Третий – не лишний: в какие сделки с жильем нужно привлечь третье лицо

Любые операции с недвижимостью – достаточно сложный юридический процесс. Но существуют ситуации, когда участники обязаны привлекать к процедуре еще и третьих лиц. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у нотариусов и юристов, что это за ситуации и кто эти специалисты, без которых сделка будет незаконной.

Никуда без нотариуса

Существует ряд операций с недвижимостью, которые можно осуществить только через нотариуса. В противном случае они все будут незаконными.

Нотариус города Томари Инесса Токарева напоминает, какие именно манипуляции требуют обязательного нотариально удостоверения:

В том случае, если сделка удостоверяется у нотариуса, он сам привлечет к участию всех необходимых лиц – органы опеки, врача, судебного пристава.

Опека обязательна

Если одним из участников сделки является несовершеннолетний ребенок в возрасте до 14 лет, то в этом случае не обойтись без участия органов опеки, говорит Токарева.

«

"Для того чтобы удостоверить подобную сделку, нотариус обязательно истребует разрешение органов опеки на ее проведение. А если у несовершеннолетнего нет родителей, опекунов, попечителей, то на сделке должен присутствовать представитель органов опеки как законный представитель несовершеннолетнего", – рассказывает нотариус.

Инесса Токарева

Нотариус города Томари

Такие правила касаются не только детей, но и недееспособных граждан, добавляет адвокат бюро "РИ-консалтинг" Елена Гладышева.

По ее словам, участие опеки как третьего лица в сделке необходимо для того, чтобы защитить интересы несовершеннолетних и недееспособных от недобросовестного поведения со стороны их законных представителей.

"Это может быть актуально, к примеру, в том случае, когда опекун, преследуя свои интересы, собирается заключить сделку по дарению квартиры опекаемого в свою пользу", – констатирует адвокат.

В случае, если ребенок не является собственником недвижимого имущества, а просто зарегистрирован в квартире, обязательное участие органов опеки и попечительства при ее продаже не требуется. Обязательное удостоверение договора у нотариуса также не является необходимым условием.

В силу положений статьи 20 ГК РФ дети, не достигшие 14 лет, должны жить вместе с родителями, в связи с чем местом их регистрации является место регистрации одного из законных представителей, напоминает Гладышева. В таких случаях продавцу (один или оба родителя) перед продажей необходимо снять ребенка с регистрационного учета. Это возможно только с согласия обоих родителей. Как правило, выписывание из квартиры происходит до заключения сделки либо в течение определенного сторонами договора срока.

В ином случае, новый собственник (покупатель) квартиры оставляет за собой право выписать и выселить (в случае проживания) ребенка в принудительном порядке через суд, предупреждает адвокат.

РазвернутьСвернуть

У банка под надзором

При сделках с недвижимостью, находящейся в залоге у банка, обязательно необходимо его согласие на подобную сделку.

«

"В этом случае с кредитной организацией необходимо согласовывать условия сделки, а именно снятие обременения. Объект недвижимости отчуждается либо при наличии обременения, но с письменного согласия банка, либо сначала гасится кредит, а затем снимается обременение", – рассказывает адвокат "Центрюрсервис" Екатерина Тютюнникова.

Екатерина Тютюнникова

Адвокат "Центрюрсервис"

Супругам, которые делят недвижимость, находящуюся в залоге у банка, также придется получить согласие кредитора при удостоверении брачного договора или соглашения о разделе совместно нажитого имущества.

"К примеру, супруги приобрели квартиру в ипотеку в совместную собственность, а брачным договором или соглашением о разделе хотят прописать, чтоб квартира перешла в собственность только одного из них, и он, соответственно, будет оплачивать этот кредит", – поясняет Токарева.

Спросите пристава

Есть ситуации, в которых для заключения сделки может понадобиться участие судебных приставов. В частности, это актуально, когда реализуется арестованное имущество должника.

Если объект недвижимости находится под арестом или установлено ограничение на совершение сделок с ним в рамках исполнительного производства, то провести и зарегистрировать сделку до снятия ограничения не получится, предупреждает Тютюнникова.

«

"Должник готов продать свое имущество для покрытия долгов, однако, оно находится под арестом. В данном случае судебный пристав должен проконтролировать сделку, а иначе в итоге есть вероятность оспаривания сделки в суде", – рассказывает член ассоциации юристов России Коба Оржония.

Коба Оржония

Член ассоциации юристов России

Судебные приставы оказываются задействованы и в том случае, если собственник недвижимого имущества выступает должником по исполнительному производству. В этом случае за долги его имущество может быть продано с торгов, добавляет Гладышева. Тогда пристав выступает в качестве организатора торгов по продаже и действует в интересах кредиторов.

Позовите доктора

Законом не предусмотрены случаи, когда при совершении сделок с недвижимым имуществом требуется обязательное участие врача, отмечают эксперты.

Вместе с тем, такого специалиста порой приглашают для проведения сделки – в частности, это делают нотариусы.

«

"Врача в обязательном порядке привлекают, когда нужно оформить доверенность или завещание от человека, который находится в больнице", – приводит пример Токарева.

Инесса Токарева

Нотариус города Томари

Еще бывают ситуации, когда человек не лишен дееспособности, но его состояние вызывает сомнение у нотариуса. В этом случае приглашается даже не один врач, а несколько – психиатр, терапевт и узкопрофильные специалисты. И уже они в комплексе дают заключение о его состоянии.

Если же человек, например, не слышит, приглашается врач сурдолог, рассказывает нотариус.

За разрешением к жене/мужу

Для проведения сделок с совместной собственностью людям, состоящим в браке, обязательно понадобится согласие супруга, причем зачастую уже бывшего, указывает Токарева.

«

"Такое согласие необходимо истребовать при покупке или отчуждении объекта недвижимости (продаже, дарении). В том числе при сдаче его в аренду и передаче в залог. Ведь при покупке этой недвижимости были потрачены совместные денежные средства, поэтому супруг должен дать согласие на такую сделку", – объясняет нотариус.

Инесса Токарева

Нотариус города Томари

Что же касается недвижимости, которая находится в личной собственности одного из супругов, то здесь при отчуждении нужно обратить внимание на то, как оно было приобретено. К примеру, не является ли это имущество совместным с предыдущим супругом.

Если проигнорировать эту процедуру, то бывший супруг, чье согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания ее недействительной в суде. Причем срок исковой давности исчисляется с момента, когда человек узнал о нарушении своих прав, предупреждают эксперты.

Долевой вопрос

Если недвижимость находится в долевой собственности, то продать ее, не вступив во взаимодействие с другими собственниками, невозможно.

«

"При продаже доли продавец обязан уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Только в том случае, если в течение месяца остальные владельцы не приобретут продаваемую долю, собственник вправе продать ее любому другому лицу", – говорит Гладышева.

Елена Гладышева

Адвокат бюро "РИ-консалтинг"

В противном случае любой другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя с возложением на продавца понесенных убытков, предупреждает она.

"Так как сделка по отчуждению доли должна быть нотариально удостоверена в силу закона, нотариус первым делом проверит факт соблюдения этого условия и не допустит сделку без уведомления совладельца", – констатирует Токарева.

Любопытный нюанс: подобных условий не существует для дарения доли третьему лицу, то есть доли можно дарить кому угодно, не ставя в известность участников долевой собственности, добавляет адвокат "Яковлев и Партнеры" Федор Жуков.

По его словам, противодействовать этому можно в суде в рамках иска о признании дарения недействительным. Однако истцам в таком случае придется доказывать возмездность договора (что за "дар" на самом деле была получена плата), предупреждает он.