Особые хоромы: от чего не могут отказаться жильцы домов-памятников

Мечту о проживании в красивом историческом доме в центре Москвы наверняка хотя бы раз в жизни лелеял каждый горожанин. За транспортную и пешую доступность главных городских объектов, эстетику видов из окна и возможность в любой момент пройтись по красиво оформленному бульвару многие готовы "положить" условные лучшие годы жизни, зарабатывая на квартиру в доме-памятнике. Однако об ограничениях и правилах, которые обязаны соблюдать действующие жильцы таких объектов, мечтатели зачастую не знают. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у специалистов Фонда капремонта Москвы, какие дополнительные обязательства берут на себя владельцы квартир в домах-памятниках и почему отказаться от них невозможно.

Дополнительные документы

Собственность в историческом доме – это не только специфический (и довольно завидный) статус в глазах окружающих, но и целый ряд дополнительных обязанностей, которые владелец принимает вместе с ключами от квартиры. Уже на стадии сделки будущий жилец объекта культурного наследия (ОКН) должен подписать дополнительный документ к договору купли-продажи, мены, дарения или безвозмездного пользования – охранное обязательство. Оно – не просто "еще одна бумажка", а по-настоящему важный документ, без которого сделка, по сути, является ничтожной.

Отказаться от подписания охранного обязательства нельзя, его наличие фиксируется законодательно, а копия является неотъемлемой частью договора. Именно в этой бумаге прописаны обязанности владельцев жилых помещений в ОКН, которые необходимо неукоснительно соблюдать.

Запрет на "ремонтный произвол"

Дома-памятники – объекты с особым положением в городе, а потому контроль за ними осуществляют сразу несколько органов власти и надзора Москвы (департамент культурного наследия, департамент капитального ремонта, Фонд капитального ремонта, Мосжилинспекция и другие). Любое изменение в планировке, внутреннем убранстве или внешнем виде объекта должно пройти несколько стадий согласования и экспертную оценку, поэтому жильцам не стоит затевать самовольный ремонт, даже если за его проведение высказалось большинство.

Подписав охранное обязательство, собственники квартир в ОКН должны обеспечивать сохранность и неизменность облика дома. Под запрет попадают работы, изменяющие предмет охраны, его внешний вид, планировку, интерьер. Демонтаж элементов оформления запрещен, установка пластиковых окон вместо исторических дубовых рам – тоже. И как бы жильцам ни хотелось заменить красивую, но потертую метлахскую плитку в подъезде на современный керамогранит, об этой мечте придется забыть. В отношении ОКН историческая и архитектурная целостность всегда будет стоять на первом месте.

В случае нарушения положений охранного обязательства нерадивым собственникам придется заплатить – причем в прямом смысле и немало. По закону нарушителям грозит административная ответственность и денежный штраф от 15 до 100 тысяч рублей. Уничтожение предмета охраны или его серьезное повреждение на сумму более 500 тысяч рублей обойдется еще более серьезными последствиями – размер штрафа может вырасти до миллиона по итогам рассмотрения дела. Если же владелец квартиры в ОКН утратил или повредил исторический элемент, указанный в паспорте объекта, его обяжут воссоздать утраченное, а если такой возможности нет – возместить его стоимость.

Особый капремонт

Собственники квартир в домах-памятниках, как и жильцы "панелек", обязаны оплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт дома. Несмотря на особый статус ОКН, размер платежа для таких объектов рассчитывается по той же схеме, как и для обычных многоэтажек – из показателя 19,52 рубля за квадратный метр. К тому же, владельцы платят исключительно за работы в рамках капитального ремонта. Если дом нуждается в реставрационных работах, основная их часть финансируется из бюджета Москвы.

Владельцы помещений в ОКН имеют право перевести свои накопления на капремонт из "общего котла" на специальный счет, однако важно помнить, что подобная самостоятельность потребует от собственников куда большего участия в жизни и ремонте дома.

Во-первых, разработанный проект капремонта и перечень запланированных работ нужно будет в обязательном порядке согласовать со всеми ведомствами, отвечающими за сохранность культурного наследия в жилых домах Москвы.

Во-вторых, за работами на ОКН будут внимательно следить специалисты Фонда капремонта столицы, департамента культурного наследия и других ответственных ведомств.

В-третьих, собственникам самим придется очень пристально мониторить промежуточные результаты работы подрядчика, чтобы в дальнейшем не возникло проблем на приемке. Например, если исторически в оформлении дома-памятника использовались цвета нейтральной гаммы (и это зафиксировано в паспорте здания), а в результате ремонта их заменили на ярко-желтые оттенки, это будет считаться нарушением целостности объекта.

Тем не менее, владельцы помещений в ОКН все же имеют шанс внести определенные изменения в оформление своего дома. Перед стартом капремонта на объекте необходимо обсудить пожелания и предложения с соседями на общем собрании собственников, а затем направить коллективное обращение в Фонд капремонта Москвы. Если предложения не повлияют негативно на предмет охраны и его элементы, то их могут включить в программу – разумеется, после тщательной экспертизы.