Сделка строгого режима: как купить квартиру, хозяин которой сидит в тюрьме

Сегодня почти каждый покупатель недвижимости в целом осведомлен, чего нужно опасаться в процессе сделок с жильем. И, конечно, тот факт, что собственник или один из собственников квартиры отбывает заключение в тюрьме, отпугнет и без того переживающих участников сделки. Но на самом деле именно здесь не стоит "бросаться наутек" и отказываться от покупки. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о нюансах таких операций.

Да, он может

Для начала сразу стоит отметить, что лица, находящиеся в местах лишения свободы за преступление, остаются участниками гражданского процесса. То есть заключенные не ограничены в своих действиях с недвижимостью, указывает президент Национальной ассоциации комплаенс Владимир Балакин.

Разумеется, по понятным причинам, осужденный временно не может реализовывать право пользования своим имуществом, например, жить там. Однако его субъективное право и дееспособность не подвергается каким-либо существенным изменениям, добавляет член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Поэтому, да, заключенный может распоряжаться своим имуществом – продавать, сдавать внаем, дарить, завещать. Правда, все это может быть осуществлено только через доверенного представителя.

Не путать понятия!

Важно понимать, что уже отбывающий срок человек – это не подозреваемый и не обвиняемый. В отношении последних как раз существуют ограничения. Так, запрещается совершение нотариальных действий с их имуществом, денежными средствами и иными ценностями, на которые может быть наложен арест.

«

"То есть в терминологии нужно различать: осужденный – гражданин, в отношении которого вынесен приговор и назначено наказание, и подозреваемый, обвиняемый – гражданин, в отношении которого возбуждено уголовное дело, содержащийся под стражей. Как правило, осужденные находятся в колонии – месте лишения свободы, а подозреваемые, обвиняемые – в следственных изоляторах, под домашним арестом", – поясняет президент Кировской областной нотариальной палаты, нотариус города Омутнинска Анна Корчемкина.

Анна Корчемкина

Нотариус города Омутнинска

Знать нюансы и не паниковать

Чаще всего лица, находящиеся в местах лишения свободы, обращаются к нотариусу за удостоверением доверенностей, заявлений, связанных с наследственными отношениями, с осуществлением родительских прав, корпоративных отношений. Удостоверение именно сделки в колонии – редкий случай, так как существует множество нюансов, говорит Корчемкина. При этом на территории ее нотариального округа находятся четыре колонии, в том числе одна колония особого режима и одна женская, а также один следственный изолятор, поэтому за 16 лет нотариальной практики у нее было много случаев выезда в колонии.

"Выезд нотариуса в колонию – это совершение нотариального действия вне помещения нотариальной конторы, что предусмотрено законом. Заключенных к нам не привозят, мы сами выезжаем к ним на территорию колонии либо по просьбе родственников, либо по их личной просьбе – через электронную почту, по телефону. Встреча с нотариусом не приравнивается к свиданиям, поэтому нотариус может посещать осужденных для совершения нотариальных действий неограниченное количество раз", – объясняет делали процесса нотариус.

Стоимость выезда нотариуса в колонию, как и любой нотариальный тариф, складывается из государственной пошлины и услуг правового и технического характера. Расценки за услуги устанавливаются централизованно на территории конкретного региона, зависят от самого нотариального действия, времени, проведенного на выезде (СИЗО, как правило, находятся в пределах города, а колонии могут быть расположены в другом поселении).

Например, в Кировской области удостоверение доверенности от осужденного на распоряжение недвижимостью с учетом выезда будет стоить в районе 5-6 тысяч рублей.

Оплатить может как осужденный (перевести деньги со своего счета через бухгалтерию колонии на счет нотариуса), так и любой гражданин, который вызывает нотариуса к осужденному.

РазвернутьСвернуть

Так как при сделке необходимо одновременное присутствие всех ее участников и, конечно же, нотариуса, удостоверение сделки в колонии осложняет процедуру, но не делает ее невозможной, подчеркивает Корчемкина. В целом, посещение третьими лицами осужденных может быть ограничено или запрещено – тут все зависит от условий содержания.

Но покупателю не нужно раньше времени пугаться и переживать, ведь для продажи квартиры или своей доли осужденный обычно привлекает доверенного представителя, поэтому не придется вообще никуда выезжать.

Внимательно с доверенностью

Итак, мы уже выяснили, что, отбывая наказание, осужденные могут становиться участниками договорных правоотношений посредством доверенных лиц.

Однако про доверенность стоит поговорить отдельно. В ней стандартно указывается дата выдачи, присваивается номер, который нотариус вносит в реестр, вписывается полное имя доверителя и доверенного лица, паспортные данные доверенного, полномочия его действий от имени доверителя, обращает внимание Спиридонова.

Проверить действие доверенности можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Однако нотариусы рекомендуют проверить бумажную версию предъявляемой доверенности непосредственно в нотариальной конторе. Дело в том, что на сайте ФНП видно только то, что доверенность действительна. А вот сам текст доверенности с указанием полномочий представителя и перечня его действий можно и "исправить". Например, доверенность могла реально быть выдана данному лицу, но не на распоряжение квартирой, а на распоряжение автомобилем. Подобные подделки выполняются профессионально, так что обычный человек не сможет распознать подлога. Именно поэтому так важно участие нотариуса в удостоверении сделки, так как он в обязательном порядке сверяет документ со сканом исходника, хранящегося в электронной системе нотариата.

Ну и, конечно, как и при иных сделках, следует проверить наличие обременений, арестов в отношении объекта недвижимости, историю перехода прав на объект, наличие сомнительных обстоятельств в истории сделок, необходимость наличия согласия на сделку третьих лиц, государственных органов, соблюдение требований закона в части защиты прав и законных интересов несовершеннолетних, наличие сведений об ограничении использования объекта, принадлежность объекта недвижимости к объектам культурного наследия (при наличии оснований), наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости, о признании объекта недвижимости аварийным строением (при наличии оснований), рекомендует Спиридонова.

У него тоже есть права

Если заключенный является владельцем доли в продаваемой квартире, то не нужно забывать и о его правах. Дело в том, что нахождение в местах лишения свободы не лишает человека преимущественного права покупки, а продавцов доли – обязанности извещать его о своем намерении продажи.

«

"При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (статья 200 ГК РФ)", – напоминает Балакин.

Владимир Балакин

Президент Национальной ассоциации комплаенс

То есть при продаже сособственником доли в квартире он должен предупредить собственника, отбывающего наказание в местах лишения свободы, о сделке и ее условиях не менее, чем за один месяц до нее. В случае нарушения порядка отчуждения своей доли в квартире, сособственник имеет право обжаловать указанную сделку, в том числе и после освобождения из мест лишения свободы, поясняет эксперт.

«

"Если же осужденный получил уведомление, и желает выкупить долю, то он может уведомить о своем желании продавца, выдать доверенность на представительство его интересов третьему лицу, который заключит сделку купли-продажи. В такой ситуации он также вызывает нотариуса в колонию", – говорит Корчемкина.

Анна Корчемкина

Нотариус города Омутнинска

Для быстроты она рекомендует воспользоваться "телепортацией" документа. То есть когда нотариус, удостоверивший доверенность в местах лишения свободы, в этот же день переводит бумажную доверенность в электронный вид и по защищенным каналам связи передает ее в любой город России.

Таким же образом нотариус может удостоверить отказ от реализации преимущественного права покупки. В любом случае все эти действия он должен совершить по общему правилу в течение месяца со дня извещения, заключает собеседница агентства.