Борцы с хаосом: кто должен следить за состоянием подъездов и дворов
Добавление новых конструктивных элементов, например, пандусов или козырьков уже можно отнести к реконструкции дома. Для того чтобы УК начала эти работы, соответствующее решение должно быть принято на общем собрании собственников. Причем, проголосовать за него должны не менее двух третей собственников. И, конечно же, они должны определить источник финансирования для проведения этих работ. А источник финансирования здесь один - это деньги самих собственников.
В рамках капитального ремонта осуществляются только те виды работ, которые указаны в федеральном и региональных законах. Так, Статья 166 Жилищного кодекса РФ определяет на федеральном уровне минимальный перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыши;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- ремонт фасада;
- ремонт фундамента многоквартирного дома.
Субъекты РФ могут дополнять и расширять этот перечень.
На сегодняшний день законодательство не дает четкого ответа, что такое текущий ремонт, а что такое капитальный. При этом чаще всего под капитальным ремонтом подразумевается замена более 50% конструктивных элементов в рамках конкретного вида работ. Косметический ремонт подъезда никогда не может быть включен в программу капитального ремонта.
В соответствии с законодательством, весной и осенью в доме должны проходить сезонные осмотры, которые УК должна проводить с участием представителей совета дома. В рамках этих осмотров составляется дефектная ведомость. На основании этой ведомости составляется план ремонтных работ на следующий год.
Но даже без составления плана жильцы вправе обратиться с просьбой починить какие-то небольшие поломки, например, поменять перегоревшие лампы, поменять расшатавшиеся петли у двери, ведущей на пожарную лестницу.
Если двор является общедомовым имуществом, то отвечают собственники, точнее, нанятая ими управляющая организация или ТСЖ. Если участок не отмежеван - муниципалитет. Если, например, во дворе упадет дерево, то отвечать будет тот, на чьей территории оно находилось.
Это либо общедомовая территория, либо муниципальная, либо территория третьего собственника. Больше вариантов нет.
Для домов, введенных в эксплуатацию после 2005 года, это делается автоматически. Для более старых домов процедура усложняется: собственники должны на общем собрании принять решение о выделении придомового участка, согласовать его границы с муниципалитетом, нанять кадастрового инженера для определения границ участка. В этом случае работы оплачиваются за деньги собственников. Иногда муниципалитеты берут эту работу на себя.
Границы участков везде разные и во многом зависят от густонаселенности муниципалитета и его финансовых возможностей. В богатых и многолюдных регионах участки стараются выделять участки как можно меньшей площади. В бедных стараются "повесить" на собственника содержание всей городской территории. Например, в Твери практически вся территория города поделена между многоквартирными домами, на которых, соответственно, лежит обязанность по оплате ее содержания. Однако в большинстве муниципальных округов все-таки значительная часть земли остается муниципальной. Ее обслуживание осуществляет муниципалитет за счет налогов.
Этим должны заниматься управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). Именно они отвечают за общедомовое имущество, к которому может относиться участок перед домом, при условии, если границы этого участка занесены в кадастр.
