МОСКВА, 7 октября — РИА Новости, Марина Заблудовская. Третий квартал 2016 года отметился рекордным числом зарегистрированных договоров долевого участия на первичном рынке Москвы, в то время как покупатель "вторички" уходит в подполье. Опрошенные РИА Новости эксперты потирают руки, ожидая дальнейшего увеличения активности покупателей "первички" и одновременно отмечают формирование "синдрома разочарованного продавца" на вторичном рынке.
Первичный рынок нарасхват
Несмотря на сезон отпусков, третий квартал года отметился увеличенной покупательской активностью на рынке первичного жилья Москвы. Август по объему заключенных договоров долевого участия и вовсе побил все рекорды, включая беспрецедентный с этой точки зрения декабрь 2014 года (3 356 против 3 164 зарегистрированных ДДУ), указывает директор департамента консалтинга и управления проектами "Метриум Групп" Анна Соколова.
Покупатели квартир в новостройках определенно понимают, что сегодня рынок предлагает им объективно выгодные условия, и интенсивно входят в сделки, соглашается с коллегой руководитель аналитического центра девелоперской компании ОПИН Денис Бобков. "По итогам третьего квартала 2016 года мы ожидаем, что будет зафиксировано рекордное количество зарегистрированных ДДУ. Хотя данных за сентябрь еще нет, в июле и августе, по данным Росреестра, зарегистрировано 9 418 ДДУ, что на 68% больше показателя за июль-август прошлого года, и на 23% больше аналогичных месяцев 2014 года", — указывает он.
Основной характеристикой, которая позволяет судить о смене покупательских предпочтений в лучшую сторону, является время принятия решения о покупке клиентом, уверена генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. Ранее время поиска новой квартиры и выход на сделку занимали 2-3 месяца, сейчас же риелтор фиксируют все больше сделок с минимальными временными затраты — всего 2-3 недели.
"Это связано с тем, что покупатели перестали ждать снижения цен на недвижимость, уже наступило некоторое понимание рыночной конъюнктуры, в частности того, что по-настоящему низкие цены можно встретить лишь в проектах, которые только вышли на рынок и таким образом заявляют о себе", — считает эксперт.
Подстегивают покупателей и специальные условия покупки, бонусы и дисконты, которые сегодня предоставляются в 90% новостроек, директор департамента новостроек "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман. Средний размер скидок в августе и сентябре, по его словам, составил около 10%. Более существенный дисконт, как правило, предоставляется на покупку 2- и 3-комнатных квартир в новостройке на средней стадии строительства.
Рекорды новостроек: даешь отделку
В сентябре общий ценовой уровень показал незначительное снижение (минус 0,4%). Однако за квартал квадратный метр подорожал в среднем на 2,9%. По подсчетам аналитиков "Метриум Групп", по итогам третьего квартала 2016 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента составила 146,9 тысячи рублей за "квадрат".
Бюджет покупки по всем типологиям квартир увеличился. Студии в среднем подорожали на 3,8% — до 4,2 миллиона рублей. Средний бюджет одно- и двухкомнатных лотов составил 6,2 миллиона рублей (плюс 2,3%) и 9 миллионов рублей (плюс 3,0%) соответственно. Трехкомнатная квартира в среднем предлагалась по 12,4 миллиона рублей (плюс 0,2%), приводит данные эксперт "Метриум Групп".
Минимальные ценники за квадратный метр в московских новостройках, если брать город в старых границах, в третьем квартале можно было найти в Зеленограде (в среднем 85,6 тысячи рублей) и на юго-востоке столицы (141,2 тысячи рублей), отмечают специалисты департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья". Вполне закономерно, что самые высокие ценники были выставлены в проектах в Центральном округе (452,8 тысячи рублей за "квадрат").
Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках "новой" Москвы увеличилась на 2,7% и по итогам квартала составила 101,8 тысячи рублей. Рост стоимости в большей степени обусловлен увеличением объема предложения квартир с отделкой.
Кстати, в 2016 году на первичном рынке столицы представлен рекордно большой объем предложения квартир с отделкой, указывает руководитель девелоперского дивизиона "Мосинжпроекта", генеральный директор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев.
"Застройщики диверсифицируют риски и предлагают в уже реализующихся новостройках новые очереди с отделкой в квартирах. Только в 3 квартале 2016 года на рынок вышло несколько корпусов с отделкой, к примеру, ЖК "На Нижегородской", "Среда", "Символ", "Резиденция Тверская", "Варшавская, 141". При этом популяризация данного тренда зафиксирована в сегменте жилья эконом и комфорт-классов", — говорит собеседник "РИА Недвижимость".
"Виртуальность" вторичного рынка
На вторичном рынке в третьем квартале эксперты отмечают несколько ярких тенденций. В первую очередь директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома обращает внимание на уменьшение объема предложения на 8,1%. И одна из ключевых причин этого такого падение, по его словам, заключается в том, что часть квартир была просто снята с продажи.
"Владельцы тех объектов, которые уже больше года "висят" на рынке, практически потеряли надежду продать свою квартиру. Поначалу из-за большого количества просмотров у них возникала иллюзия того, что продажа вот-вот состоится, однако в итоге никто из потенциальных покупателей так и не согласился выйти на сделку. В результате формируется "синдром разочарованного продавца": собственник, психологически не готовый снижать цену еще больше, сильно разочаровывается в рынке недвижимости и его участниках", — объясняет эксперт "Инком-Недвижимость".
По мнению Шломы, продавцы на вторичном рынке надеются на более выгодные условия для продажи жилья в будущем, откладывают сделки и уходят "в подполье".
"По нашим подсчетам, на данный момент только 20% объектов, выставленных на вторичном рынке жилья, — это квартиры, которые реально участвуют в процессе купли-продажи. Остальные же 80% — объекты "виртуальные" — либо "дубли", либо выставлены на рынок по завышенным ценам, поэтому потенциальным покупателям просто неинтересны", — указывает Шлома.
Кроме того, в данный момент примерно 90 объектов из 100 на вторичном рынке жилья — "неликвид", то есть мало кому интересные объекты, продать которые можно только по максимально низкой цене, добавляет он. Вторичный рынок жилья, считает Шлома, сейчас "доверху забит" низкокачественными вариантами: квартирами в старых домах, которые уже не пользуются спросом, пяти- и девятиэтажках брежневских времен, а также "сталинками", чей срок эксплуатации постепенно истекает.
Еще одна интересная тенденция на вторичном рынке жилья в Москве связана с особенностями поведения "альтернативщиков" — собственников, продающих одну жилплощадь и сразу же приобретающих другую. Она всеми доступными им средствами, кроме дальнейшего снижения цены, пытаются повысить привлекательность своих объектов, отмечает Щлома.
Например, чтобы поймать покупателя "на крючок", продавцы квартир с альтернативой освобождают жилплощадь, нажитое непосильным трудом имущество вывозят на дачу, прописываются к родственникам и выставляют свою квартиру на рынок как юридически свободную. После этого они начинаются заниматься поиском жилплощади для себя. "Тенденция еще только зарождается, и данное понятие — свободная квартира — еще не очень сильно распространено на вторичном рынке жилья Москвы. Многие якобы свободные квартиры, выставленные на продажу, на самом деле таковыми не являются — в них продолжают жить собственники, которые пытаются "прицепить" к себе альтернативу", — рассказывает собеседник агентства.
Что касается стоимости жилья, то в сентябре на вторичном рынке Москвы средняя удельная цена предложения выросла на 0,7% и составила 216 тысяч рублей за квадратный метр, в свою очередь отмечает руководитель офиса "На Фрунзенской" сети офисов недвижимости "Миэль" Ольга Тихонова.
"Рост цены предложения, на наш взгляд связан с несколькими факторами. Во-первых, на рынке за летние месяцы скопилось довольно много переоцененных объектов. Ликвидные предложения по привлекательным ценам быстро уходят с рынка, остаются те, стоимость которых завышена. Новые объекты, выходящие на рынок, также выставляются собственниками по завышенной стоимости. Так как владелец квартиры, оценивая свою недвижимость, обычно ориентируется на аналогичные предложения на рынке, и добавляет еще немного на торг. В итоге создается иллюзия роста цен на рынке.
В то же время, если проанализировать итоговые цены по сделкам, то здесь увеличения цены продаж не наблюдается", — заключает собеседница агентства.
