Явное "перепроизводство" новостроек эконом и бизнес-класса постепенно становится реальной угрозой для рынка жилья Московского региона, и, по всей видимости, можно ожидать, что в ближайшие 1-2 года эта ситуация будет лишь усугубляться, считает управляющий партнер Savills Россия Дмитрий Халин в колонке, написанной для портала "РИА Недвижимость".
Опасные рекорды
Если посмотреть на историю вопроса, то можно заметить, что как в неспокойные 1993-1995 года, так и в кризисные 1998 и 2008 год имел место острый дефицит предложения жилья. Негативный экономический фон подстегивал рост цен на квартиры, а падение количества сделок было лишь временным явлением. Из возводимых тогда новостроек на рынок поступало не более 30%, остальные распределялись по городским социальным программам (очередникам, переселенцам из пятиэтажек и прочее) и строились на деньги города.
В 2015 году московские и подмосковные строители отчитались в рекордных объемах ввода жилья. Практически все оно коммерческое. И это на фоне того, что спрос на новостройки за год сократился (в штуках) примерно на 15%, а в метрах сокращение еще более значимое. Судя по всему, не планируется сворачивать строительную активность и в 2016 году, у ключевых игроков просто для этого нет возможности. Маржинальность застройщиков в эконом-сегменте сейчас практически нулевая и поддерживать ликвидность бизнеса можно только лишь за счет сохранения высоких объемов. То есть достраивать текущие проекты возможно лишь за счет продаж новых. Сокращение объемов строительства для многих системных компаний, действительно, "смерти подобно".
Недоброкачественный актив
Между тем в среднем до 15-20% квартир в сданных госкомиссии домах остаются нераспроданными, что еще пару лет назад было немыслимо. Формально это все еще актив застройщика, но актив не доброкачественный, а уже скорее "токсичный", как плохие долги в банковском секторе. Их реальная стоимость и ликвидность тает по мере углубления кризиса на рынке жилья.
А плохие активы, в конечном счете, ведут к банкротствам. Вот их-то, думаю, мы и увидим в ближайшем будущем. Скорее всего, это будут "мягкие" банкротства с активным госучастием и без "крови" в виде массово обманутых дольщиков. Но для покупателей крах 3-4 компаний, которые еще несколько лет назад были символом благополучия — очень плохой сигнал.
Покупать — не модно?
К тому же есть и другие причины, которые могут привести к тому, что многие откажутся от приобретения новостройки на этапе строительства. Как известно, после нескольких лет ожидания покупатель получает квартиру "в бетоне", в которой нужно будет сразу же производить полную отделку. То есть быстро въехать в квартиру или сдать ее в аренду не получится. Скорее всего, в условиях постоянного растущего объема предложения жилья, не получится и быстро ее перепродать. А вот потратить весьма существенные средства, необходимые сегодня для полной отделки и меблировки, наверняка придется.
Понимая это, все больше застройщиков предлагают полностью готовые к проживанию объекты. Для рынка это, конечно же, шаг вперед: у покупателя появляется возможность относительно быстро начать пользоваться жильем, избежав дополнительных трат. Но и это не избавит будущего владельца ни от сложностей с перепродажей в случае необходимости, ни от рисков недостроя, которые неизбежно увеличиваются в текущей ситуации, ни от уплаты существенно возросших налогов — как налога на имущество после оформления в собственность, так и НДФЛ при перепродаже квартиры, если собственник владел ею менее 5 лет.
Именно поэтому покупать жилье эконом- и бизнес-класса на этапе строительства, возможно, вскоре станет немодным, еще менее модным — инвестировать в квадратные метры. В результате, рынок новостроек может сжаться на 40-50%, а это, по сути, означает возврат в 90-е.
