Суровая плата за ЖКХ: какие риски грозят владельцу доли в квартире
Каждый собственник жилья должен вносить плату за услуги ЖКХ в соответствии с размером доли в праве собственности (ч. 11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ). Такая обязанность возникает у него непосредственно с момента возникновения этого права, а в отношении квартиры в новостройке – с момента подписания акта приема-передачи от застройщика.
Человек обязан платить:
1) за содержание жилого помещения – работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества;
2) за капитальный ремонт;
3) за коммунальные услуги (вода, электричество, газ).
Если собственник не проживает в квартире, он в любом случае обязан оплачивать содержание жилого помещения и капитальный ремонт (п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22), а также отопление.
В случае, когда в квартире установлены счетчики, то платить за воду и электричество будет не нужно. Если же таких приборов учета в квартире нет и плата рассчитывается по нормативам потребления, то в этом случае такие ресурсы придется оплачивать в любом случае – расчет идет пропорционально доле владения квартирой. Но можно написать заявление в управляющую компанию о том, что собственник не живет по этому адресу, и приложить к нему документы, подтверждающие его проживание в другом месте.
Также можно не платить за вывоз мусора и газ, так как оплата по этим услугам начисляется по количеству человек, зарегистрированных по адресу. Для этого необходимо предоставить в управляющую компанию справку, что владелец доли зарегистрирован и живет в другом месте и там же платит за аналогичную услугу.
Кроме того, можно не платить за шлагбаум, консьержа и прочие дополнительные услуги, о которых собственники квартир в доме договорились между собой.
Обычно плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа. Таким образом, на 11 число месяца уже будет просроченная задолженность.
Если прошел месяц, а человек так и не заплатил, то начинают начисляться пени. В период с 31 по 90 день просрочки платежа начисляют 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки, далее пени вырастают до 1/130.
Управляющая компания или поставщик услуг могут взыскать задолженность в судебном порядке. В случае удовлетворения такого иска суд обяжет должника погасить долг вместе с пенями. Затем за дело берутся судебные приставы.
Они могут арестовывать счета должника в банках и взыскивать задолженность с доходов, а также обратить взыскание на счета в банках, на имущество, например, автомобиль.
Кроме того, они могут наложить арест на саму долю в квартире – в этом случае человек имеет право жить в ней, но временно не сможет распоряжаться своей собственностью (например, продать ее).
Если долг по ЖКХ так и не будет выплачен, по решению суда доля может быть изъята. Правда делается это только в том случае, если сумма задолженности соразмерна стоимости доли, а квартира не является для этого собственника единственным жильем. Впоследствии долю будут продавать с торгов, для того чтобы на вырученные деньги погасить долг за ЖКХ.
По общему правилу управляющая компания или ресурсоснабжающая организация имеют право отключить в квартире доступ к коммунальным услугам (электричество, водоснабжение и отопление), если они не оплачиваются в течение 2 месяцев.
Правда сначала они в любом случае несколько раз предупреждают собственника-должника, потом ограничивают оказание услуги на определенное время и только после этого прекращают ее предоставление.
Если лицевые счета разделены, и в квартире есть люди, которые исправно оплачивают коммунальные услуги пропорционально своей доле в праве собственности, управляющая компания имеет право ограничить поставку ресурсов только должнику. Так как сделать это технически невозможно, рисков отключения коммунальных услуг в квартире практически нет.
Если же счета не разделены, то риски выше, но, как правило, управляющая компания все равно предпочтет не прибегать к таким радикальным мерам.
Каждый сособственник вправе требовать заключения с ним отдельного соглашения об оплате за жилое помещение – то есть разделения лицевого счета (ст. 155 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ).
Для этого нужно обратиться в управляющую компанию, предварительно составив с другими сособственниками соглашение о том, как будут делиться расходы. Оно составляется в простой письменной форме и должно быть подписано всеми владельцами долей в квартире. Если заключен договор с каждой ресурсоснабжающей организацией в отдельности, то предъявлять соглашение и писать заявление придется во все.
Управляющая компания или ресурсоснабжающая организация в течение 30 рабочих дней проводит процедуру раздела лицевого счета и далее предоставляет квитанции об оплате каждому сособственнику отдельно, соразмерно его доле в праве собственности на квартиру.
Если же достичь договоренности со всеми собственниками не удастся, придется обращаться в суд с иском к управляющей компании об определении порядка и размера участия в оплате жилого помещения и коммунальных услуг и выдаче отдельного платежного документа (вопрос № 27 Обзора, утв. постановлением президиума Верховного Суда РФ от 07.03.2007).
Правда тут нужно иметь в виду один важный нюанс. Если сособственники решают этот вопрос в судебном порядке, суды нередко принимают стандартные судебные решения без поправок по коммунальным услугам, предоставляемым ресурсоснабжающими организациями.
Они не принимают во внимание, что такие услуги рассчитываются исходя из показаний приборов учета, которые устанавливаются не на каждого сособственника по отдельности, а на всю квартиру целиком. И здесь впоследствии возникают практические проблемы в выставлении счетов за жилищно-коммунальные услуги. Так что лучше все же договориться.
После того, как лицевые счета разделят, каждый собственник будет оплачивать пропорционально принадлежащей ему площади в квартире ее содержание, текущий и капитальный ремонт и коммунальные ресурсы, необходимые для поддержания общего имущества.
Оплата же воды, электричества и газа будет исходить из пропорции, определенной в соглашении между собственниками или решением суда.
Это зависит от того, что будет прописано в соглашении между собственниками. Если они укажут, что оно распространяется на отношения сторон, возникшие до его заключения, то будет поделен уже накопившийся долг. При отсутствии такой оговорки соглашение о разделении лицевых счетов будет распространяться только на будущее время.
Если решать этот вопрос в судебном порядке, в иске можно указать требование о разделе уже накопившегося долга между сособственниками соразмерно доле каждого владельца.
В том случае, если один из сособственников не платит за услуги ЖКХ, и за него их оплачивают другие собственники, они впоследствии могут взыскать с эти деньги через суд.
В суд придется предоставить:
- квитанции об оплате;
- чеки, подтверждающие оплату коммунальных платежей;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую права собственности лиц на объект недвижимости;
- выписка из домовой книги;
- свидетельские показания, подтверждающие, что должник не передавал денег на оплату ЖКХ.
Чаще всего такие исковые требования со стороны добросовестных собственников полностью удовлетворяются судом. Однако важно помнить, что срок исковой давности для предъявления подобных регрессивных требований составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).
