 2024 года;
- Необходимо выпустить квалифицированную электронную подпись, что обойдется примерно в 4 тысячи рублей, также для ее использования необходимо будет использование специального программного обеспечения;
- В некоторых случаях понадобится онлайн-касса. Единовременные затраты на подключение кассы составят порядка 27 тысяч рублей;
- Нужно вести книгу учета доходов-расходов.
Помимо прочего, ИП несет расходы по содержанию банковского счета – ежемесячно нужно платить приблизительно от 500 до 2 тысяч рублей. Правда в настоящей момент распространена услуга регистрации ИП под ключ с дальнейшим сопровождением.
Многие банки, полностью берут на себя регистрацию ИП, подачу всех документов в налоговую, а также ведение бухгалтерской и налоговой отчетности. Ежегодные затраты на данное обслуживание составляют около 10-15 тысяч в год, в зависимости от условий конкретного банка, говорит Самоделов.
Индивидуальному предпринимателю доступны следующие системы налогообложения:
ОСНО – основная система налогообложения: налог составит 20%;
УСН (доходы) – упрощенная система налогообложения с объектом налогообложения "доходы": налог составит 6%;
УСН (доходы минус расходы, при этом в расходах можно учесть коммунальные платежи) – упрощенная система налогообложения с объектом налогообложения "доходы минус расходы": налог составит 15%;
АУСН (Доходы) – автоматизированная упрощенная система налогообложения с объектом "доходы": налог составит 8%;
АУСН (Доходы минус расходы) – автоматизированная упрощенная система налогообложения с объектом "доходы минус расходы": налог составит 20%;
На АУСН не нужно платить страховые взносы, но на сегодняшний день эту систему возможно применять только в Москве, Московской и Калужской областях, а также Республике Татарстан. В других субъектах РФ он недоступен, рассказали в пресс-службе Сбербанка.
Вычет тоже можно
Индивидуальный предприниматель может получить налоговый вычет, но это право зависит от системы налогообложения, которую он применяет. У ИП на УСН нет права на имущественный и социальный налоговый вычет (на лечение, обучение, покупку квартиры), так как ставка налога существенно меньше НДФЛ.
А ИП на общей системе налогообложения (ОСН) могут воспользоваться вычетами в общем порядке – уменьшить доходы от предпринимательской деятельности при подаче декларации 3-НДФЛ, так как ставка налога составляет 13% (или 15% с дохода свыше 5 миллионов рублей в год), рассказывает Родионова.
При доходе от сдачи жилья в аренду, например, 20 тысяч рублей в месяц, физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя заплатило бы 31,2 тысячи рублей (20 тысяч х 12 = 240 тысяч х 13%) НДФЛ (без применения налоговых вычетов).
В такой же ситуации гражданин в статусе ИП заплатит страховые взносы в размере 45,8 тысячи рублей, но налог с доходов от деятельности ИП будет равен нулю (20 тысяч х 12 = 240 тысяч х 6%), так как сумма уплаченных страховых взносов больше исчисленного налога (14 тысяч рублей).
Кому выгодно?
Эксперты советуют при сдаче жилья в аренду выбрать режим самозанятости. Не выгодно быть ИП, если, к примеру, сдаешь квартиру в регионе за 20 тысяч в месяц, и раз в год нужно обязательно заплатить больше 40 тысяч налоговой, объясняет Соколова.
В том случае, если необходимо сдавать коммерческую недвижимость или апартаменты, конечно, придется все же регистрировать ИП.
Одним из плюсов использование ИП при сдаче в аренду квартиры является возможность не уплачивать ежегодный налог на имущество. В связи с тем, что квартира используется в предпринимательской деятельности, в налоговый орган подается заявление о предоставлении льготы по налогу на имущество, отмечает Зайцева.
Патент
Одной из схем уплаты налога с дохода со сдачи квартиры в аренду может быть покупка патента (п. 5 ст. 346.45 НК РФ). Но выбрать эту схему можно только, будучи зарегистрированным в качестве ИП. Стоимость патента, по словам Родионовой, тоже можно уменьшить на сумму уплаченных в том же периоде страховых взносов в размере 45,8 тысячи рублей. Алгоритм описан на сайте ФНС.
«
"Данная система предусматривает освобождение от обязанности по уплате НДФЛ, налог на имущество физических лиц, НДС, путем оплаты фиксированной стоимости налога за год. Также не нужно подавать налоговые декларации", – объясняет Кузнецова.
Патент можно купить на срок от одного до двенадцати месяцев. Если он покупается на 12 месяцев, то платеж разбивается на две части, что дает возможность собрать деньги на оставшуюся часть патента.
Стоимость патента рассчитывается из вида деятельности в определенном регионе. На сегодняшний день есть специальные онлайн калькуляторы, которые помогут установить точную сумму.
Например, годовой патент для сдачи в аренду квартиры 50 квадратных метров в республике Татарстан вам обойдется в 36 тысяч рублей.
Покупать при этом патент или нет – вопрос соотношения цены патента, вашего дохода от сдачи жилья и соответствующего налога, констатирует Родионова.
Эту схему, по ее словам, разумно выбирать в том случае, если вы сдаете в аренду недвижимость с высокой стоимостью и на длительный срок.
Главное преимущество работы на патенте – его стоимость не зависит от фактического дохода. Если реальный заработок будет намного больше потенциального, то работать в этом режиме выгодно, констатирует Кузнецова.
При этом от патента отказаться нельзя, пока не истечет его срок, можно только совсем прекратить деятельность. Только в этом случае владелец патента вправе рассчитывать на перерасчет (ст. 346.51 НК РФ) или на зачет переплаты в счет оплаты других налогов, обратившись в тот налоговый орган, который выдавал патент. А вот, к примеру, при простое квартиры без доходов от аренды заплаченные за патент деньги ему не вернут, добавляет Родионова.
