Застройщики проявляют чудеса изобретательности в погоне за объемами продаж в новостройках, предлагая клиентам неординарные квартиры с террасами или лоджиями. Однако под конфетной оберткой заманчивого предложения может оказаться имущество, которое в действительности не подлежит продаже. Сайт "РИА Недвижимость" решил узнать, как покупателям неформатного жилья не приобрести "кота в мешке".
Потайные метры
Некоторые девелоперы сейчас делают "уникальные" предложения по продаже "эксклюзивных" квартир с необычной планировкой или с собственным выходом на террасу. Однако при этом застройщик не всегда следует требованиям закона и пытается продать площади, которые просто не могут быть оформлены в собственность, обращает внимание помощник адвоката Московской коллегии адвокатов "Арбат" Вадим Башир-Заде.
К сожалению, такие примеры нередки в судебной практике. Эксперт коллегии адвокатов "Арбат" рассказывает об одном из таких случаев: "На юго-востоке Москвы был построен очередной современный жилой комплекс с домом, в котором находились как обычные квартиры, так и дорогие двухуровневые, занимающие последние этажи. Именно такую квартиру и решили купить наши клиенты. Заключив стандартный договор участия в жилищно-строительном кооперативе и заплатив полную стоимость квартиры в размере двадцати пяти миллионов рублей, счастливые покупатели стали ждать от застройщика передачу ключей и необходимых документов для оформления квартиры в собственность. Стоит сказать, что на момент заключения договора жилой дом уже был полностью введен в эксплуатацию. Но счастливые покупатели ключей от квартиры и документов для оформления собственности так и не дождались. Вместо этого застройщик сообщил покупателям, что они не доплатили за лоджию, являющейся частью квартиры, около 6 миллионов рублей и предложил подписать дополнительное соглашение".
Естественно, полностью оплатившие стоимость квартиры и не подозревавшие о существовании какой-либо лоджии, покупатели отказались от подписания дополнительного соглашения и оплаты дополнительных денежных средств. После отказа застройщика от добровольного исполнения сделки согласно условиям договора, покупатель обратился с исковым заявлением в суд к застройщику и БТИ.
Чтобы не попасть в такую ситуацию Башир-Заде рекомендует потенциальным покупателям перед подписанием договора по приобретению недвижимости проверить его на предмет определения площади квартиры и расчета стоимости квартиры. Важно, чтобы застройщик указал проектную площадь квартиры (или оформил приложение к договору с планом квартиры), способ расчета стоимости за вспомогательные помещения (с применением понижающих коэффициентов или без них), срок передачи квартиры покупателю.
Покупатель должен также помнить, что застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы, а также проектную документацию и заключение государственной экспертизы по ней (ст. 20, п. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Все это поможет точно определить, какую именно квартиру желает продать вам застройщик, а также поможет убедиться о реальных возможностях застройщика по реализации объекта в срок.
Документация с изъяном
В ходе приведенного в пример дела выяснилось, что "лоджией" оказался участок эксплуатируемой кровли площадью 27 квадратных метров, на который с верхнего этажа двухуровневой квартиры проектом был предусмотрен аварийный выход на случай пожара. А собственно лоджией в качестве части квартиры он стал после обмеров квартиры, проведенных БТИ. Парадоксально, что, требуя дополнительной оплаты, продавец не обратил внимание на то, что согласно обмерам, проведенным БТИ, площадь квартиры уменьшилась. Факт несоответствия размера действительной площади квартиры размеру площади, прописанному в договоре, подтвердился и уже застройщик обязан был вернуть переплату в размере двух миллионов рублей, что он сделать категорически отказался.
Что касается обмеров БТИ, которое включило "лоджию" в площадь квартиры, то выяснилось, что сотрудники БТИ производили обмер квартиры даже без выхода на объект, а площади помещений определялись на основании предоставленной застройщиком проектной документации, редакция которой не являлась итоговой.
Покупателям следует знать, что случаи проведения ошибочных обмеров органами БТИ случаются часто. И, к сожалению, "Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 августа 1998 года не предусмотрена возможность присутствия будущего собственника квартиры при проведении обмеров.
"Однако если сразу же после приемки квартиры и получении кадастрового паспорта вы не согласны с итоговой площадью, рекомендуем обратиться в специализированные организации, имеющие право на проведение строительно-технической экспертизы. Данные организации являются членами СРО (саморегулируемые организации) и имеют доступ СРО на выполнение работ в сфере строительства и ремонта капитальных строений. Результатом проведения такой экспертизы станет заключение, которое понадобиться для оспаривания обмеров квартиры в судебном порядке", — инструктирует Башир-Заде.
Общее — не частное!
В итоге покупателям нестандартной квартиры в суде удалось доказать, что включение в состав квартиры площади в 27 квадратных метров в качестве лоджии, расположенной на 20 этаже, незаконно. "Эта позиция основывалась на данных проектной документации, согласно которой на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию в двухуровневых квартирах на 19 и 20 этажах не предусмотрена лоджия", — объясняет помощник адвоката МКА "Арбат". После сдачи жилого дома в эксплуатацию изменения в проектную документацию не вносились, квартира не перестраивалась, функциональное назначение помещений не менялось. То есть на момент заключения договора купли-продажи квартиры дом уже был построен и введен в эксплуатацию, а действующая на тот момент проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы, не предусматривала никакой лоджии.
"Таким образом, застройщик при реализации сделки купли-продажи квартиры пытался ввести клиентов в заблуждение, желая продать дополнительную площадь, не только не входящую в квартиру, но и являющуюся согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ частью имущества многоквартирного дома, принадлежащего на праве общей долевой собственности всем жителям", — поясняет Башир-Заде.
Эскперт также подчеркивает, что при согласии заключить дополнительное соглашение на покупку такой необычной квартиры с мифической лоджией без проверки документов покупатели превратились бы в потенциальных ответчиков по иску других жильцов дома с требованиями об устранении препятствий пользования общедомовым имуществом.
Покупатель не должен очаровываться рассказами продавца о "конструктивных особенностях квартиры", а найти документальные подтверждения легального существования таких особенностей. Для этого надо внимательно проверить в предоставленной застройщиком проектной документации, какие именно помещения включены в состав квартиры. Если застройщик предлагает "уникальную" квартиру с террасой, чердаком, мансардой, которые не учтены в проектной документации как часть квартиры — это повод забеспокоиться. В противном случае, вам незаконно продадут общедомовое имущество, которое имеет режим общего пользования, а также специальное назначение (аварийные выходы, электрощитовые, тепловые пункты), говорит специалист МКА "Арбат".
В итоге суд вынес решение в пользу пострадавших покупателей, удовлетворив их исковые требования в полном объеме.
Бдительность копейку бережет
Всем потенциальным покупателям подобных квартир эксперты МКА "Арбат" рекомендуют при заключении договора особенно тщательно ознакомиться с условием о порядке и сроке возврата покупателю уплаченных им денежных средств в случае нарушения продавцом своих обязательств по исполнению договора, обратить внимание на наличие неустоек и иных выплат нарушителем.
"Наличие установленного порядка возврата денег усилит вашу позицию в суде и позволит наказать нарушителя рублем. Также стоит оговорить с застройщиком еще на стадии заключения договора параметры площади квартиры, ознакомиться с проектной документацией и настоять на включении, в качестве приложения к договору, плана квартиры. Ну а если объект (квартира) уже реально существует, то не стоит отказываться и от дедовского способа обмера площади рулеткой, ведь размер у продавца и покупателя может и не совпасть", — советует в заключении Башир-Заде.
