Нотариус: электронные технологии все ускоряют и делают нас уязвимыми

Электронные технологии все глубже внедряются во все операции с недвижимостью, делая нашу жизнь удобной, процесс – быстрым и безопасным, а нас – уязвимыми. Председатель комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе, нотариус города Москвы Илья Радченко рассказал в интервью РИА Недвижимость, как "бумажка" проигрывает "цифре", почему покупать квартиру в один клик – это плохо, а также объяснил, почему люди, приобретая недвижимость, не всегда понимают, зачем идти к нотариусу.

Ловушка с подписью

- Илья Владимирович, сейчас много операций по недвижимости переводится в цифру, в частности в процессе сделок купли-продажи. Расскажите, это хорошо или плохо, и на каких этапах могут возникнуть сложности, сбои?

- Сейчас идет много разговоров о том, чтобы перевести сделки в электронную форму. Но на самом деле ситуация принципиально не меняется по сравнению со сделками на бумажном носителе, меняется только форма. И, конечно, электронные технологии многое ускоряют и упрощают.

А вот подписание электронных документов с помощью электронной подписи – другое дело. Как происходит подписание бумажного документа? Собираются люди в одном месте, они видят друг друга. Если же речь об электронном документе, то ты можешь находиться в одном городе, а второй участник сделки – в другом. Теоретически все звучит очень хорошо, но на практике могут возникать определенные проблемы, особенно для граждан, далеких от бизнеса и современных технологий.

Начнем с того, что электронная подпись стоит денег: нужно приобретать носитель и ежегодно обновлять ее. И хотя уже долгие годы идут разговоры, чтобы сделать удостоверение личности, в которое может быть включена электронная подпись, избавит ли это граждан от оплаты – большой вопрос.

Другая проблема заключается в случаях мошенничества, когда подпись получает не то лицо, на кого она оформлена. То есть, преступники либо вступают в сговор с сотрудником удостоверяющего центра (он выдает электронные подписи), либо представляют подложные документы удостоверения личности, в результате чего злоумышленник получает электронную подпись на чужое имя.

После первых инцидентов с подлогом срочно был принят закон, который предусматривает некоторую защиту недвижимости от такого рода мошенников: теперь по умолчанию нельзя принимать для регистрации права подписанный электронной подписью договор, пока вы сами это не разрешите. То есть вы должны будете прийти в Росреестр и написать заявление, что разрешаете принимать ваши документы с электронной подписью. И понятно, что это, конечно же, ликвидирует ту "простоту" совершения сделки, которую пропагандировали в качестве одного из важнейших достоинств заключения договоров в цифровом виде.

- Чем-то похоже на запрет проведения сделки без личного участия.

- Да, похоже, только запрет вы должны специально налагать, а здесь, наоборот, вам необходимо снять его. То есть по умолчанию считается, что по подписи электронной нельзя никакие сделки совершать, но если вы пришли и разрешили, тогда можно.

И, честно говоря, я бы не рекомендовал простому человеку такое разрешение давать, по крайней мере, на нынешнем этапе.

- Почему? Поясните.

- Потому что у нас есть не только та проблема, которую мы уже обозначили, – выдача подписи не тому лицу. Думаю, ее можно будет решить, если ужесточить требования к удостоверяющим центрам. А соответствующие законопроекты уже находятся на рассмотрении.

«

Есть другие проблемы, которые так просто не решаются. Первое — это легкомысленное отношение гражданина к своим документам и электронным подписям в том числе. Вот, к примеру, у вас есть сертификат ключа электронной подписи, он хранится на определенном токене, маленьком носителе, например, USB. И вот этот токен по всем нормам и правилам ФСБ, а также по вашему договору с удостоверяющим центром, вы обязаны хранить в защищенном месте, чтобы никто не мог получить к нему доступ. А уж пароль к нему и подавно держать в памяти или в особо надежном месте.

Но на практике большинство рядовых граждан, если им сейчас выдать электронную подпись, положат ее в первый попавшийся ящик. И нет никакой гарантии, что рядом не будет лежать записочки с ключом от подписи, чтобы не вспоминать мучительно пароль... В результате любому лицу, которое захочет воспользоваться этой подписью, достаточно физически добраться до нее.

Это практическая сторона проблемы. Есть и юридическая: никто не проверяет, понимает ли человек, что он подписывает своей электронной подписью, в каком состоянии он находится, не действует ли он под принуждением.

При подписании договора в том виде, о котором грезят идеологи цифровизации всего и вся, все действия человек совершает из любого места планеты в сугубо электронном виде, ни с кем непосредственно не общаясь, просто кликая на кнопки и ссылки. И в такой системе гражданин никакой помощи и защиты, если его ввели в заблуждение, обманывают относительно условий договора или попросту принуждают, ни от кого не получит. Это та самая проблема "простой письменной формы" договора, то есть без участия нотариуса, которая в цифровых форматах становится еще более актуальной. Как раз здесь нотариус может предоставить свою помощь и в электронном формате.

Цифровой нотариат

- Илья Владимирович, давайте вспомним, какие цифровые услуги может предоставить непосредственно нотариус, могут ли здесь быть какие-то сложности?

- На сегодняшний день электронные технологии в нотариате используются в основном на стадии общения с государственными органами, ну иногда еще и с банками. То есть нотариус, как правило, бесплатно для клиента осуществляет взаимосвязь с государственными реестрами или другими базами данных с целью получения нужной информации для совершения того или иного нотариального действия, или чтобы направить оформленные им документы для последующей регистрации прав. И, согласно закону, Росреестр обязан зарегистрировать право по сделке, если документы направлены нотариусом в электронном виде, за один рабочий день. То есть люди должны не только экономить время ( не ходить самостоятельно по МФЦ), но и деньги, так как нотариус подает эти сведения бесплатно.

- А можно какие-то запросы самостоятельно делать в том же Росреестре?

- Некоторые запросы, да. Например, выписку из ЕГРН можно самому гражданину получить через МФЦ, но объективно лучше и проще, когда это делает нотариус.

Дело в том, что запрос, который делает нотариус, бесплатен для клиента и должен поступать в тот же или на следующий день, если нет сбоев в Росреестре. Плюс выписка, получаемая нотариусом, более информативная, чем та, которую выдают в МФЦ.

И, конечно, важно, что запрос сведений нотариусом исключает возможность подделки бумажной выписки и ее дальнейшего использования в мошеннических целях.

- Давайте обсудим электронный реестр нотариальных действий. Это же тоже цифровая система?

- Да, у нас с 1 июля 2014 года еще более высокая степень защиты интересов и граждан, и юридических лиц обеспечивается тем, что нотариальные действия регистрируются в электронном реестре. И вносить что-то задним числом в реестр нотариусу, если он вдруг вступит в сговор с криминалом, не только крайне сложно, но и просто не имеет смысла. При любой проверке это будет обнаружено, а сам факт внесения сделки или какого-либо иного действия задним числом станет предметом разбирательства. Если же вы задним числом вносите какие-то изменения в реестр, то видно, что вы их внесли позднее.

Сначала в реестр вносились наиболее критичные действия – доверенности, завещания, брачные договоры, но постепенно этот список расширялся. Сейчас мы абсолютно все действия вносим в этот реестр. И это не только защищает от возможности подделки документов, но и позволяет наладить процесс проверки нотариально удостоверенных документов, выявлять попытки мошенничества.

- Хорошо, единый электронный реестр позволяет минимизировать случаи мошенничества и повышает уровень безопасности сделок. Но ведь у электронных технологий есть большой общий минус – они могут дать сбой. Какие есть подстраховки у нотариата в этом плане?

Увы, такие сбои возможны, что мы видим на примере того же Росреестра. Но на самом деле есть масса позитивных примеров, взять хотя бы Федеральную налоговую службу – там тоже бывают технические, наладочные работы, но задержки незначительные, проблем серьезных не создают.

Единая информационная система нотариата строилась изначально с требованиями высокого уровня защиты данных – мы обязаны не только защитить их сохранность, но и охранять нотариальную тайну. У нотариата на сегодняшний день есть два центра обработки данных в разных местах, и если возникают проблемы с одним, то второй продолжает работать, чтобы не создавать перерывов в обработке данных. Мы планируем создать и третий центр, отделить центры друг от друга географически (на случай каких-то локальных техногенных аварий). То есть для нас технические проблемы одного центра особого значения не имеют.

Плюс к тому у нас система еще частично "оффлайновая", то есть данные нотариальных действий каждого нотариуса хранятся также у него локально в конторе. И когда нотариус вносит какой-то документ в реестр, у него создается локальная база.

То есть даже если "оборвался" интернет, то те действия, которые нотариус совершил ранее, он может у себя найти в этой базе, а также занести туда новые действия или сведения, отправить их в централизованный реестр позже. Как только соединение восстановится, можно произвести обмен информацией без потери каких-либо данных.

Когда силы не равны

- Илья Владимирович, электронные составляющие действительно упрощают жизнь людям, дают больше самостоятельности. Но не ставят ли технологии обычного человека в уязвимое положение, особенно в том случае, когда по ту сторону сделки – экономически и юридически более мощный участник, тот же банк, например?

- Ставят, конечно. Во всем мире эту проблему так или иначе пытаются решать. Разные используются методы. Безусловно, в случае, когда в сделке потребитель оказывается против профессионального участника рынка, государство старается защищать именно потребителя. Потому что профессиональный участник рынка – как рыба в воде, он знает все подводные камни, он может замаскировать в сделке то, что ему выгодно скрыть.

Потребитель, как правило, присоединяется уже к готовому договору, у него выбора особого нет. В редких случаях он может отдельные условия менять, но в основном ему даже это не позволяют ни банк, ни какая-то крупная девелоперская компания. Получается, что они явно в неравном положении.

«

И юридическая неосведомленность, и невозможность реально повлиять на содержание договора, и в принципе незнание этого рынка, потому что вы же квартиру приобретаете один-два раза в жизни, – откуда вам знать, какие там нужно посмотреть документы, куда нужно взглянуть в самой квартире, с кем побеседовать, – эти моменты делают человека уязвимым.

Между тем законодательство в действующей его редакции исходит из того, что у вас абсолютно равные права и возможности с банком или девелопером. На самом деле это не так.

Во многих странах есть специальные нормы, которые защищают потребителя. Во-первых, ему предоставляют обязательный срок для ознакомления с документами. В ФРГ, например, не разрешают подписывать договор ранее, чем через две недели после того, как нотариус представил проект договора. Это работает именно в тех случаях, когда речь идет о неравноправных участниках, когда с одной стороны гражданин, а с другой – профессиональный участник рынка. А в каких-то странах вообще месяц дается. За этот период ты можешь проконсультироваться с юристом, обратиться к знакомым, которые в этом вопросе разбираются, посмотреть объект и поговорить с соседями, если они уже есть.

И здесь большая разница с тем подходом, который доминирует у нас сейчас в России.

«

Давайте сейчас откровенно говорить про банковский подход: нам все время расхваливают, как это здорово, что можно за один-два часа купить квартиру. Я ответственно вам говорю, что возможность за один-два часа купить квартиру – это плохо для потребителя!

Если речь идет о профессиональных участниках рынка – это прекрасно. Например, когда компания застройщик продает компании-инвестору 20 квартир, и все это оформляется за два часа в онлайн-кабинете, это хорошо.

Когда гражданину, который годами работы скопил наконец-то себе денег на квартиру, да еще и кредит взял, предлагают за два часа срочно заключить договор – это плохо, потому что он подписывает буквально кота в мешке. А его еще подгоняют "давай быстрее-быстрее, либо не подпишешь никогда". При таком подходе велика вероятность того, человек подпишет, не разбираясь, а что же именно он подписал!

Срочность, которую нам навязывают в России, нужна только коммерческим, профессиональным участникам рынка. Причем формально им даже впоследствии предъявить нечего, ведь по факту у вас же была возможность прочитать все эти документы. Вспомните, как мы принимаем лицензионные соглашения программ. Вы читали их когда-нибудь до конца?

- Стараюсь читать, но иногда по диагонали.

- Большинство людей очень редко читает. Ну, один или два раза пытались проглядеть, но, устав на полпути, заканчивали. И этот гипноз привычного принятия всех соглашений может сработать и на электронных договорах. Человек точно также, не став дочитывать договор до конца, щелкнет на кнопку "ОК" – подписать электронной подписью. В этом и состоит мечта многих банков.

Поэтому государство здесь должно заботиться о гражданах. Сильная сторона этого делать не будет.

- А давайте вот на что посмотрим: банки сейчас заявляют о том, что проводят собственную проверку документов. И многие пользователи уверены, что это проверка не хуже той, которую предоставляют нотариусы. Так ли это?

- Объективности ради давайте рассмотрим функции нотариуса. Прежде всего, он подтверждает, что сделка заключена в это время. Во-вторых, нотариус подтверждает, кто именно ее подписал. В-третьих, он проверяет полномочия представителя, если таковой был. В-четвертых, нотариус проверяет принадлежность имущества по государственному реестру.

Да, все указанные функции может выполнить любое лицо, не только нотариус.

Но этим дело не заканчивается. Дальше начинаются очень важные функции, которые выполняет именно нотариус. Во-первых, он проверяет законность договора, включая право сторон на его совершение. Дальше, нотариус проверяет дееспособность гражданина: он общается с ним и при личном контакте понимает, насколько человек осознает, что подписывает. И если нотариус видит, что клиент не понимает последствий сделки или хочет чего-то другого, то нотариус должен ему предложить это другое или вообще отказаться от сделки.

В практике такие случаи очень часто бывают, когда люди приходят, например, делать договор дарения, но после консультации у нотариуса меняют решение в пользу договора ренты либо завещания, либо вообще уходят со словами "мне надо подумать" и больше не возвращаются.

- Можно ли сказать, что все сделки, которые совершаются без участия нотариуса – это сделки в простой письменной форме? И цифровых это тоже касается?

- На самом деле у нас никакой цифровой формы нет. У нас есть три формы сделки: устная, письменная и нотариальная письменная.

Письменная форма (ее часто называют – простая письменная) применяется тогда, когда сделка серьезная. Такая форма уже от некоторых рисков начинает защищать, так как есть документ, который можно представить в суде. Однако никаких гарантий того, что судебный спор выиграет добросовестная сторона сделки, здесь нет. Очень многие вещи будет просто невозможно доказать, так как простая письменная форма не подразумевает никакого стороннего арбитра, который бы впоследствии отвечал за законность и юридическую чистоту сделки. Профессиональные мошенники прекрасно знают, как обеспечить себе эффективное алиби, и именно простая письменная форма договора служит им в помощь.

Если мы говорим о нотариальном удостоверении, то это третья форма сделки. Она применяется в случаях, либо прямо предусмотренных законом, когда он обязывает обратиться к нотариусу, либо когда стороны сделки сами решили обратиться к нему. Тут уже речь о реальных гарантиях и ответственности нотариуса за документ, который он удостоверил. Мошенник в большинстве случаев даже связываться с вами не будет, если вы настаиваете на нотариальной форме сделки.

Помочь нельзя, хотя и можно

- Традиционно считается, что самые большие юридические риски при сделках с недвижимостью связаны с "вторичкой"…

- На самом деле не все, у нас уже много было ситуаций, когда на первичном рынке обманывали.

- Вот, потому и хочу спросить, бывали ли случаи, когда застройщики пользовались услугами нотариусов?

- Это возможно, но на практике такого не бывает. Почему? Потому что закон обязывает совершать сделки в случаях, когда идет распоряжение либо долей в праве общей собственности на недвижимость, либо недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему или недееспособному лицу.

В случаях, когда мы ведем речь о "первичке", собственником жилого помещения, как правило, является юридическое лицо, причем единоличным собственником, то есть никакой долевой собственности нет.

Поэтому при продаже нет ни одного основания, по которому эта сделка подлежала бы обязательному нотариальному удостоверению. Ну а в добровольном порядке, естественно, девелопер отказывается идти к нотариусу. Для него это дополнительные расходы и работа.

Впрочем, уберечь дольщика от недобросовестного застройщика даже с помощью нотариуса сложно, так как здесь речь идет о договорах привлечения средств на стадии строительства. А на стадии оформления прав на квартиру нотариусу уже поздно подключаться. Ведь главная функция нотариуса – предупредить. По-хорошему, если уж и привлекать нотариуса, то к первому заключению договора, когда гражданин только начинает вкладывать свои деньги.

- А чем тут нотариус поможет?

- Он ему разъяснит последствия, пройдется по пунктам договора, расскажет, какой пункт какие последствия для него повлечет. Знаете, такого безобразия сейчас стало меньше, а вот раньше хотелось ругаться, когда люди мне приносили договоры долевого участия в строительстве, и там было написано, что все споры разрешаются в третейском суде, каком-нибудь ООО "Чебурашка", которое создавала, естественно, та сторона. Разумеется, ни одного решения в свою пользу в таком "третейском суде" гражданин никогда бы не получил.

Сейчас такое сложно делать, конечно, потому что остались постоянно действующие арбитражные суды по спискам, зарегистрированным государством. Но наверняка и другие мошеннические схемы в таких договорах широко используются.

Нотариальная печаль

- Как вы думаете, почему люди, продавая и покупая недвижимость с риелтором, так уверены в том, что он все проверит, и не хотят тратиться на нотариуса? Что это – жадность, недоверие, непонимание вашей функции?

- Я думаю, что главная причина в том, что у большой части населения укоренилась мысль о том, что сделка с недвижимостью – это практически бесплатно. Примерно с двухтысячного года мы живем в условиях, когда большая часть сделок совершается за символическую оплату. Я имею в виду регистрацию в государственном реестре.

Участие риелторов, нотариусов в целом не обязательно, поэтому вы можете буквально на коленке написать договор, пойти подать его на регистрацию, оплатить небольшую государственную пошлину и зарегистрировать.

Поскольку люди к этому привыкли, им очень сложно уже сейчас смириться с мыслью, что для их же собственного блага нужно нести определенные затраты для того, чтобы обеспечить свое собственное будущее. Несмотря на то, что ты, казалось бы, один, ну или два раза в жизни покупаешь себе квартиру, неужели ты не боишься, что останешься без нее? Но люди, тем не менее, предпочитают сэкономить 0,1-0,2% от стоимости квартиры, но не идти к нотариусу.

Просто в тех странах европейских, где нотариат всегда был на рынке недвижимости и остается на нем сейчас, в значительной мере помогает то, что государство взимает налог на оборот недвижимости, причем значительный – от двух до девяти процентов от стоимости сделки. И от этого налога практически не уйти. Даже льготы приведут к тому, что это будет два процента, а не семь. И, соответственно, когда нотариус взимает свой процент, который значительно меньше налога, граждане спокойно к этому относятся.

В нашей стране, когда все привыкли, что все бесплатно, сумма в 26 тысяч рублей максимум, которую мы в Москве берем по обязательным сделкам, кажется непомерно высокой. Причем этот максимум далеко не всегда достигается, только при условии, что у вас сделка на сумму 4 миллиона и более. А если у вас доля или комната, то бывает и меньше значительно. Что говорить про Россию в целом, где очень часто недвижимость даже миллиона местами не стоит.

- Мне кажется, это даже не совсем жадность. Люди просто не понимают, зачем…

- Не понимают, да.

К сожалению, действительно о пользе и разнообразии нотариальных услуг в нашей стране долго не говорили, а к нотариусам обращались только в случаях, когда этого требовал закон.

Сейчас ситуация в корне поменялась. Многие люди сами выбирают, к примеру, нотариальную форму для сделки с недвижимостью, потому что понимают, какие гарантии это дает и от чего защищает. Мы это видим и по статистике, которую собирает Федеральная нотариальная палата, только по сделкам за последние 4-5 лет частота обращений к нотариусам в стране выросла в 11 раз.

Сегодня Федеральной нотариальной палатой и палатами субъектов РФ ведется большая работа по правовому просвещению населения, объясняется, когда и зачем нужно идти к нотариусу, рассказывается, что услуги нотариуса абсолютно доступны и обоснованы по стоимости.

Кроме того, нотариусы регулярно участвуют в днях бесплатной правовой помощи, когда можно прийти, к примеру, в нотариальную палату своего региона и получить консультацию по целому спектру юридических вопросов, уточнить, нужно ли впоследствии обращаться к нотариусу в сложившейся ситуации.

РазвернутьСвернуть

- Часто ли нотариусам приходится сталкиваться с негативом? И как должен в этом случае реагировать нотариус?

- Ситуации с откровенными скандалами со стороны клиентов крайне редки. Да и тут нужно иметь в виду, что зачастую люди идут к нотариусу в непростой жизненной ситуации (например, для оформления наследства после смерти близкого человека) или в какие-то крайне ответственные моменты, когда на кону большие деньги. Человек уже может прийти на взводе и на любое замечание нотариуса реагировать резко.

При этом нотариус действует строго по законодательству. И, если он вдруг требует принести какую-то справку, значит, имеет на это право, и эта справка важна для обеспечения законности совершаемого им нотариального действия. Граждане, к сожалению, не всегда это понимают и ошибочно думают, что каждый нотариус "себе на уме" и все решения принимает исходя из личных убеждений или настроения в конкретный день.

Что касается реакций самого нотариуса, то, безусловно, характер нашей профессии обязывает вести себя корректно и сдержанно, не поддаваться на провокации, не принимать участия в скандалах. Все это, кстати, не какие-то негласные правила, а четко прописанные нормы отдельного документа – Кодекса профессиональной этики нотариусов. За их нарушение предусматривается дисциплинарная ответственность.

«

Случаи нарушений, конечно, бывают. Но их достаточно немного. А если бы граждане, интересы которых как-либо нарушил нотариус, чаще писали жалобы не в интернет и СМИ, а в нотариальные палаты, таких ситуаций не было бы практически совсем. Потому что выявить, например, грубость нотариуса в общении с посетителями можно только по жалобе на него и никак иначе.

От суда не зарекайся

- Вы являетесь председателем комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе. Что именно вы разрабатываете?

- Мы разрабатываем методику совершения отдельных нотариальных действий. Очень часто бывают проблемы в законодательстве, когда нормы закона противоречат или самому себе или другому закону, например, более старому, либо сформулированы неясно и или некорректно. Чтобы исключить путаницу и разночтения в правоприменительной практике, требуются разъяснения.

Единообразная практика помогает доказать законность совершенного нотариального действия, а значит – защитить права добросовестного заявителя и правоту нотариуса, в том числе в суде. Кстати, для многих судей методические рекомендации нотариальных палат – практически нормативный акт, хотя на самом деле они юридической силы не имеют.

- Раз уж мы затронули суды, то давайте вот какой вопрос разберем: откуда берутся прецеденты, когда даже при наличии удостоверения сделки нотариусом, все равно она признается недействительной? В каких ситуациях вообще нотариальные сделки расторгаются? И получается, что не так уж нерушимо нотариальное удостоверение?

- Здесь надо четко разделять, что есть ситуации, когда нотариус виноват, и есть ситуации, когда нотариус объективно не виноват.

Давайте разберем случай, когда нотариус виноват, например, просмотрел в дарении, что в обмен на подарок одаряемый обязуется выплатить какие-то деньги. В этом случае нотариус будет нести ответственность, в том числе имущественную, а сделка будет признана недействительной.

А вот если нотариус не виноват, тут может быть два варианта. В первом сделка расторгается или признается недействительной по причине каких-то факторов, о которых никто не знал и знать не мог. Во втором – когда были злонамеренные действия. То есть когда одна сторона намеренно вводила в заблуждение нотариуса, или даже обе стороны в сговоре действовали. Во всех этих случаях формально нотариус ответственности не несет. Выявить эти факторы он не мог.

- Ну вы же понимаете, что большинство людей вникать в тонкости не будут. В их сознании эти судебные прецеденты сформируются в некую установку, что участие нотариуса в сделке тебя не защитит.

- Конечно, нотариус – не панацея, но он снимает большинство тех рисков, которые есть в простой письменной форме. Потому что самый большой риск – это пороки воли.

Смотрите, когда мы говорим о сделке в простой письменной форме, есть очень важное основание для признания ее недействительной – это непонимание гражданином последствий совершаемой сделки. То есть существенное заблуждение. У нас есть даже такое основание для признания сделки недействительной, как то, что сторона сделки находилась под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

Когда речь идет о нотариально удостоверенной сделке, вероятность этого основания ничтожна. Ведь нотариус обязан все разъяснить. После этого ссылаться на то, что ты что-то не понимал, будет очень сложно.

«

Плюс есть такой момент, как насилие или угроза насилия. В присутствии нотариуса, сами понимаете, угрожать достаточно сложно. Сидим за одним столом, беседуем вместе, а иногда нотариус может клиента и отдельно к себе пригласить для приватной беседы, если ему что-то кажется подозрительным.

В этом случае есть вероятность, и, кстати, были такие случаи, что лицо откажется совершать сделку или намекнет, что его заставляют совершить ее.

- И что в этом случае нотариус скажет – мне вот тут человек шепнул, так что сделку не заверяю?

- Тут зависит от того, готов ли сам человек озвучить это, потому что его потом выведут из конторы и начнут бить на улице, а нотариус об этом даже не узнает.

- А правоохранительные органы вы можете привлекать?

- Это если давление очевидно. А если это психологическое давление, то здесь возможности нотариуса очень ограничены. Мы можем постараться затянуть процесс в надежде на то, что гражданин сам разберется с ситуацией. Но оснований для отказа в этом случае явных нет. Потому что если человек сам боится озвучить это, то и нотариус не сможет.

- Если резюмировать, формально не бывает на сто процентов защищенных сделок?

- Абсолютно на сто процентов не бывает, да. Но в большинстве стран мира эта проблема решается по принципу создания каких-то защитных механизмов. Разные страны выбирают разные методики. В большинстве стран континентальной правовой системы (а сюда входит почти весь Евросоюз) – это обязательное нотариальное удостоверение. Где-то считается, что реестр недвижимости "железобетонный" – что в него попало, даже если мошенническим способом, оно там уже останется. Зато будут возмещаться убытки пострадавшему.

В других странах действует принцип защиты через страхование титула, но это очень дорого. Это сейчас страховые компании пиарятся и говорят, что они готовы за 0,1-0,2% страховать, на самом деле, когда пойдут первые выплаты по страховкам, суммы очень быстро скорректируются. Для начала тут надо страховать не на один год, а минимум на три. И выйдет сумма в разы больше платы за нотариальное удостоверение.

А в нашей стране сейчас не действует ни одного механизма защиты, за исключением нотариального удостоверения там, где оно необходимо по закону. Нотариус, конечно, уменьшает во много раз вероятность того, что у человека (добросовестного покупателя) спустя годы после сделки смогут изъять жилье. Особенно сейчас, когда появляется электронный доступ ко всем реестрам и когда все данные по сделкам вносятся в электронный реестр нотариата. То есть на сегодняшний день вероятность того, что будут возможны мошеннические сделки с участием нотариуса, минимальна.