Подмосковные новостройки начали уводить покупателей из Москвы

К концу первого полугодия растущие цены на жилье сыграли на руку подмосковным застройщикам: часть покупателей предпочли область столице из-за более доступных цен. Также сыграла роль улучшившая транспортная обстановка в Подмосковье, рассказали эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

В первом полугодии 2019 года застройщики ключевых проектов Подмосковья заключали в среднем ежемесячно около 5,2 тысячи сделок по ДДУ, тогда как за аналогичный период прошлого года только 4 тысячи лотов. Таким образом, темпы продаж увеличились на 31%, приводит свои данные руководитель аналитического центра "ЦИАН" Алексей Попов.

По его словам, наиболее активными покупатели были в марте, за этот месяц было зарегистрировано 6,2 тысячи договоров. "Увеличению спроса способствовал как рост ипотечных ставок, так и повышение цен в связи с грядущим переходом застройщиков на расчет по экскроу-счетам", – говорит Попов. Информационный фон вокруг перехода на эскроу способствовал росту спроса на жилье, увеличению цен как на уже реализуемые проекты, так и на новые, сокращению предложения в недорогих проектах. И это при том, что по факту в 2019 году по новым правилам жилье будет реализоваться только примерно в 20% новостроек, рассуждает эксперт.

"На данный момент нет детальной информации о том, какие застройщики не смогли перейти на работу по новым правилам, но скорее всего это будут небольшие компании, не располагающие широким опытом в строительстве жилья или имеющие сложности с документами", – говорит Попов.

За полугодие средняя цена в новостройках Подмосковья, по данным экспертов, выросла в среднем на 6-8% и составила 84,4 тысячи рублей за квадратный метр, тогда как весь прошлый год цены почти не менялись.

«

"Часть покупателей решила подстраховаться от еще большего повышения цен, которым пугали некоторые участники рынка, и купила квартиру зимой этого года", – объясняет Попов.

При этом подорожание было неравномерным: больше других выросли в цене "однушки" – на 8,3% если рассматривать ценник за лот. Средняя стоимость "двушек" поднялась на 6,2%, а трехкомнатных квартир – на 8%, добавляет в свою очередь главный редактор портала недвижимости Domofond.ru Ирина Филатова.

На данный момент на рынке Подмосковья в реализации находится около 52,9 тысячи лотов, за год показатель значительно не изменился (+2%). За первое полугодие 2019 года на первичный рынок вышло около 2 миллионов квадратных метров жилья, по сравнению с январем-июнем 2018 года объем нового предложения вырос на 30%. "В основном застройщики сделали упор на вывод жилья в уже реализуемых проектах, а новых жилых комплексов на рынок вышло в два раза меньше – 7 проектов в этом году вместо 14 по итогам первого полугодия 2018 года", – констатирует эксперт из "ЦИАН".

Область манит столичных покупателей

Впервые за последние 12 месяцев в январе и марте 2019 года в объеме продаж по Московскому региону на Подмосковье приходилось около 50% сделок по ДДУ, тогда как в остальные месяцы в данной локации в среднем ежемесячно совершалось около 46% продаж.

"В условиях растущих цен покупатели все чаще выбирают более доступные варианты. Это привело к оттоку покупателей в проекты Московской области", – говорит Попов. Кроме того, в этом полугодии в Подмосковье "вернулись" те покупатели, которые в прошлом году испугались совершать сделки на фоне банкротства Urban Group, отмечают эксперты.

По данным Domofond.ru, примерно четверть жителей столицы в настоящий момент присматриваются к недвижимости в области, тогда как в самой Москве жилье планируют купить лишь 18%.

Интересу покупателей к подмосковным новостройкам способствует не только цена, но и, например, улучшающаяся транспортная доступность и благоустройство областных городов.

"Если посмотреть на динамику цен по отдельным городам Подмосковья, то окажется, что города, лидирующие по темпам роста стоимости "квадрата" в новостройках, активно благоустраиваются", – говорит Филатова.

«

Так, например, в Одинцово (+12,2%), названном одним из лидеров по благоустройству дворов за прошлый год, цены выросли на 12%, также как и в Домодедове, где планируется вложить дополнительные средства в развитие городской инфраструктуры, отмечает она.

При этом, например, открытие в новой Москве новых станций метро не оттянуло интерес покупателей подмосковных новостроек в сторону новомосковской недвижимости. "В связи с открытием новых станций метрополитена на территории новой Москвы, ближайшие новостройки стали пользоваться большим интересом. Но качественные изменения привлекли к значительному росту цен на жилье, поэтому покупатели, ориентированные на приобретение жилья в Подмосковье, со своим бюджетом не могут рассчитывать на аналогичный вариант в новой Москве", – говорит Попов.

До "вторички" пока не дошло

Вторичная недвижимость в отличие от новостроек в первом полугодии выглядела более инертно. "Спрос сохраняется стабильным, на уровне того же периода 2018 года. Ликвидные объекты не застаиваются, вследствие чего рынок наполняется переоцененными, малоинтересными объектами", – говорит эксперт компании "Азбука Жилья" Антон Пайзанский.

Несмотря на то, что некоторые объекты с начала года подорожали примерно на 7-9%, покупателей не много и торгуются они серьезно. По словам эксперта, волна роста цен на первичном рынке пока не докатилась до "вторички", но это вопрос времени.

Цены на квартиры в июне на вторичном рынке Подмосковья

Квартиры масс-маркет (эконом и комфорт) млн рублей
Город	1-комнатные		2-комнатные		3-комнатные
	мин	макс	мин	макс	мин	макс
Мытищи	2,9	6,9	3,4	10,8	4,6	13,5
Королев	2,5	6,5	3,2	12,5	4,1	11,0
Пушкино	2,4	5,1	3,0	9,0	3,7	13,7
Щелково	2,2	4,6	2,5	6,5	3,1	8,15
Балашиха	2,5	6,3	3,3	8,9	3,7	12,0
Реутов	3,8	9,0	4,7	15,0	6,0	17,3
Люберцы	3,1	8,0	3,8	12,3	4,3	15,5
Жуковский	2,6	5,3	3,0	9,0	4,6	8,9
Раменское	2,4	4,5	2,8	8,5	3,4	8,5
Видное	3,5	6,4	4,4	8,3	5,1	12,0
Домодедово	2,8	5,6	3,2	5,8	4,3	7,9
Подольск	2,6	5,7	3,2	8,2	4,5	9,0
Апрелевка	3,2	5,9	3,8	7,5	5,0	9,0
Одинцово	3,4	7,7	4,0	10,1	5,4	15,8
Красногорск	3,0	8,9	4,5	13,0	5,8	15,8
Долгопрудный	3,7	6,5	4,3	11,8	5,1	14,0
Химки	3,1	7,3	4,1	12,7	5,0	14,5
Лобня	2,7	5,1	3,7	7,2	5,3	10,5

Эксперт также не наблюдает повышенного интереса к вторичной недвижимости Подмосковья со стороны покупателей из Москвы, хотя и констатирует некоторый круговорот жителей столицы и области. "Разъезжаясь, москвичи, как правило, выбирают города-спутники, или даже города дальнего Подмосковья для нового места жительства. Вставшая на ноги молодая семья, наоборот, переезжает в Москву, поближе к работе и шопингу", – говорит Пайзанский.

На данный момент тенденции к тому, что люди предпочитают область, не наблюдается, соглашается с ним управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик. По ее словам, московская прописка может давать некоторые льготы, например, пенсионерам – надбавку к пенсии. "Область привлекает покупателя ценами. Но в целом предпочтение пока отдается Москве", – констатирует она.