МОСКВА, 10 октября — РИА Недвижимость. Снижение ипотечных ставок до исторического минимума значительно увеличило число ипотечных сделок на рынке новостроек страны. Дальнейшее снижение ставок, на которое рассчитывают застройщики, может привести к смещению покупательского спроса в сторону более комфортного жилья, считают эксперты рынка, опрошенные РИА Недвижимость.
Ипотечные рекорды
На отечественном ипотечном рынке в последнее время происходят поистине исторические события. Вполне вероятно, что мы сейчас наблюдаем его переломный этап, после которого ни ипотека, на рынок жилья в России уже не будут прежними.
Хотя общая экономическая ситуация в стране оставляет желать лучшего, ипотека бьет рекорды по двум показателям — снижению ставок и объему выданных кредитов.
По данным АИЖК, ставки по ипотеке сейчас находятся на минимальных значениях за всю историю развития рынка с 2005 года — 10,34% на первичном рынке и 10,7% — на вторичном. Предложения крупнейших банков с августа 2017 года начинаются от 9,5%, а в сентябре 2017 года АИЖК снизило ставку до 9%. Это ставки по кредитам, которые будут выданы в четвертом квартале 2017 года.
С мая этого года рынок растет темпами, близкими к 40%, сообщают в АИЖК. В августе выдано ипотеки на сумму более 174 миллиардов рублей, что на 39% больше, чем в августе 2016 года и на 19% больше уровня рекордного 2014 года. В сентябре, по предварительным данным, объем вырос по сравнению с сентябрем прошлого года на 40-50% — до 180-190 миллиардов рублей. Всего же за девять месяцев этого года в России выдано около 700 тысяч ипотечных кредитов на 1,3 триллиона рублей.
По прогнозам агентства, объем выдачи ипотеки в этом году превысит рекордный уровень 2014 года. Именно тогда был зафиксирован предыдущий максимум — 1 миллион кредитов на 1,77 триллиона рублей.
Всего же объем ипотечного портфеля сегодня в стране составляет примерно 5 триллионов рублей.
Продажи растут
Вследствие этих тенденций застройщики отмечают рост продаж и увеличение средств дольщиков в финансировании проектов.
"Анализируя ситуацию на текущий момент, уже можно сказать о бурном всплеске продаж и увеличении ипотечных сделок", — говорит, в частности, директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов. Например, поясняет он, с начала 2017 года прирост ипотечных сделок в группе составил 62% в сравнении с тем же периодом с января по сентябрь 2016 года.
А вот на объектах ФСК "Лидер" средняя доля ипотечных сделок выросла с 57% в 2016 году до 75% в 2017 году, говорит руководитель управления партнёрских продаж, ипотеки и субсидий ФСК "Лидер" Павел Тимошенко.
Тимошенко замечает, что помимо снижения ставок упростился и процесс одобрения банком выдачи кредитов, а также уменьшился размер первоначального взноса. Впрочем, в последнем случае данные игроков рынка разнятся — так, в группе компаний "А101", напротив, отмечают, что анализ данных рынка и собственных продаж за 2015-2017 годы показал — покупатели при покупке квартиры в ипотеку не повысили уровень первоначального взноса. "Как и в прошлом году, он составляет 1,5 миллиона рублей", — уточняет руководитель управления аналитики и оценки ГК "А101" Дмитрий Цветов. По его словам, вырос объем денежных средств, которые берут в ипотеку, но при этом ежемесячный платеж сохраняется на уровне 36 тысяч на протяжении трех последних лет. При этом объем сделок с использованием ипотечных средств за 9 месяцев 2016 года составил 47%, за аналогичный период 2017 года он вырос на 5 процентных пунктов — до 52%.
Размер кредита же в среднем за год увеличился с 1,7 миллиона рублей до 1,83 миллиона рублей, приводит Цветов данные АИЖК.
"Снижение ставок по ипотеке положительно влияет на настроение и покупательскую способность — люди понимают, что появление более выгодных кредитных условий связано со стабилизацией процессов в экономике и меньшим уровнем инфляции", — констатирует директор по продажам компании "НДВ-Недвижимость" Татьяна Подкидышева.
Оптимистичные прогнозы
По прогнозам АИЖК, к концу 2017 года средневзвешенные ставки предложения основных участников рынка по ипотеке могут дополнительно снизиться на 0,25-0,5 процентного пункта и достигнуть уровня 9-9,25%. Средневзвешенные ставки фактической выдачи, которые рассчитывает Банк России, опустятся ниже 11%. В дальнейшем понижательный тренд продолжится, но снижение ставок будет происходить гораздо более умеренными темпами. В 2018-2019 годах ставки по ипотечным кредитам могут опуститься ниже 9%. Динамика ипотечных ставок будет зависеть от уровня инфляции и сохранения текущего характера монетарной политики Банка России, подчеркивают в агентстве.
Надеются на удешевление ипотеки и застройщики. "По нашим прогнозам, до конца года средняя ставка снизится на 0,5 процентного пункта, а в первом квартале 2018 года — максимум еще на 0,5 процентного пункта", — говорит Тимошенко. При этом он добавляет, что стоимость квартир на первичном рынке, возможно, начнёт понемногу расти по причине удешевления ипотеки и снижения порога входа в сделку.
Еще более оптимистично настроены в "А101". Наиболее вероятный сценарий следующего года — это снижение ставки до 7% силами не только банков, но и застройщиков, полагает Цветов. Фактически, с 2016 года средняя ипотечная ставка снизится в 1,5 раза, подсчитывает он.
Для дальнейшего снижения ставок есть все условия, уверен Арсланов. Это сохранение тенденции на снижение темпов инфляции, рост спроса на ипотечный продукт и снижение ключевой ставки ЦБ, поясняет эксперт. Он напоминает о словах председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной о том, что тенденция снижения ключевой ставки Центробанка продолжится, и к 2020 году она может составить 6,5-7%. Немаловажным фактором снижения ипотечных ставок также является конкуренция между банками и отложенный спрос на покупку недвижимости, добавляет Арсланов. При этом он замечает, что подчас информация в СМИ о дальнейшем снижении ставок до уровня 7-8% годовых заставляет покупателей взять тайм-аут в приобретении жилья и дождаться более привлекательных ставок.
В то же время Подкидышева предостерегает коллег, что, надеясь на дальнейший позитивный сценарий, отталкиваться только от будущих перспектив неправильно.
Модель будущего
Цветов, допуская, что ставки в следующем году снизятся до 7%, моделирует следующую ситуацию. Если предположить, что средний ипотечник по-прежнему будет иметь 1,5 миллиона рублей накоплений и быть способным на ежемесячный взнос в 36 тысяч рублей, то в 2018 году средний размер кредита с нынешних 3,5 миллиона рублей вырастет до 4,6 миллиона рублей. Это позволит купить квартиру уже не за 5 миллионов, а за 6,1. Разница в 22% довольно существенна, и можно купить квартиру не просто большей площади, а большей комнатности, или же машиноместо в подземном паркинге, рассуждает эксперт.
Другой эффект, продолжает Цветов, может выражаться в ситуации, когда покупая ту же самую квартиру, имея возможность оплачивать те же ежемесячные платежи, покупатель будет использовать меньший накопленный первоначальный взнос. Соответственно, добавятся люди, которые решили купить квартиру неожиданно, не накопив достаточно средств. И еще один вариант — та же квартира, тот же объем накопленных средств, но ежемесячные платежи существенно более низкие, меньше текущих на 25%.
Вслед за изменением спроса, по мнению Цветова, изменится и структура предложения. Продажи сместятся в сторону большей комнатности — доля 3-4-комнатных квартир увеличится до 40%, плюс возрастет число жилых комплексов с подземным паркингом.
Главное, завершает эксперт, что снижение ипотечной ставки приведет к формированию на рынке нового тренда — покупатель, уровень доходов которого остается неизменным, при новых условиях сможет позволить себе квартиру большего размера и более высокой степени комфортности.
При этом не все застройщики спешат менять стратегию из-за роста доли ипотечников среди своих покупателей. "Изменения в проектах и вариантах планировок, вывод на рынок новых объектов и прочие стратегически важные решения принимаются в компании вне зависимости от размера ипотечных ставок", — говорит, в частности, Арсланов.
По наблюдениям Тимошенко, снижение размера взноса, а в отдельных случаях и вовсе его отсутствие, привели к "омоложению" портрета покупателя. А вот Подкидышева отмечает, что в последние месяцы банки охотно выдают кредиты представителям бюджетной сферы, и в целом доля таких клиентов стала выше.
"Также мы наблюдаем увеличение регионального спроса. Это клиенты, переехавшие в Москву, продавшие свое жилье в регионе и арендующие квартиры в Москве", — добавляет Тимошенко, рассуждая о рыночных изменениях.
А в аналитическом центре АИЖК, говоря о влиянии доступности ипотеки на рынок, констатируют, что в последнее время наблюдается спрос на качественное жилье, характеризующееся продуманностью среды и высокой инфраструктурной обеспеченностью.
