Граница на соплях: ошибки межевания приводят к судам и соседским войнам

Злостным нарушителем границы участка можно стать совершенно без злого умысла, из-за ошибок кадастровых инженеров или даже обычных опечаток. Юристы поделились с читателями сайта "РИА Недвижимость" случаями из практики, когда людям пришлось судиться, чтобы вернуть свою землю или отбиться от крупных штрафов за пользование чужим участком.

Пока не началось

Неточное межевание имеет эффект бомбы замедленного действия. То есть ошибка может существовать годами и никому не причинять неудобств, однако стоит ей вскрыться – и сразу возникает огромный вал проблем, взаимных претензий и тяжелых разбирательств.

Наиболее частым видом ошибок являются проблемы с определением координат характерных точек границ земельных участков. Все они грозят владельцу земельного участка либо отказом в постановке на кадастровый учет. В дальнейшем это приведет к судебным спорам, трудностям с продажей земельного участка и так далее, объясняет адвокат, председатель Московской городской коллегии адвокатов "Власова и партнеры" Ольга Власова.

Важно понимать, что самовольное занятие земельного участка или его части наказывается штрафом. Если определена кадастровая стоимость земельного участка, то нарушитель заплатит от 1% до 1,5% от нее, но не менее 5 тысяч рублей, а в случае, если кадастровая стоимость земельного участка не установлена, то в размере от 5 тысяч до 10 тысяч рублей, предупреждает Власова.

Однако этого можно избежать, если на суде будет доказано, что сам владелец участка не виноват в том, что "вылез" за границы своей земли, добавляет она. То есть, если это произошло из-за ошибок с межеванием, то собственника не накажут.

"Всплывает" ошибка, когда владелец участка начинает ставить свои границы на кадастр и вдруг обнаруживает, что его территорию по документам захватил сосед, который поставил свои юридические границы с ошибкой, говорит юрист по недвижимости Алмаз Кучембаев. Соседи начинают обсуждать досудебное разрешение спора, но не достигают согласия из-за необходимости нести расходы или по другим причинам. В таких случаях суд чаще всего принимает решение исходя из существующего положения дел – как правило, границы проводят по фактическому забору, но это не всегда возможно.

Кейс первый: дом за чертой

Расхождение реестровых сведений с фактическими границами привело к тому, что владелица участка чуть не лишилась дома. Она построила его на своей земле, но когда владелец соседнего участка решил уточнить границы, то оказалось, что "юридически" граница участка практически делит дом пополам, то есть по закону он является самовольной постройкой и подлежит сносу. Договориться миром соседи не смогли, поэтому обратились в суд, который оценил ситуацию и принял решение "сдвинуть" участок таким образом, чтобы дом оказался в его границах. Принимая такое решение, суд исходил из того, что имела место ошибка при определении фактических границ участков и определении фактического положения дома, таким образом его владелица избежала сноса.

Но так может повезти не всем, предупреждает Власова, особенно если речь идет о покупке участка, у которого есть кадастровый номер, но фактическое положение границ неизвестно.

В большинстве случаев, если у продавца оформлено право собственности на земельный участок и у участка есть кадастровый номер (он поставлен на учет, пускай и без определения границ), продать такой участок и соответственно внести соответствующие сведения о переходе права собственности в ЕГРН можно, объясняет она. Но межевание – это важный фактор, который может как значительно повысить стоимость участка, так и снизить его. Потенциальный покупатель понимает, что неразмежеванный участок может принести массу сюрпризов.

"Понятно, что фактические границы земельного участка могут сильно отличаться от тех, что рассказал продавец. И покупателя будет это смущать, особенно при наличии сооружений на территории. К примеру, если человек покупает участок с баней, а при определении границ окажется, что она находится на соседской территории, то он может легко лишиться своего строения", - говорит Власова.

Таким образом, если вы владеете участком давно, то все равно не избавлены от возможных сюрпризов, связанных с определением границ участков. В случае же, когда приобретение земли только планируется, юристы настоятельно рекомендуют запрашивать межевание у продавца: это позволит подстраховаться от многих неприятностей.

Плановое межевание

В СМИ часто можно увидеть новости о том, что муниципальные и федеральные власти проводят мероприятия по уточнению и приведению в порядок сведений, содержащихся в реестрах. При проведении таких проверок иногда могут вскрываться действительно массовые ошибки, например, может "уехать" целая улица.

Одна из самых распространенных проблем – это наложение границ земельных участков, объясняет Власова. Под этим термином подразумевают пересечение линий межевания одного или нескольких соседних наделов. Такие ошибки можно условно поделить на несколько категорий:

При массовых кадастровых работах все они, как правило, выявляются, однако в процессе исправления у владельцев возникают новые сложности и поводы для споров, камнем преткновения в которых становится фактическое использование участков. Например, если на чужой по факту земле есть постройки, мало желающих ее снести, люди стараются защитить собственность и как-то перекроить границы. В результате всем приходится идти в суд.

Кейс второй: когда "сползает" улица

Кучембаев вспоминает об интересном деле, когда из-за массовой ошибки "сползла" вся улица в населенном пункте: границы участков были проложены с ошибками и почти все прошли через строения.

Разрешить такой спор можно было бы и без суда, соглашением между собственниками, но они не смогли договориться.

В результате собственник одного из участков, на котором выполнялись работы по межеванию, подал иск к соседям с требованием признать результат этого межевания и внести соответствующие изменения в ЕГРН. Однако собственница одного из соседних участков подала встречный иск, в котором указала на наличие реестровой ошибки в определении границ всех четырех участков и потребовала исправить их. Результатом дела стало назначение судом экспертизы и выбор варианта установления границ. В итоге собственница, подавшая встречный иск, смогла сохранить постройку, так как суд принял решение о приведение границ участков в соответствие с фактическим использованием.

Чаще всего ошибки возникают из-за смены системы координат определения границ геодезистами, поясняет Кучембаев. Только недавно – 30 апреля 2021 года – был принят закон, согласно которому если "выявлена реестровая ошибка, связанная с использованием системы координат, отличной от местной системы координат, орган регистрации прав при наличии у него параметров перехода (ключей) от иной системы координат к местной системе координат вправе без предварительного извещения заинтересованных лиц осуществить пересчет координат характерных точек всех границ". Осталось дело за малым: добиться исполнения закона без новых ошибок, добавляет юрист.

Кейс третий: лучше разберитесь сами

Одна из особенностей споров, связанных с определением границ, состоит в том, что у владельцев соседних участков всегда есть возможность договориться "на берегу", то есть самостоятельно и без привлечения суда. Выгода таких решений очевидна: можно идти на компромиссы, сохранить постройки (да и отношения между собой). Однако часто люди не готовы идти на взаимные уступки, поэтому в суде появляются проигравшие, сетует Кучембаев и приводит в пример еще одно дело из своей практики.

Суд, как правило, меняет границы только в отношении участков, которые были сформированы еще до правил о постановки границ в координатах на кадастр, напоминает он. То есть ошибкой будет думать, что суд "заточен" на решение, стремящееся любой ценой сохранить постройку. Это не учел владелец одного участка, не согласившийся решить дело о границах миром и отправившийся в суд. В ответ владелец соседнего участка подал иск о сносе постройки, расположенной на спорной территории, но лишь как аргумент для понуждения к миру. У участков юридические границы совпадали с фактическими, но между ними не было забора и межевых знаков.

"Угроза сноса привела к сложным многосторонним переговорам, и в итоге границы всей улицы были изменены, но это уже было перераспределение границ по воле сторон, а не исправление реестровой ошибки", - отмечает Кучембаев.

Важно сказать, что реестровую ошибку (расхождение координат в кадастре и фактического местоположения забора) всегда можно исправить до суда. Нельзя только в одном случае: когда виды разрешенного использования участков разнятся, так как в этом случае пришлось бы изменять ВРИ, что является платным действием.

Как действовать

Чтобы избежать разного рода судов и споров, исход которых зачастую непредсказуем, лучше озаботиться определением границ своего участка, советует Власова.

Действовать нужно следующим образом:

Выполнение этой процедуры позволит избавиться от опасений и возможных сюрпризов, заключает Власова.