Вячеслав Заренков: Просто лежать на диване и смотреть телевизор не планирую

Один из крупнейших российских застройщиков "Эталон" меняет структуру акционеров – АФК "Система" приобрела 25% акций у основателя и главы компании Вячеслава Заренкова, который остается миноритарием с 5,7%. Этому предшествовала покупка "Эталоном" 51% акций девелоперской компании "Лидер-Инвест", входящей в "Систему". В интервью РИА Недвижимость Заренков рассказал о подробностях обеих сделок и том, как будет развиваться объединенная компания. Кроме того, он поделился, куда планирует потратить вырученные деньги, как будет проводить свободное время и как его мечты связаны с "Эталоном".

- Вячеслав Адамович, зачем "Эталону" понадобилось покупать контрольный пакет "Лидер-Инвеста"? При этом прибыль от продажи акций "Эталона" получили вы, а на покупку акций "Лидер-Инвеста" созданной вами компании пришлось взять кредит почти на 17 миллиардов рублей. Насколько целесообразно было навешивать на "Эталон" такую долговую нагрузку с учетом крайне непростых условий работы для застройщиков в настоящее время?

- Как вы знаете, за последние два года на строительном рынке было много неопределенностей, связанных с изменением законодательной базы и в целом правил игры. На фоне этого мы осторожничали и практически не приобретали новые проекты. В результате на конец 2018 года в компании возник дефицит проектов на 1,3 миллиона квадратных метров будущей недвижимости. Перекрыть это дефицит простой покупкой новых участков оказалось проблематично, особенно в московском регионе. Во-первых, здесь не так много участков, которые продаются уже с практически готовой разрешительной документацией. А это было очень важно для нас, чтобы она была уже на высоком уровне, иначе понадобилось бы 2-3 года, чтобы ее подготовить. Во-вторых, это дорого. В московском регионе участки стоят примерно 450-550 долларов за квадратный метр будущей площади. Получается, что нам нужно было 600-700 миллионов долларов. Таких денег у нас не было, а банки на приобретение земли вряд ли дали бы деньги, они к этому строго подходят.

Поэтому менеджмент предложил купить компанию примерно с таким же объемом проектов. Было изучено более двадцати разных компаний, и наиболее подходящим вариантом оказался "Лидер-Инвест". После тщательного изучения компании с привлечением известных консультантов были определены пределы стоимости – от 230 до 280 миллионов долларов. Переговоры с "Системой" длились более месяца и камнем преткновения была, конечно же, цена. Менеджменту удалось убедить АФК опуститься до нижнего уровня в этих рамках и зафиксировать стоимость в рублях. При этом Сбербанк дал кредит на очень выгодных условиях: в первый год действия кредитного договора погашение основного долга не предусмотрено, в 2020-2021 годах – относительно небольшие выплаты, комфортные для компании, а основная сумма долга будет выплачиваться на четвертый-пятый годы кредитования. К тому моменту будет завершена значительная часть проектов, входящих в общий портфель, денежные средства от их реализации будут доступны для погашения долга. Так что условия вполне посильные для "Эталона".

- Как вы думаете, как могут отнестись к сделке миноритарные акционеры "Эталона"?

- Они отнеслись к сделке положительно. Это видно по торгам за последние два дня, акции "Эталона" выросли почти на 15%. Если сравнивать ситуацию со сделкой и без нее, то в первом случае имеется много положительных факторов. Это и увеличение денежного потока, и рост дивидендов за счет синергии, и снятие риска невыполнения стратегии, и многое другое. В то же время ситуация без сделки могла бы привести к серьезным последствиям – дефицит проектов, снижение денежного потока, капитализации компании и падение ее акций.

- Вы довольны стоимостью проданных вами акций? Плюс пакет продан с премией в 55% к рынку…

«

- Решение о выходе из бизнеса я принял еще в начале прошлого года. В то время стоимость акций на Лондонской бирже, на которой мы торгуемся, колебалась между тремя и четырьмя долларами. Тогда же я определил для себя цену, ниже которой продавать не буду – 3,10. На начало этого года акции стоили в среднем около четырех долларов. Поэтому я считаю цену, за которую продан пакет, абсолютно разумной.

Касаемо премии – это смотря к какой цифре относить. Если, допустим, к периодам, когда акции стоили 1,87-1,90 доллара, то, наверно, это хорошая премия. Если к моментам, когда было больше четырех долларов, то нет. В среднем стоимость по оценкам аналитиков в последнее время составляла около 3,9 доллара, поэтому никакой премии я не вижу.

- Почему вы решили выйти из бизнеса?

- Я уже не раз об этом говорил и теперь повторю. Каждый человек на протяжении жизни рассчитывает свои силы, возможности и время своей активной трудовой деятельности. Чтобы управлять такой крупной компанией, необходимо выкладываться 24 часа в сутки и всегда быть в напряжении. Куда бы я не ехал – на рыбалку, в лес, кататься на лыжах – я все равно с утра до позднего вечера думал о компании. Но мне идет 68-й год, и в таком режиме уже трудно работать. А трудиться вполсилы – не в моем характере. Да и компании это не на пользу, когда лидер, на которого рассчитывают, работает не в полную меру.

- А не было варианта передать бизнес в управление доверенным лицам? В свое время, например, ваш сын Дмитрий возглавлял совет директоров.

- Сначала я хотел передать управление менеджменту. Но в такой компании должен быть один лидер, а не группа людей. Среди менеджмента есть очень хорошие руководители, но человека, который мог бы взять на себя лидерство во всем "Эталоне", я не видел. Поэтому корпоративное управление передано совету директоров, а оперативное управление генеральному директору. Думаю, лидером станет кто-то из числа новых акционеров. Я этим людям доверяю, мы долго общались, они серьезно настроены взяться за управление компанией. Им это выгодно, и компания имеет огромные возможности и шансы развиваться.

Честно говоря, я рассчитывал, что Дмитрий примет бразды правления. Это был бы наилучший вариант. Но он выбрал другую жизненную позицию, у него другие приоритеты, и я его понимаю. У меня всегда на первом плане была работа, а на все остальное времени оставалось мало, в том числе и семье я уделял мало внимания. Дмитрий в этом плане молодец, у него на первом месте семья, а уже потом все остальное.

- Он совсем ушел из бизнеса?

- Нет, он сейчас занимается двумя направлениями. Ранее он приобрел достаточное количество недвижимости, небольшими долями в разных объектах и точках, и теперь управляет ею. Еще он закончил ЛЭТИ, увлекается программированием и компьютерными программами и в этом также начинает достигать результатов.

«

Когда человек начинает бизнес самостоятельно, с нуля, он ценит его гораздо больше, чем получив в наследство. У меня есть мечта – чтобы мои внуки или правнуки создали свой бизнес, развили его, а потом посмотрели на "Эталон" и потихоньку начали выкупать его и управлять им. Это может случиться через много лет, когда меня уже не будет, но это было бы здорово. Но нужно, чтобы они сами заработали деньги, сами набили шишек, прошли через неудачи, радовались собственным успехам.

- У вас не будет своего представителя в новом совете директоров?

- Мне предлагали остаться самому, оставить Дмитрия или какого-то моего номинанта. Но я принципиально отказался. Новый совет директоров, куда вошло два представителя от АФК и два новых независимых директора, должен быть абсолютно свободен в принятии решений. А когда остается человек, который был лидером в компании, вольно или невольно может начаться давление на совет. Но если потребуется какая-то консультация или помощь, я всегда готов ее оказать.

- Про "Систему" эксперты говорят, что она выплачивает дивиденды нерегулярно и довольно низкие. Вы как миноритарий рассчитываете получать дивиденды от своих оставшихся акций?

- Я абсолютно четко скажу, что решение о выплате дивидендов принимает не АФК "Система" и не Вячеслав Заренков (в прошлом), а совет директоров. И на этом совете обсуждается масса всяких факторов, которая связана с выплатой дивидендов. Учитывается финансовая ситуация на данный момент в компании, учитывается возможность приобретения новых участков. Но мы постановили в свое время, что при любой ситуации дивиденды должны выплачиваться в пределах 40-70% от чистой прибыли. И уже совет директоров решает, какой процент от прибыли в виде дивидендов выплачивать всем акционерам. Поэтому я не вижу никаких опасений, что кто-то может волевым путем сказать: "Нет, в этот раз не будем дивиденды выплачивать!" Или наоборот: "Давайте в этот раз дивиденды выплатим 100% от чистой прибыли!"

- Были ли еще претенденты на вашу долю в "Эталоне", кроме "Системы". И правда ли, что вы сначала хотели продать акции менеджменту?

- Были желающие приобрести, но большинство этих предложений носили не совсем цивилизованный характер. Например, какая-то компания имеет свой нехороший актив. И ее руководство решает – а давайте мы купим акции, потом присоединим туда активы, потом еще что-то там и прочее, прочее. Были предложения выкупа контрольного пакета - 35% пакета выкупать, потом присоединить к какой-то другой компании. Бренд "Эталон" исчез бы, и миноритарии остались бы обманутыми. Поэтому, все эти предложения я отсеивал.

Было предложение от менеджмента, и оно довольно разумное было. Честно говоря, я согласился на него, но после ряда переговоров и оценки я решил, что лучше продать пакет акций компании. Все участники с этим решением согласились.

- Есть ли в соглашении о продаже вашей доли какие-либо нефинансовые условия? Например, описание стратегии дальнейшего развития компании, бонусы для менеджмента?

- Мы обсуждали некоторые вопросы, в частности, что менеджмент в большинстве своем должен остаться, что должна сохраниться стратегия развития тоже. Некоторые вопросы мы обсуждали, но это все на честном слове. И я думаю, это цивилизованная сделка и эти условия будут сохраняться, несмотря на то, что в договор мы их не записывали.

- Вячеслав Адамович, на своей странице в "Фейсбуке" сразу после сделки вы написали, что стоит игнорировать "домыслы, вымыслы, клевету и ложь". Что вы имеете в виду и каких "сотрудников, которым предложено покинуть компанию"?

- Ну, вы знаете, клеветы и лжи полно сегодня. Когда видишь заголовки, диву даешься, как в здравый ум может прийти такое: "Калви посадили, "Эталон" разбегается, продажи падают" и т.д. и т.п. Ну, вот абсолютно бред, ложь и клевета, на самом деле. Других слов нет. Поэтому и публикация у меня была, может быть, такая эмоциональная. Надо ко всем вещам подходить логично, разумно, осмысленно, анализировать, что к чему. А не писать броскими заголовками и потом звонить, извиняться… Звонят, извиняются: "Вы знаете, нам сказали… мы увидели… мы услышали…". Это не солидно для нормальных изданий.

«

Поэтому я написал – не верьте. Я там расписал кратенько, что на самом деле произошло. И мне поверили. Я получаю тысячи писем со словами поддержки, благодарности, одобрением принятого решения. Но все же находится 1% тех, которые еще врут…

А что касается увольнений – это забота нового руководства. Я считаю, что никаких увольнений массово там не будет. Может, один-два-три человека подадут заявление по собственному желанию, потому что тем людям, которые языком болтали и не работали и с помощью этой болтовни пытались натягивать корону себе на голову, незаслуженно восхваляя свои заслуги, не место будет в компании. Мне Геннадий Филиппович Щербина, новый генеральный директор, сказал то же самое. Всем, кто прекрасно работал, будут предложены хорошие перспективы в развитии своей карьеры.

- Что вы думаете о сегодняшних условиях на рынке и, в частности, об эскроу-счетах и проектном финансировании? И как изменения законодательства повлияли на ваше решение продать акции "Эталона"? И как они вообще отразятся на "Эталоне"?

- Изначально, когда появились эти инициативы и была неопределенность, я был противником этих изменений. Потому что сразу набросились на договор долевого участия, что это вообще такой неправильный документ и т.д. А ведь ДДУ очень хорошо работали, а обманутые дольщики возникали из-за отдельных жуликов. Ну и плюс из-за решений районных, региональных, да и федеральных властей уже во время реализации проектов. Проект просчитывается полностью, определяется прибыль, возможности финансовые и прочее, а в ходе реализации начинаются изменения. Конечно, это плохо.

Но потом я изменил свое мнение, и сегодня я полностью поддерживаю переход на проектное финансирование. Конечно, не все это выдержат. И мы, наверное, одни из первых, кто адаптировался к переходным условиям, запустив пилотные проекты в Москве и Санкт-Петербурге с проектным финансированием, в том числе под эскроу-счета.

Я не вижу абсолютно ничего страшного, потому что все-таки разум возобладал. Переход будет не резким. И те проекты, которые сегодня в работе, будут реализовываться еще по старой схеме, если желание у застройщиков будет. А те, которые начинаются, - до 1 июля еще, в принципе, можно будет успеть перейти. Конечно, небольшим компаниям это будет сделать сложно, но, тем не менее, возможно.

«

Какого-то влияния на продажу моей доли это не оказало, но на покупку "Лидер-Инвеста" повлияло. Сейчас начался тренд на укрупнение, и если та или иная компания не будет расти, укрупняться, значит, судьба ее может быть плачевной. Если бы сделки по приобретению "Лидер-Инвеста", которая закрыла полностью дефицит наших новых проектов на ближайшие 5 лет, не было, то проблемы могли бы быть у "Эталона".

- А у "Лидер-Инвеста" были бы проблемы?

- У него тоже были бы проблемы, конечно. Раз уж тренд на укрупнение на рынке существует, то нужно следовать этому тренду. И в "Лидер-Инвесте" это понимали, и в "Эталоне" это прекрасно понимали. Поэтому соединение этих компаний – это очень разумный шаг. И я думаю, за нами последуют еще многие компании, которые тоже начнут укрупняться.

- Я правильно понимаю, что бренд "Лидер-Инвест" перестанет существовать?

«

- "Эталон" точно не перестанет существовать. А вот "Лидер-Инвест", скорее всего, да. Потому что два таких мощных бренда не должны конкурировать между собой. Поэтому да, "Лидер-Инвест" все-таки вольется в компанию "Эталон" и станет ее частью.

- Вы уже говорили в начале разговора, что новый кредит для "Эталона" будет комфортным, а какова общая долговая нагрузка компании сейчас?

- До сделки у нас был положительный баланс, чистого долга не было. Это было связано не только с тем, что компания отлично работала, а еще и с тем, что в последние два года, как я уже и говорил, мы практически не приобретали новые проекты. Поэтому запас как раз нужен был для покупки новых проектов. А величина валового долга у нас всегда была в размере от 14 до 22 миллиардов рублей и сегодня, если она превысит эти 22 миллиарда, то эта нагрузка будет уже для объединенной компании, а не только для "Эталона". Это нормальная нагрузка. После сделки величина чистого долга составила всего 13,3 миллиард рублей. Отношение же чистого долга к EBITDA будет 0,85х.

- Какие конкретные конкурентные преимущества будет иметь объединенная компания перед другими игроками рынка?

- Возможность приобретать в дальнейшем новые проекты увеличится, однозначно. Мы объединим менеджмент под наше проектное управление и, соответственно, удельно-накладные расходы на метр квадратный снизятся. Наша вертикально интегрированная система управления даст о себе знать, потому что наши же генподрядные и субподрядные организации, которые имеются в "Эталоне", спокойно выйдут на объекты, которые сегодня есть у "Лидера". Тем самым они получат полную загрузку, а их прибыль будет оставаться внутри компании, а не уходить тем подрядчикам, которые сегодня работают на объектах "Лидера". Наша система ККТС – комбинированная конструктивная технологическая система - будет использована на объектах "Лидера". Потом, функцию технического надзора у нас сегодня выполняет специализированная наша компания, которая использует систему BIM, а у "Лидера" она еще не использовалась – это тоже позитивно.

Ну и много других, результат будет налицо, когда завершится интеграция. Её планируется завершить в третьем квартале 2019 года.

- Где будет больше строить объединенная компания? В Москве, Петербурге, в другие регионы, может, будет уходить?

- Мы всегда говорили, что развиваемся 50 на 50. Но на сегодняшний день "Лидер-Инвест" все-таки чисто московская компания, поэтому, я думаю, соотношение будет 60 на 40 - в Москве больше, в Санкт-Петербурге чуть поменьше. Другие регионы мы тоже изучали, но в ближайшие три года выходить туда не планировали. Но теперь, когда произойдет интеграция, этот временной период можно сократить. Мы рассматривали Архангельскую область, сам Архангельск, несколько городов-миллионников, где очень остро стоит вопрос со строительством жилья.

- Как вы оцениваете сейчас условия для ведения бизнеса в Санкт-Петербурге после смены губернатора и кураторов стройотрасли?

- Вы знаете, смена власти и губернаторов влияет на те компании, которые пользовались их благосклонностью или рассчитывали на нее. Мы свои проекты делаем в рабочем режиме: снизу, аккуратно, разрабатывается проектно-сметная документация, проекты планировки, и когда уже все готово, тогда выходит на верхний уровень и там утверждается в соответствии с законодательством. Поэтому каких-то изменений в отношении компании "Эталон" не будет. Это однозначно. Изменения коснутся тех, кто получает резолюции сверху, а потом не знает, что делать, потому что, в конце концов, нужно делать нормальную рабочую и разрешительную документацию в соответствии с теми регламентами и схемами, которые существуют.

Что касается новых заместителей, которые курируют строительство в Санкт-Петербурге. Не знаю, ребята молодые, активные, мне кажется, проявят себя нормально. А применять им свою энергию все-таки надо на тех денежных средствах, которые им выделяются. Потому что программа строительства школ, садов, поликлиник и прочих соцобъектов, с уже выделенными денежными средствами, в последние семь лет практически не выполнялась. И это было смешно, потому что осваивалось буквально 15-20%. Главный вопрос для любой частной компании - это финансирование. А здесь финансирование дают, а умения реализовать нету. Вот им на что нужно обратить внимание. Если они будут с опережающими темпами и с успехом строить дороги, школы, детские сады, поликлиники, выполнять благоустройство и так далее, тогда легче будет и компаниям, которые занимаются девелоперским бизнесом.

- Каков сейчас объединенный земельный банк компании и сколько он стоит?

- Четыре миллиона квадратных метров, оценивается в 200 миллиардов рублей. Это земли, которые уже оформлены как проект. Не как картофельное поле в колхозе, а как уже сформировавшийся проект.

- Какие еще компании может купить "Эталон"?

- "Эталон" никого не будет покупать в ближайшее время. В этом году точно.

- Сейчас "Эталон" четвертый по объемам строительства застройщик в России. Есть ли у компании амбиции стать первой?

«

- Ну, в принципе, это объединение и было направлено на то, чтобы войти в тройку лидеров. Первым быть всегда тяжело. Но в тройке лидеров будем обязательно.

- Сделка прошла на фоне ситуации с Baring Vostok и арестом Майкла Калви. Что вы думаете вообще об этой ситуации, и может ли Baring Vostok продать свой пакет "Эталона"?

- Во-первых, Baring Vostok – это суперцивилизованная компания с очень высококлассными специалистами. Они инвестировали в нашу компанию еще в 2008 году, когда никто из иностранных компаний не пытался даже рубля и доллара вложить в российскую экономику. Они купили 15,5% акций, и благодаря этим инвестициям мы вышли в московский регион. Не было бы инвестиций, мы бы в Москве не работали.

Второе, мы до прихода Baring Vostok очень слабо разбирались в корпоративном управлении, а они принесли нам правильный дух корпоративного управления. Они научили менеджеров, совет директоров, показали, что такое международная компания, которая котируется на лондонской бирже. Они правильно подготовили компанию к выходу на биржу.

В прошлом году они уменьшили свой пакет до 5,7%, и это была плановая акция, которую я полностью поддержал, и которая прошла очень цивилизованно. Сегодня они обычные миноритарии, но, тем не менее, в совете директоров есть их представитель, очень уважаемый, который объективно оценивает ситуацию и помогает принимать грамотные решения.

Я не знаю их мыслей с учетом этих событий, потому что они получили удар "под дых". Что касается конкретно Майкла, то я знаю его как абсолютно порядочного, культурного, вежливого, интеллигентного человека. Он очень хороший человек.

- Мы сейчас с вами беседуем в тот момент, когда вы находитесь на Кипре. Вы много проводите времени вне России?

- Наш головной офис на Кипре, и я, как председатель совета директоров, вынужден был находиться большее время здесь. Где-то полгода находился на Кипре, теперь я буду более свободен. Могу находиться в России, могу на Кипре, где угодно. Я думаю, что буду путешествовать сейчас больше по Европе, съезжу в Индию, Бразилию. Есть много стран, где я не побывал.

- Как вы планируете распорядиться средствами, которые получите по итогам продажи акций?

«

- Основная масса денег будет не инвестироваться, а жертвоваться на благотворительные цели. Что касается инвестиций, то я выбрал для себя следующие цели: первое — образование, второе — здравоохранение, третье — интеллектуальная собственность, интеллектуальное развитие. Четвертое — культура: художники, фильмы, строительство театра, художественной галереи. Все это будет делаться через наш фонд "Созидающий мир", который существует уже семь лет и много чего сделал. Сегодня мы делаем его реструктуризацию.

В свое время я категорически запретил пускать денежные средства компании на благотворительность. Если кто-то хочет чего-то жертвовать, то он должен жертвовать только собственные средства. И для себя я это за основу взял. И все доходы, которые я получал в последние три года, шли в основном на благотворительность. Мы построили храм, огромнейший замечательный храм Андрея Первозванного и Всех Святых на Кипре, построили храм на Каменке в Санкт-Петербурге. Заканчиваем строительство храма Ксении Блаженной, Рождества Христова. Помогаем школам, детским садам, объектам здравоохранения, культуры. Недавно, может вы слышали, в Самаре прошел спектакль по моему либретто. Это шедевр получился, новый прорыв в балете, двадцать минут люди стоя аплодировали. Это же прекрасно, на это деньги не жалко тратить.

- Помимо этого вы занимаетесь своим личным творчеством?

«

- Да, я сейчас заканчиваю книгу интересных рассказов и хочу переиздать книгу "Управление проектами". Она переведена на семь языков, и за рубежом почему-то о ней больше знают, чем в России.

Ещё у меня есть планы для написания сценария серии фильмов, которая называется "Забытые великие". Я нашел документ, где Владимир Ильич Ленин после революции утвердил список, наверху которого было написано: "Предать забвению". Это касалось талантливейших людей, вышедших из народа, отдавшим России все силы, построившим железные дороги, школы, университеты, различные музеи. Коммунисты решили предать их забвению как империалистов, капиталистов, буржуев. Первый фильм мы уже подготовили, про Петра Ионовича Губонина, который родился в крепостной семье и за 35 лет стал чуть ли не третьим в России бизнесменом. Крепостной, который закончил три класса. Человек, который своим природным умом, своей смекалкой, своим трудом достиг очень много. Мы хотим рассказывать о таких людях, чтобы нынешние бизнесмены могли брать пример.

В общем, планов много, просто лежать на диване и смотреть телевизор не планирую, это точно.

Беседовал Константин БАЛАКИН