Ворочу что хочу: перепланировка, которая смогла стать законной

Перепланировка уже давно превратилась в одну из городских страшилок: ее опасно затевать, нужно постоянно бдеть, чтобы не затеяли соседи, и ни в коем случае нельзя случайно покупать квартиру с перепланировкой, а то суд, этап, Сибирь. Шутка. Однако, если браться за дело, вооружившись знанием закона и технологий, то перепланировку можно сделать, получив одобрение властей. Эксперты показали читателям сайта "РИА Недвижимость" несколько реальных кейсов со сложными проектами перепланировок, которые не являются нарушением.

Кейс первый: делаем квартиру двухэтажной

Конструкция, разделяющая высоту помещения пополам, легко образует рабочий кабинет на "антресольном этаже" или зону отдыха, рассказывает руководитель агентства Gorod Алексей Паршин.

Антресоли ранее возводились только на стадии строительства, а сейчас их можно организовать в помещении с высотой от 5 метров. Причем запросов на установку антресоли становится все больше, рассказывает Паршин.

«

Такое переустройство квартиры можно провести вполне законно и получить необходимые согласования, поясняют в Мосжилинспекции. "Допустимость планируемых мероприятий по устройству антресоли определяется автором проекта дома по результатам обследования несущих конструкций здания. Высота расположения антресолей, а также пространства под ними должна составлять не менее 2,1 метра", – разъясняют в ведомстве.

В этом году подобное изменение мы делали для собственника квартиры в одном из столичных ЖК бизнес-класса, рассказывает Паршин.

Квартира расположена на первом этаже, а главной сложностью стала та самая высота потолков – 4,6 метров, вспоминает Паршин. Архитекторы должны были просчитать устройство антресоли с погрешностью не более 5 сантиметров по высоте, потому что нужно было разделить 2 этажа четко. В итоге высота первого уровня составила 2,2 метра, 20 сантиметров – толщина перекрытия и 2,2 метра высота антресольного этажа.

Но на этом сложности не закончились, сетует Паршин. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций – этот обязательный документ мы готовили для Мосжилинспекции согласно общеутвержденным правилам. "Поскольку речь шла об антресоли, мы могли заказать документ либо у автора дома, либо у ГБУ "Экспертный центр". Работы с другими компаниями в этом случае были невозможны, поскольку затрагивались несущие конструкции", – вспоминает он. Документ в итоге был получен в ГБУ.

Что касается востребованности таких квартир при дальнейшей продаже, то вряд ли покупателей привлечет квартира с низкими потолками, особенно в жилых комплексах бизнес-класса. Скорее они сделают выбор в пользу более оптимизированного пространства, рассуждает руководитель офиса "На Алексеевской" "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Елена Медведева. Например, если жилье приобретается для семьи с детьми, то вероятно, такой вариант может быть интересен.

Однако на цене в данном случае это вряд ли скажется – 2,2 метра достаточно низкие потолки, кроме того наличие лестницы зачастую также не слишком удобно для потребителя. Иногда в случае подобной перепланировки стоимость может даже понизиться, отмечает она.

Кейс второй: две квартиры из одной

Чаще всего за разделом жилья обращаются владельцы жилья в комунальных квартирах, либо несколько поколений одной семьи. И эта категория запросов – одна из самых сложных ввиду многочисленности нюансов, объясняет Паршин.

Главные сложности в этом процессе связаны с запретом на расположение "мокрых зон" над жилыми, невозможность перенести стояки водоснабжения и канализации, требования по сохранению общей жилой площади в рамках нормативов и нехватка пространства коридоров для преобразования в полезную площадь.

«

Действительно, разделение квартиры на два самостоятельных жилых помещения в рамках перепланировки возможно при условии соответствия вновь образуемых квартир требованиям, установленным Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Кроме того, во вновь образуемых квартирах обязательно должны быть жилая комната, кухня, санузел и коридор, соглашаются в Мосжилинспекции.

"Нашей команде поставили задачу спроектировать и согласовать планировку двух квартир из одной, организовать входную дверь с лестничной клетки, где располагался целый ряд коммуникаций, и подвести дополнительную входную группу для инвалидной коляски будущего собственника", – вспоминает один из проектов Паршин.

Организовать вход с лестничной клетки в рассматриваемом кейсе было невозможно, поскольку в том месте располагался целый ряд коммуникаций. Архитекторы сделали внутренний тамбур, изнутри которого продумали установку двух дверей – в одну и другую квартиру. Спроектировали минимальный размер тамбура, чтобы не терять квадратные метры, разместили приборы учета, место для хранения, удобное для обоих собственников квартир, объясняет эксперт.

Вторая сложность заключалась в том, что одна из квартир после раздела должна была перейти в пользование к маме заказчицы, инвалиду на коляске. Для нее разработали дополнительную входную группу, ведущую во двор, оборудовали ее перилами и пандусом для передвижения человека с ограниченными возможностями. Согласование было получено, и сейчас заказчица оформляет права собственности, говорит Паршин.

Такие случаи на рынке бывают – когда разделяется двухкомнатная или трехкомнатная квартира, например, и из комнат формируются студии. Но нужно помнить, что цена "квадрата" в квартирах меньшей площади всегда выше, отмечает Медведева.

Кейс третий: студия из однушки

Атмосфера творческой студии с совмещенной кухней и гостиной может очень сильно подвести людей, которые владеют квартирами в типовых домах, так как снос стен для реализации этой мечты грозит потерей ликвидности жилья.

Чиновники подобный перенос согласовывали при условии, что владелец берет на себя обязательства сообщить потенциальному покупателю о проблеме при продаже квартиры, предупреждает он.

«

Объединение кухни и жилой комнаты в одно помещение не допускается, однако возможен демонтаж перегородки между кухней и жилой комнатой. На поэтажном плане в таком случае будет обозначена условная граница между кухней и комнатой, отмечают в Мосжилинспекции, и подчеркивают, что объединение газифицированной кухни с жилой комнатой запрещено.

Однако именно в газифицированной квартире команде Паршина удалось произвести снос перегородки и согласовать полученные изменения, не нарушая закон.

"C просьбой согласовать объединение гостиной и кухни с газовой плитой к нам обратился заказчик, который сразу предупредил, что не хочет устанавливать полагающуюся при таком случае раздвижную перегородку между двумя пространствами. Это означало невозможность сохранить газовую плиту и найти способ установки электрической", – рассказывает Паршин.

В сталинском доме старой постройки просто не оказалось необходимых мощностей, и владельцам предложили тянуть для квартиры новую ветку электроснабжения с подстанции. Cметы на эти работы составляли несколько миллионов рублей, сетует Паршин.

Выходом из положения стал нюанс законодательства о возможности заменить газовую плиту на электрическую без увеличения мощностей, если в проекте мы устанавливаем маломощную двухкомфорочную плиту. Таким образом проектная документация прошла согласование, а нам удалось сэкономить несколько миллионов рублей для заказчика и реализовать объединение кухни с гостиной, заключает Паршин.