Лучше присядьте: какие сюрпризы ждут россиян при покупке жилья за рубежом

Россияне, задумывающиеся о покупке жилья за границей, должны быть готовы к самым разным неожиданностям. Не все они обязательно неприятные, часто это просто непривычные, а потому местами дискомфортные нюансы. Сайт "РИА Недвижимость" собрал подборку необычных ситуаций, к которым будет непросто приспособиться новоиспеченному собственнику зарубежного жилья.

Турция особняком

Россияне в 2022 году приобрели в Турции наибольшее количество квартир и других объектов недвижимости среди иностранцев – более 16 тысяч. В результате на фоне активного спроса цены на жилье в Турции за год выросли почти в три раза.

При этом купить недвижимость в расчете на долгое проживание, получение ВНЖ и в дальнейшей перспективе турецкого гражданства в этой стране сейчас можно далеко не во всех регионах, обращает внимание представитель портала Turk.Estate Ален Еремеев.

«

"Около года назад Турция поделила районы на "закрытые" и "открытые". Приобретать жилую недвижимость с целью отдыха или получения дохода можно где угодно, однако если цель – получение ВНЖ с перспективой гражданства через несколько лет, то выбранная недвижимость должна быть в "открытом" районе, а они, к слову, периодически закрываются, причем очень неожиданно", – рассказывает он.

Ален Еремеев

Представитель портала Turk.Estate

Купив же квартиру в "закрытом" районе, жить там постоянно, отдавать детей в школы, получать то же медобслуживание, что местные жители, может не получиться, предупреждает Еремеев.

Другой важный момент заключается в том, что далеко не каждый застройщик и тем более не каждый частный собственник планирует указывать в договоре купли-продажи полную стоимость объекта недвижимости. На вторичном рынке Турции 99% продавцов указывают в лучшем случае половину цены в договоре, обозначает еще один "сюрприз" руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова.

«

"Таким образом, если вы хотите купить недвижимость для получения гражданства, которая по условиям страны должна стоить не менее 400 тысяч долларов, то в реальности вам нужно смотреть объект ценой не 400 тысяч, а минимум 750 тысяч долларов", – предупреждает она.

Екатерина Позднякова

Руководитель проектов инвестиционной компании Garnet

Стоит также взять на заметку, что в Турции вообще не указывают метраж жилья в квадратных метрах, да и рассчитывается он специфично – по внешним стенам дома, обращает внимание руководитель офиса агентства недвижимости Easyhome Turkey Наталья Михайлова.

По ее словам, число комнат в квартире указывают по количеству спален.

В объявлении это прописывается так: 1 + 1, 2 + 1, 3 + 1 и так далее. Первая цифра – это количество спален, вторая это кухня, совмещенная с гостиной комнатой. Площадь квартиры 1 + 1 обычно составляет от 50 м², а 2 + 1 — от 80 квадратных метров.

Этажи в Турции считаются по европейской системе, то есть сначала идет нулевой этаж, далее первый, второй и так далее. Иногда нулевой этаж нежилой, там магазины или офисы, добавляет Михайлова. К квартире на первом этаже может прилагаться сад с зоной отдыха.

Для некоторых россиян может стать новостью, что в Турции нет центрального отопления по всей стране.

«

"Отопление предусмотрено во многих гостиницах, зданиях, относящихся к социальной инфраструктуре – это да; что касается жилых комплексов – тут застройщик решает сам, организовывать ли централизованное тепло. Это может быть газовое отопление или, например, теплые полы, установленные изначально: сейчас многие застройщики жилья бизнес-класса, ориентирующиеся на россиян, начинают об этом заботиться", – говорит Еремеев.

Ален Еремеев

Представитель портала Turk.Estate

Если же жилье не отапливается, то владельцам приходится думать об этом самим: обогреватели, работающие "на тепло" кондиционеры, камины.

"Прямое следствие предыдущего пункта – сырость и плесень: в неотапливаемых квартирах это весьма частое явление", – отмечает Еремеев.

По его словам, помимо коммунальных платежей, собственников жилья в Турции "ждет" еще один обязательный платеж – айдат: плата за обслуживание дома или жилого комплекса. Причем неважно, пользуется ли человек его инфраструктурой вроде фитнеса, бассейна и сада или вообще не живет в этой квартире, и она стоит закрытая.

Также очень важный момент при покупке квартиры в турецкой новостройке – надо выяснить, есть ли канализация в доме или дом подключен к септику. Если этот момент четко не прописан, то, скорее всего, это подключение придется оплачивать жителям дома дополнительно, раскрывает еще один "бонус" Позднякова.

«

"Ну и, наконец, правило "вы покупаете не квартиру, а соседей" в Турции особенно актуально: турки – народ активный и любящий шумно веселиться. Как и шумно ссориться. По ночам в том числе, и даже полиция тут порой бессильна: специфика менталитета. В этом смысле выигрышнее приобретать недвижимость в ЖК, где собственники – в основном иностранцы", – дает совет Еремеев.

Ален Еремеев

Представитель портала Turk.Estate

Европа

Рынок недвижимости европейских стран может таить в себе сюрпризы для российского покупателя.

В частности, большой неожиданностью станет европейский подход к сфере ЖКХ, отмечает старший партнер и совладелец Propriete Generale Group Иван Яринковский. В России коммунальные платежи централизованы, практически все услуги оплачиваются в одной-двух квитанциях.

В странах западной Европы, по его словам, для получения электроэнергии, воды, газа, вывоза мусора и других коммунальных услуг новому собственнику жилья необходимо заключить договор на поставку каждой из них отдельно.

«

"То есть при выезде из квартиры старого собственника коммунальные службы прекращают подачу ресурсов и предоставление услуг. Чтобы их получать, придется заключить договор с каждой из коммунальных служб индивидуально. До этого момента воды, газа, электроэнергии и других элементов цивилизации в квартире не будет. Для многих это становится очень неожиданным открытием", – предупреждает Яринковский.

Иван Яринковский

Старший партнер и совладелец Propriete Generale Group

Приобретая недвижимость в европейских странах, стоит помнить о том, что фактическая стоимость покупки обычно выше цены, заявленной продавцом или девелопером, предупреждает руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский.

Плюс в каждой отдельной стране своя "кухня" рынка недвижимости. Так, покупателей из России очень удивляет тот факт, что в Италии нет свидетельства о праве собственности на квартиру или дом, рассказывает вице-президент Russia Sotheby's International Realty Елена Мариничева. Правда, есть его аналог – договор, который зачитывает нотариус при заключении сделки. Он подписывается у нотариуса и регистрируется в земельном кадастре. После регистрации права зафиксированы и защищаются государством.

Покупая недвижимость по ДДУ на Кипре, никто не полагается на типовой договор – придется прописывать в нем все дополнительные нюансы. Например, лампочки должны быть такие или бытовая техника должна быть такой-то фирмы и такого-то года, добавляет основательница агентства недвижимости на Кипре Antaria Homes Марина Поповиду.

Отдельное внимание стоит обратить и на налоги. По словам Перковского, на вторичном рынке стран Европы в целом распространенной практикой является Transfer Tax – налог за переход собственности.

Довольно красноречивую картину налогового бремени описывает на примере Испании представитель профильного портала Spain-Real.Estate Юлия Коршунова:

Азия

В странах Азии стоит обращать самое пристальное внимание на статус приобретаемой собственности, говорит Перковский. Ведь здесь помимо абсолютного владения (freehold), распространена и форма долгосрочной аренды (leasehold) – при ней иностранец становится собственником только строения, а землю под ним может взять лишь в многолетнюю аренду.

Таковы правила в большей части стран Ближнего Востока: ОАЭ, Омане, Бахрейне, а также, к примеру, в Таиланде.

«

"В Таиланде земля оформляется изначально на 30 лет, затем аренда может быть продлена еще два раза на срок по 30 лет, то есть в общей сложности, продолжительность аренды составит 90 лет", – уточняет партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева.

Ирина Мошева

Партнер Intermark Real Estate

Это предельный срок, в течение которого землю может арендовать одно лицо. По истечении 90 лет договор аренды придется переоформить на другого человека.

Кроме того, в случае смерти собственника тайская недвижимость перейдет застройщику. Так что, покупая такой объект, стоит серьезно задуматься о составлении завещания, советует вице-президент Russia Sotheby"s International Realty Елена Мариничева.

При покупке квартиры в новостройке важно взять на заметку, что на рынках многих стран Азии не практикуют эскроу-счета, поэтому деньги дольщиков могут быть не защищены, добавляет Мошева.

"На этот случай мы рекомендуем внимательно подходить к выбору застройщика, выбирать надежных девелоперов. Порой бывает спокойнее приобрести готовый объект, чтобы обезопасить себя от вероятной потери средств", – говорит она.

Популярным у россиян направлением зарубежной недвижимости в последние годы стал индонезийский остров Бали. Но, приобретая жилье здесь, нужно внимательно изучить все документы и удостовериться, что оно располагается на предназначенной для этого земле, указывает сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед" Руслан Сухий.

«

"На острове существует три вида, или, как мы называем, три цвета земельных участков – зеленый, оранжевый и красный. На первом строить вообще ничего нельзя, это участки для ведения сельского хозяйства. На оранжевых землях строить можно, но только для проживания, такие объекты нельзя сдавать в аренду. И только на красной земле можно строить полноценные виллы и апартаменты, которые можно сдавать в аренду, но только после получения специальной лицензии", – перечисляет все возможные варианты он.

Руслан Сухий

Сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед"

Но некоторые очень ушлые бизнесмены строят дом или виллу на "зеленых землях" и продают ее иностранцу. Если такой объект купить, то в будущем человек столкнется с серьезными проблемами, вплоть до снова дома по требованию властей, предостерегает эксперт.

Нередко россиянам пытаются продать дома или апартаменты, расположенные не на тех землях. Например, предлагают приобрести номер в апарт-отеле в инвестиционных целях, хотя он может находиться на оранжевой земле или не иметь лицензии на сдачу недвижимости в аренду, добавляет Сухий.

И еще один забавный сюрприз при покупке недвижимости на Бали связан с тем, что решение о продаже на острове принимают, как правило, женщины.

«

"Часто случается, что на переговоры приезжает мужчина, который будет утверждать, что он собственник и лицо, принимающее решение. С ним можно очень долго договариваться об условиях, однако, когда сделка будет близка к завершению, приедет главная в семье женщина, которая может обнулить все договоренности и настаивать на совершенно иных условиях", – делится опытом эксперт.

Руслан Сухий

Сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед"

Так что лучше сразу приглашать на переговоры реальную хозяйку недвижимости, рекомендует Сухий.

Страны бывшего СССР

Рынок недвижимости в странах бывшего СССР – таких как Грузия, Армения, Азербайджан, Узбекистан, Казахстан – в последнее время достаточно активно развивается, в том числе за счет интереса к ним со стороны россиян.

«

"Идет активная цифровизация всего: можно заключать онлайн-договора, проводить онлайн-регистрацию, оплату налогов. И это существенно облегчает процесс для россиян", – говорит представитель Ассоциации AREA Виктор Садыгов.

Виктор Садыгов

Представитель Ассоциации AREA

Но российским гражданам при покупке жилья в этих странах следует учесть, что в некоторых из них установлены ограничения по объектам и минимальной сумме покупки.

К примеру, в Казахстане владеть жилой недвижимостью имеют право только иностранные граждане, обладающие видом на жительство. Или они могут открыть бизнес и тогда оформить жилье на юридическое лицо. В Узбекистане нерезиденты могут приобрести квартиру в новостройке только по цене от 150 тысяч долларов и выше, а в уже построенном – от 180 тысяч долларов. В Азербайджане и в Грузии реально купить дом или квартиру, но не землю.

При всех позитивных изменениях правила игры на рынках недвижимости этих стран часто до сих пор до конца не определены.

«

"Стоит быть морально готовым к тому, что, к примеру, в таких странах как Грузия и Узбекистан, цены на объекты с одинаковыми параметрами могут очень разниться. Ведь продавцы назначают цены исходя из своих представлений о том, сколько стоит их объект", – отмечает Садыгов.

Виктор Садыгов

Представитель Ассоциации AREA

Здесь все стараются уйти от налогообложения, поэтому цена в договоре может отличаться от реальной, предостерегает он. Плюс цена на любой объект очень привязана к доллару по курсу национального ЦБ.

По его словам, крупных профессиональных риелторских компаний здесь нет, и, соответственно, нет доверия к агентам. К примеру, в Узбекистане в основном работают частные маклеры, которые берут не процент от сделки, а фиксированную сумму.

В итоге продавцы часто не понимают, зачем им нужен посредник, предпочитают заниматься продажей сами, что в конечном итоге сильно затрудняет и удлиняет весь процесс.