Рынок первичной подмосковной недвижимости в марте был во власти ажиотажного спроса, обусловленного локальным "ипотечным бумом", и это несмотря на растущие цены и повышение ипотечных ставок по льготной программе. Опрошенные "РИА Недвижимость" эксперты отмечают, что "первичка" перетянула на себя спрос с перенасыщенного предложением вторичного рынка области.
Бум на "льготы"
Риелторы утверждают, что на первичном рынке жилья Московской области наблюдаются тенденции к незначительному снижению объемов предложения и повышению цен. "Так, объем предложения в количестве квартир показал снижение на 2,4%, на данный момент предложение составляет порядка 67,6 тысяч квартир", — отмечает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.
По ее словам, сейчас строительная готовность уже реализуемых комплексов растет и влечет за собой логичное повышение цены квадратного метра, в то время как число выходящих новых проектов сокращается, и это уже спровоцировало увеличение средней цены предложения на 4,7% по сравнению с февралем. "Средневзвешенная цена предложения составила 83,2 тысяч рублей за квадратный метр", — рассказывают в компании.
Тем не менее, март отмечен ажиотажем потребительского интереса, рассказывают игроки рынка. Они солидарны в том, что продление программы субсидирования ипотеки стало основным драйвером и поддержкой объема продаж квартир в новостройках.
Доля ипотечных сделок в марте в Подмосковье составила 71,3%, тогда как в марте 2015 года в отсутствие доступного кредитования — 41,8%, приводит данные директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.
Локальный "ипотечный бум", а также небольшие валютные колебания поддерживали в марте уровень спроса на подмосковную недвижимость на высоком уровне. Общее количество сделок в марте было выше на 25% по сравнению с февралем.
И даже повышение ипотечных ставок по льготной программе на 0,5-1% не оказало негативного влияния на спрос. "Ставка под 12% также привлекательна для клиентов по сравнению со стандартными программами банков, где ставка варьируется в диапазоне от 13,5% до 15% годовых", — высказывает мнение управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Она считает, что покупатели фактически никак не отреагировали на изменения условий предоставления ипотеки с господдержкой.
Цены на квартиры в марте на первичном рынке Московской области
|
|
Квартиры масс-маркет (эконом и комфорт) млн. рублей |
|||||
|
Город |
1-комнатные |
2-комнантые |
3-комнатные |
|||
|
мин. |
макс |
мин. |
макс |
мин. |
макс |
|
|
Мытищи |
2,1 |
5,1 |
3,7 |
7,7 |
5,3 |
8,2 |
|
Королев |
2 |
5,9 |
3,1 |
6,8 |
5,1 |
11 |
|
Пушкино |
1,7 |
3,1 |
2,3 |
3,7 |
4,1 |
4,9 |
|
Щелково |
1,3 |
4,1 |
1,9 |
6,9 |
2,7 |
6,5 |
|
Балашиха |
1,9 |
12,4 |
3,3 |
7,2 |
4,9 |
11 |
|
Реутов |
2,8 |
8,4 |
5,2 |
11 |
7,9 |
13,5 |
|
Люберцы |
3,1 |
6,5 |
4 |
7,5 |
5 |
9,8 |
|
Жуковский |
2 |
4,4 |
2 |
7,0 |
3,0 |
8,3 |
|
Раменское |
2,2 |
3,2 |
3 |
4,2 |
3,8 |
6,3 |
|
Видное |
2,4 |
5,9 |
3,5 |
7,15 |
4,9 |
9,2 |
|
Домодедово |
1,4 |
3,1 |
2,9 |
4,3 |
3,5 |
5,6 |
|
Подольск |
2 |
4,7 |
3,2 |
5,7 |
4 |
7,5 |
|
Апрелевка |
2,3 |
4,7 |
3,8 |
5,8 |
4,8 |
7,6 |
|
Одинцово |
2,6 |
7 |
3,5 |
8,0 |
4,4 |
9,8 |
|
Красногорск |
2,6 |
6,7 |
2,6 |
9,3 |
4,4 |
12,8 |
|
Долгопрудный |
3 |
6,1 |
4,1 |
6,8 |
8,3 |
8,3 |
|
Химки |
2,1 |
6,6 |
3 |
9,7 |
4,1 |
40,8 |
|
Лобня |
1,9 |
3,7 |
2,9 |
5,2 |
3,9 |
7,1 |
По данным компаний Est-a-Tet и "Азбука жилья"
Впрочем, несмотря на продление ипотеки с господдержкой, перспективы на рынке подмосковной "первички" не радужные. К примеру, Шаталина не видит реальных драйверов для роста покупательской активности в дальнейшем.
"Многие участники рынка отмечают, что есть клиенты, которые имеют на руках фиксированную сумму денег для покупки квартиры. Но даже небольшое увеличение стоимости в пределах 100-200 тысяч рублей приводит к тому, что клиент отказывается от сделки", — рассказывает она.
Дисбаланс на "вторичке"
Предложения на вторичном рынке Подмосковья достаточно много, но даже те объекты, которые выставлены по рыночной стоимости, не говоря уже о переоцененных вариантах, пользуются весьма ограниченным спросом, говорит Бернадский из Est-a-Tet. "Объем предложения на вторичном рынке области увеличился по итогам марта на 6% и составил 49,6 тысяч квартир", — рассказывают в компании "Миэль-Сеть офисов недвижимости".
По словам Бернадского, такая тенденция вязана с тем, что массовая застройка новых проектов в Московской области и продление программы льготной ипотеки оттянули спрос от вторичного рынка. Предложения в новостройках дешевле, у застройщиков больше возможностей стимулирования спроса. "Например, минимальная стоимость однокомнатных квартир в панельных или кирпичных пятиэтажках на вторичном рынке составляет 3-4 миллионов рублей, за эти деньги в новостройках можно выбрать даже двухкомнатную квартиру или как минимум "однушку" хорошей площади в монолитном доме", — объясняет Бернадский.
Вторичный рынок не выдерживает такой ценовой конкуренции. В итоге на одного покупателя на вторичном рынке приходится как минимум 10 квартир, а сроки экспозиции объектов составляют в лучшем случае 4 месяца, говорит эксперт.
Между тем, если на "первичке" средняя стоимость предложения увеличилась почти на 5%, то на вторичное жилье она упала по отношению к февралю на 0,2%. Об этом свидетельствуют данные "Инком-Недвижимость".
По словам экспертов компании "Азбука жилья", в марте 2016 года средний бюджет покупки жилья на вторичном рынке в Подмосковье составлял 5,5 миллионов рублей, при этом в марте 2015 года он был незначительно выше — на 6,5% и составлял 5,9 миллиона рублей.
Цены на квартиры в марте на вторичном рынке Московской области
|
|
Квартиры масс-маркет (эконом и комфорт) млн. рублей |
|||||
|
Город |
1-комнатные |
2-комнатные |
3-комнатные |
|||
|
|
мин |
макс |
мин |
макс |
мин |
макс |
|
Мытищи |
1,7 |
9,7 |
3,4 |
23,0 |
4,9 |
24,5 |
|
Королев |
1,2 |
8,8 |
2,6 |
13,5 |
3,5 |
43,7 |
|
Пушкино |
1,4 |
6,1 |
2,2 |
7,7 |
3,3 |
15,1 |
|
Щелково |
1,3 |
5,5 |
2,1 |
7,2 |
3,3 |
9,7 |
|
Балашиха |
1,4 |
7,5 |
3,3 |
10,8 |
3,5 |
15,0 |
|
Реутов |
3,1 |
12,9 |
4,4 |
19,5 |
5,6 |
23,0 |
|
Люберцы |
1,5 |
9,8 |
3,4 |
15,0 |
4,0 |
19,5 |
|
Жуковский |
1,5 |
6,0 |
2,8 |
11,0 |
3,5 |
13,8 |
|
Раменское |
1,3 |
5,4 |
2,7 |
7,8 |
3,4 |
15,5 |
|
Видное |
1,5 |
7,3 |
3,2 |
16,5 |
4,5 |
18,8 |
|
Домодедово |
1,8 |
7,5 |
2,8 |
11,0 |
3,8 |
31,0 |
|
Подольск |
1,7 |
7,1 |
2,3 |
11,0 |
3,2 |
15,0 |
|
Апрелевка |
1,9 |
6,8 |
2,6 |
9,9 |
3,6 |
12,5 |
|
Одинцово |
2,3 |
12,5 |
3,5 |
20,0 |
4,4 |
25,0 |
|
Красногорск |
3,3 |
9,9 |
3,2 |
23,0 |
4,5 |
34,8 |
|
Долгопрудный |
1,7 |
8,1 |
3,1 |
13,0 |
4,5 |
17,5 |
|
Химки |
3,1 |
11,2 |
4,0 |
19,5 |
5,4 |
39,9 |
|
Лобня |
1,7 |
6,3 |
3,2 |
11,3 |
3,8 |
14,4 |
По данным компании "Миэль-Новостройки"
Рынок "вторички" постоянно пополняется новыми предложениями, что усугубляет затоваривание со стороны тех собственников, которые хотят обменять свое вторичное жилье на новостройку, замечает Бернадский. "В апреле, скорее всего, спрос сохранится примерно на уровне марта, а вот в мае — вероятно, скажется сезонность, и активность покупателей традиционно пойдет на убыль", — замечают в компании "Миэль".
