Давайте махнемся: какие моменты надо учитывать при размене квартиры

В жизни существует множество различных ситуаций, когда человеку необходимо сменить жилье: либо разъехаться с другими членами семьи, либо, наоборот, съехаться всей семьей в одну большую квартиру. В советские времена все такие операции проводились только путем обмена квартир, сейчас этот процесс выглядит несколько иначе, как именно, сайту "РИА Недвижимость" рассказали риелторы.

Многообразие вариантов

Риелторы в своей практике сталкиваются с огромным многообразием ситуаций обменов и разменов. При этом клиентов чаще всего интересует вопрос: можно ли при размене обойтись без доплаты?

"Обмен без доплаты иногда возможен, но если он совершается без спешки", – говорит руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова. Так, например, можно продать трёхкомнатную квартиру не спеша по хорошей цене и искать предложения "двушки" и "однушки" со срочной продажей или сложной историей – скидки на такие квартиры доходят до 5, 10 и даже 15%.

Не последнюю роль в этом вопросе играет престижность локации. В некоторых районах можно разменять, например, трехкомнатную квартиру в новом доме на двухкомнатную и однокомнатную в старом жилом фонде, в более отдаленной части района. Но все равно получаемая взамен недвижимость будет, скорее всего, другого класса. Также такое жилье будет меньшей площади, чем квартиры в более современных домах.

«

"Практически во всех остальных случаях равноценный обмен "трёшки" на "двушку" и "однушку" невозможен. Во-первых, в домах одного типа совокупная площадь одно- и двухкомнатной квартиры превысит площадь трёхкомнатной. То есть квадратных метров в любом случае больше", – говорит Жукова.

Если же говорить, например, о размене однокомнатной квартиры, то такое жилье можно, обменять на две комнаты. "Не стоит забывать о том, что в однокомнатных квартирах самая большая цена за квадратный метр по сравнению с ее многокомнатными собратьями", – обращает внимание эксперт компании "Азбука Жилья" Антон Пайзанский.

При всем многообразии ситуаций разъезды, конечно, могут быть сложны, но это достаточно привычная операция на рынке. Гораздо сложнее съезд. Это когда продается несколько квартир, как правило, не больше двух, с целью покупки одной. Процесс сводится к свободной продаже одного из объектов и альтернативной сделке с другим. "И очень редко специалисту удается выполнить съезд в чистом виде", – предупреждает Пайзанский.

Покупаем, а не меняем

В большинстве случаев при размене квартир в настоящее время используется договор купли-продажи, а точнее несколько договоров. То есть фактически люди меняют свои жилищные условия посредством покупки новой недвижимости. "Процедура совершается одновременно – в один день подписываются договоры купли-продажи, и в один день подаются договора на регистрацию", – говорит руководитель офиса "На Алексеевской" "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Елена Медведева.

«

Тем не менее, договор мены все же остается актуальным в отдельных ситуациях, как правило, он заключается между родственниками. "Для них он оказывается финансово менее затратным по сравнению с договором купли-продажи. Ведь как минимум не нужно арендовать ячейку или открывать аккредитив", – отмечает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Если же речь идет о сделках между чужими людьми, то они практически всегда осуществляются через договор купли-продажи. "Ведь найти человека "с улицы", которого бы полностью устроил ваш вариант, а вас – его, практически нереально", – считает Литинецкая.

Договор мены, по мнению риелторов, может оказаться крайне неудобен в случае размена, например, на несколько квартир – ведь для совершения договора мены то жилье, на которое разменивают, должно находиться в собственности у одного лица, что тоже крайне маловероятно.

Однако договор мены может быть удобен в случае ситуации развода между супругами, когда один из них владел однокомнатной квартирой еще до заключения брака, а в браке они купили трехкомнатную квартиру, в которой каждому принадлежала ½ доли. При разделе имущества проще всего заключить именно договор мены, когда один супруг отдает другому свою личную "однушку", а тот взамен оформляет на него ½ своей доли трехкомнатной квартиры.