МОСКВА, 20 сентября — РИА Новости, Константин Балакин. Застройщики эконом-класса московского региона после покупки совладельцем группы ПИК Сергеем Гордеевым компании "Мортон" получили мегаконкурента, тогда как рядовым покупателям жилья опасаться нечего, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. При этом в числе причин, которые привели к продаже компании, собеседники агентства называют неблагоприятную экономическую конъюнктуру и неэффективный менеджмент "Мортона".
В красной зоне не были
Во вторник стало известно, что ГК "Мортон" была приобретена совладельцем ГК ПИК Сергеем Гордеевым. Сумма и другие параметры сделки не раскрываются. По мнению экспертов, текущая стоимость всего бизнеса "Мортона" достигает 165 миллиардов рублей без учета долга, который осенью 2015 года составлял 20 миллиардов рублей.
По словам партнера "Химки Групп" Дмитрия Котровского, о предстоящей сделке рынок догадывался не только по разговорам в кулуарах. ПИК в последнее время стал очень активен на рынке труда, в том числе — по ключевым позициям, рассказывает он. Показательно, что оглашение произошло на следующий день после подведения итогов выборов, поскольку с дольщиками теперь нужно вести разъяснительную и информационную работу, замечает он.
Можно предположить, что причинами сделки со стороны "Мортона" стали снижение административного ресурса, рост кредитной нагрузки, снижение динамики продаж из-за внутренней конкуренции проектов и возросшей внешней конкуренции на рынке, продолжает рассуждать Котровский. Еще одна причина — изменения в законодательстве, которые требуют больших вложений на старте и негативно влияют на маржинальность, добавляет эксперт.
Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк считает, что покупка такой крупной компании, как "Мортон" — это ещё один яркий пример укрупнения девелоперского рынка, которое многие эксперты предсказывали ещё в начале кризиса. Недавний пример, подтверждающий данную тенденцию, — покупка ФСК "Лидер" ДСК-1. Сложные экономические условия (падение платёжеспособности и спроса, дорогие кредиты, уход иностранного капитала), а также законодательное ужесточение правил работы застройщиков (новые правила кредитования, требования к уставному капиталу и так далее) постепенно ведут к укреплению рынка и выживанию крупных игроков, между которыми будет нарастать конкуренция, говорит Богданюк.
Ряд участников рынка в приватных беседах рассказали РИА Новости, что проблемы у "Мортона" были весьма серьезные.
"Нам чиновники говорили, что в Подмосковье у "Мортона" строится "пирамида", и они не знают, что делать, чтобы она не рухнула, иначе это было бы хуже, чем у "СУ-155". По сути, искали на кого перевесить. Или по частям раздать или целиком передать" — рассказывает представитель одной из девелоперских компаний.
По словам другого собеседника, слухи о финансовых проблемах "Мортона" ходили давно. Кроме того, некоторых партнеров "Мортона" не устраивало, что тот работает через оффшоры. "Это проверенный человек сказал, который работал с продажей участков их и ПИКа, — уточнил он.
"Возможно, у "Мортона" было так же, как с ДСК-1 — кредиты не продлили, и пришлось выкручиваться, искать инвестора или поручителя. А у Гордеева деньги, и административный ресурс сильнее, чем у Ручьева", — размышляет еще один участник рынка.
Впрочем, глава "НДВ Групп" Александр Хрусталев опровергает, что у компании были настолько большие проблемы. "Мортон" не был в "красной" зоне", — говорит он. По его опыту, любая компания, строящая большой объем квадратных метров, рискует. Но о том, что ситуация становится опасной, свидетельствует отчаянный демпинг, в котором "Мортон" замечен не был.
Власти подтверждают, что компания не была в зоне риска. "Мортон" сдает отчетность ежеквартально, не нарушает сроки сдачи отчетности. Финансовая устойчивость — все нормативы нормальны, в них нет нарушений. Целевое использование средств — нарушений нет", — говорит, в частности, руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
"В целом все сроки ввода объектов им выполняются", — отметил зампред подмосковного правительства Герман Елянюшкин.
Негативная конъюнктура
Хрусталев подтверждает слова коллег, что на ситуацию во многом повлияла экономическая конъюнктура, в частности, снижение спроса на новостройки.
Хотя заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов рассказывает, что со спросом дела обстоят неплохо. "За 8 месяцев 2016 года по сравнению с 8-ю месяцами 2015 года спрос в московском регионе вырос на 20%, цены выросли на 2-3%, и до конца года вырастут на 5-7%", — говорит он.
За несколько дней до закрытия сделки от "Мортона" пришел пресс-релиз, в котором сообщалось, что выручка компании за восемь месяцев выросла на 30,5% — до 45,29 миллиарда рублей. В нем же говорилось, что по итогам 2016 года планируется увеличить выручку по сравнению с прошлым годом на 20% — до более чем 71 миллиарда рублей, а объемы ввода в эксплуатацию жилой недвижимости предполагается сохранить на уровне 1 миллиона квадратных метров.
Спрос, может, и вырос, но объем предложения при этом увеличился гораздо больше, делится наблюдениями Хрусталев. "Мы давно в турбулентном рынке", — замечает он.
К тому же "Мортон", по мнению Хрусталева, предлагал один и тот же продукт, тогда как в условиях нестабильного спроса лучше диверсифицировать предложение. "Нельзя предлагать много одного и того же товара", — говорит он, поясняя, что "Мортон" строил "дома с одним и тем же лицом".
Один в поле не воин
Также глава "НДВ Групп" предполагает, что непростая ситуация могла сложиться и из-за промахов руководящего состава. "Вероятно, скоро произойдет смена менеджмента", — допускает Хрусталев, добавляя, что в любом случае "топам" предстоит серьезная проверка на профпригодность. При этом управленческие способности самого Ручьева Хрусталев оценивает достаточно высоко, как, впрочем, и купившего "Мортон" Сергея Гордеева.
"Ручьев, какой бы великий он ни был, не может тащить такого монстра на своих плечах один", — рассказывает бывший сотрудник компании, пожелавший сохранить инкогнито. По его словам, пока "Мортон" был не таким большим, ручное управление себя ещё оправдывало, а потом начались сложности, которые в последние годы особенно ощущались.
"Ручьев понял, что если не продаст компанию — она обанкротится. А так он и компанию спас, и людей. Я думаю, ему тяжело было решение это принять", — продолжает он, подчеркивая — "это исключительно мои соображения".
Собеседник РИА Новости убежден, что важен не только лидер, но и команда, а эффективной команды там как раз не было. "Пример "Мортона" очень показательный — один в поле не воин, какой бы выдающийся он не был", — заключает он.
В то же время президент ГК "Гранель" Ильшат Нигматуллин, отмечая, что Гордеев — управленец с огромным опытом, не сомневается, что "он сможет отладить все бизнес-процессы и вывести компанию на новый уровень".
Рынку ничего не грозит
По мнению президента ФСК "Лидер" Владимира Воронина, на рынок Москвы и Подмосковья в среднесрочной перспективе сделка не повлияет. Обе компании, поясняет он, имеют сильный бренд и проекты на разной стадии в разных районах Москвы и Подмосковья. Рядовой покупатель не почувствует на себе, что у "Мортона" сменился владелец. "Но для бизнеса это, конечно, возможность для синергии. Площадки под застройку, объединение производственных мощностей и так далее — этим и сильны крупные игроки", — размышляет Воронин, добавляя, что "объединение игроков на рынке недвижимости — общий тренд в периоды экономической нестабильности".
В краткосрочной перспективе сделка по покупке "Мортона" никак не отразится на рынке первичного жилья московского региона, говорит Нигматуллин. В отдаленной перспективе можно рассчитывать на улучшение качества проектов, находящихся в портфеле ГК "Мортон". Жилые комплексы компании ПИК всегда отличались более интересным наполнением и оригинальной концепцией, думаю, такой подход руководство компании будет применять и к своим новым объектам, полагает президент "Гранеля".
"Клиентам "Мортона" бояться нечего", — уверенно заявляет Хрусталев, аргументируя тем, что "Гордеев — грамотный бизнесмен" и строительство начатых объектов будет завершено.
Влияния на стоимость жилья данная история также не окажет, считает Хрусталев.
"К монополизации рынка недвижимости одним игроком покупка такого гиганта" как "Мортон"" вряд ли приведет, поэтому изменений в ценообразовании также не стоит ожидать", — убежден Нигматуллин. В результате увеличения активов ГК ПИК сможет контролировать лишь около 15% рынка первичного жилья в Московском регионе, а в масштабах всех страны на долю двух компаний приходится еще меньше — менее 5%, замечает он.
По мнению Котровского, покупателям жилья ситуация точно не навредит, так как при таком масштабировании производственные издержки, как правило, снижаются. А вот профессиональным игрокам рынка будет создан мегаконкурент. "Но это конкурент только для тех, кто работает в эконом-классе", — подчеркивает эксперт. Жилья эконом-класса в области будет строиться точно не меньше, прогнозирует он. По сути — у обеих компаний отличие по продукту и целевым аудиториям невелико, даже маркетинговые стратегии похожи. Возможно, часть новых проектов под брендом ПИК будут выходить в более высоких ценовых классах, а бывший земельный банк "Мортона" будет развиваться в самом низком ценовом классе — в экономе, допускает Котровский.
Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая убеждена, что слияние двух крупнейших девелоперов отразится на рынке положительным образом, по крайней мере, для потребителя это означает увеличение доверия к "супергиганту". Также она полагает, что благодаря сделке ПИК получит доступ к земельному банку "Мортона" и, тем самым, сможет серьезно расширить географию проектов.
Как прогнозирует Хрусталев, тенденция укрупнения игроков на рынке недвижимости московского региона продолжится. По его словам, до конца года мы сможем наблюдать еще пару таких интересных сделок.
