Как правильно найти помещение под малый бизнес в Москве
В договоре нужно очень четко прописать порядок расторжения с обеих сторон, возврат депозита при расторжении, срок уведомления о расторжении, продление договора аренды и увеличение ставки при продлении, а также права и обязанности арендатора и арендодателя. Выгоднее всего заключать контракты на 3-5 лет, прописывая индексацию ставки в пределах 6-10%. В целом же, лучше именно в договоре учесть все моменты, чтобы потом не решать их в авральном режиме.
На самом деле попытка сэкономить на ремонте и въехать в то, что осталось от предыдущего арендатора, чревата тем, что ваш магазин или кафе будет иметь не самый лучший вид. Если вы намерены серьезно заниматься бизнесом, то лучше брать помещения с черновой отделкой и делать собственный дизайн. Особенно если успех вашего бизнеса зависит от внешнего вида помещения. Поэтому бояться помещений без отделки не стоит, но, конечно, если есть возможность сэкономить и взять помещение хоть с каким-то ремонтом, который вас устраивает, то можно делать и так. На рынке бывают всякие варианты.
Очень важный аспект: если вы заезжаете в помещение, которое освободил арендатор вашего же профиля, надо очень четко понимать, почему он закрылся и изучить все подводные камни. И если вы все же решили брать помещение, нужно изучить, какие ошибки допустил ваш предшественник и постараться избежать их. К сожалению, многие арендаторы очень падки на то, что «ура, не надо делать ремонт, все как под нас сделали», но надо понимать, что если бы все было так просто, то прежний арендатор вряд ли уехал бы с хорошего и прибыльного места.
На рынке торговой недвижимости сезонных всплесков почти нет, так как спрос стабилен почти всегда, а контракты подписываются на длительный срок. Собственникам лучше потерпеть месяц в январе и месяц в мае, зато потом сдать помещение на нормальных условиях, чем падать по цене. Поэтому искать целесообразно перед «своим» сезоном, когда ваш бизнес будет приносить высокий доход.
Например, пивные магазины лучше открывать весной, а кофейни, наоборот, осенью. Конечно, летом, а также в январе и мае есть шансы найти помещение чуть дешевле, но специально подстраиваться под это все же нет смысла, так как со скидками сдаются лишь не очень ликвидные помещения.
Сейчас собственники готовы давать дисконт арендаторам, но в разумных пределах и далеко не все. Средний дисконт сейчас - 3-10% от ставки. Также часто при долгосрочном договоре собственники готовы давать скидку на первые 3-6 месяцев или даже весь первый год. Но при условии, что дальше арендатор будет платить приемлемую ставку.
Прежде, чем приступать к торгу, следует изучить аналогичные предложения и ставки на них, спрогнозировать свою выручку и только после этого идти на торг, вооружившись аргументами. Больше всего собственников раздражает, когда они и так снизили ставку ниже всех в районе, а арендаторы все равно приходят и спрашивают «а можно еще дешевле?». То есть торг просто ради торга никому не нравится и может привести к тому, что вы просто не получите помещение.
Например, мы уже несколько раз прощались с арендаторами, которые торговались просто ради самого процесса торга и собственной лишней прибыли. И даже когда потом они приходили и соглашались на наши условия, мы принципиально отдавали помещение другому арендатору, который сразу вел себя адекватно. Поэтому палку перегибать не стоит.
Ставки аренды в первую очередь зависят от проходимости места: чем больше людей проходит мимо дверей помещения, тем выше ставка аренды, так как это потенциальные покупатели или посетители магазина. При этом «качество» траффика играет куда меньшую роль, так как товары продаются как в Перово, так и на Остоженке, поэтому хорошее помещение на выходе из метро в спальном районе может стоить столько же, сколько на Остоженке или Петровке. Просто аудитория арендаторов и клиентов у них будет разная.
Поэтому при определении комфортной для вашего бизнеса ставки аренды стоит ориентироваться на такой уровень, при котором на аренду будет уходить не более 10-15% от оборота. То есть при выручке магазина в 1 миллион рублей в месяц, платить за аренду выгодно 100, максимум 150 тысяч рублей при средней рентабельности.
Если рентабельность высокая, как у магазинов пива, кафе, дорогих фермерских продуктов, некоторых магазинов одежды и обуви, то можно рассматривать помещения и со ставкой аренды в 17-20% от оборота, а в случае торговли дисконт-товарами или услугами типа салона красоты аренда не должна превышать 6-8% от оборота.
Важно учесть, что спрогнозировать оборот начинающему предпринимателю довольно сложно. Даже при открытии магазина или салона по франчайзингу франчайзер всегда будет преувеличивать свои достижения, чтобы втянуть вас в свою модель.
Получить реальные данные можно только у других партнеров или аналогичных точек в аналогичном месте.
У крупных сетевых компаний есть специальные модели расчета оборота будущей точки, но эти модели очень сложные и дорогие. Но хотя бы примерно прикинуть собственную выручку все же необходимо еще перед открытием, чтобы не ошибиться.
Все зависит от товара. Например, продуктовые магазины при правильном выборе ассортимента, площади помещения и персонала успешны почти везде, так как клиенты все равно будут ходить за продуктами. Единственное, если вы планируете открыть обыкновенный магазин продуктов, лучше не арендовать помещения дверь-в-дверь с "Пятерочкой", "Дикси", так как цены у сетевых дискаунтеров всегда будут ниже ваших. Сейчас также очень востребованы магазины фермерских натуральных продуктов, специализированные бутики молочной или колбасной продукции.
Если же речь идет про магазин одежды или обуви, то лучше всего открываться в районном торговом центре, куда местные жители постоянно ходят за покупками, или же в крупном региональном торговом центре, где очень высокий траффик покупателей и много других магазинов похожего профиля. Открывать магазины одежды и обуви в стрит-ритейле тоже можно, но только в очень проходных местах и в тех случаях, когда ставка аренды выглядит адекватно. А таких помещений на рынке очень мало.
Сейчас набирает популярность тренд по открытию магазинов одежды и обуви в не очень проходных местах, но рядом с метро, куда людей привлекают через аккаунты в социальных сетях или рекламу в интернете.
По сути это некие шоу-румы или пункты самовывоза: основное привлечение клиентов идет через интернет. Это позволяет существенно сэкономить на аренде, и если ваш товар пользуется спросом и представляет интерес, то клиентура у вас будет.
Открытие собственной парикмахерской или салона красоты - бизнес очень специфический. Сейчас таких проектов очень много в каждом районе и любом ценовом сегменте, поэтому в первую очередь нужно найти место, где конкурентов как можно меньше, и предложить клиентам какую-то фишку, которая выделит ваш салон из массы конкурентов.
Выбор места опять же зависит от модели: модный барбер-шоп лучше открывать в центре или в дорогих районах Москвы (СЗАО, ЗАО, ЮЗАО), а дешевую парикмахерскую - можно в любом спальном районе.
Принципиальный момент: чтобы открыть успешный салон красоты, этим бизнесом нужно жить, его нужно хорошо понимать и разбираться в его тонкостях.
Маржинальность у таких проектов не очень высокая, поэтому нужно зарабатывать на потоке клиентов или же добавлять к услугам какую-то "фишку". Например, на «Красном октябре» открылся салон красоты, где в процессе стрижки клиента могут угостить алкогольными напитками (или продать их ему), на Чистых прудах работает салон красоты, где делают маникюр и наливают кофе. Это, конечно, очень экстравагантные «фишки», но всегда можно придумать что-то свое. В целом же рынок красоты в Москве и крупных городах уже очень насыщен, поэтому рваться в этот бизнес за большими деньгами очень рискованно.
Что касается проходимости места, то здесь есть две модели: первая ориентирована на проходящих мимо людей, а вторая - на раскрутку заведения через рекламные носители, социальные сети и т.д. В первом случае помещения нужно искать около метро на потоках клиентов, а во втором - вполне можно занять недорогой и укромный уголок, куда знающим о проекте людям будет удобно добираться.
Также обязательно необходимо придумать для кафе или ресторанчика какие-то фишки: интерьерные решения, меню, специальные приветствия, так как в ресторан больше идут за обстановкой и атмосферой, а уж потом пробуют саму еду.
Не стоит забывать про конкурентов: если в районе вашу концепцию уже кто-то использует, то нужно максимально дистанцировать свой проект от уже существующих аналогов.
Прежде, чем приступать к поиску помещения для любого собственного бизнеса, необходимо очень четко понять, чем вы будете заниматься и на кого ориентирован ваш будущий проект то есть понять свою целевую аудиторию в зависимости от формата заведения.
Например, для кофейни формата coffee-to-go нужно рассматривать либо очень проходные места около метро, либо площади рядом с бизнес-центрами. А для небольшой рюмочной или пивного бара стоит ориентироваться на те места, куда людям удобно добраться по пути домой и в выходные дни. При этом, например, открывать модный бар крафтового пива лучше в центре, так как в спальном районе он вряд ли будет иметь достаточную аудиторию, а вот дешевая пивная сможет найти своих посетителей почти везде.
Если речь идет о кафе или другом формате общепита, надо выбирать место очень осторожно, так как люди в спальных районах не очень жалуют фаст-фуд и кафе, правда, за исключением шаурмы, так как поесть могут и дома. В спальных районах целесообразно открывать либо кафе с доставкой или возможностью взять еду домой по лояльной цене, либо полноценный ресторан или бар, который станет местом притяжения для жителей района.
Если речь идет про торговлю едой и напитками в основном на вынос, то площади 30-50 квадратных метров вам хватит за глаза, чтоб организовать зону раздачи и готовки и поставить 2-3 столика для тех клиентов, кто все-таки хочет перекусить на месте. Для полноценного бара самообслуживания нужно 100-150 "квадратов", а для кафе с посадочными местами и официантами - 150-400 квадратных метров в зависимости от ожидаемого количества гостей.
