МОСКВА, 13 декабря — РИА Новости, Евгения Петрова. Начало года ознаменовано новым рекордным скачком курса американской валюты по отношению к рублю — стоимость доллара на Московской бирже 12 декабря превысила 77 рублей. Курс валюты оказывает сильное влияние на ставки аренды коммерческой недвижимости, и, хотя, эксперты, опрошенные РИА Новости, отмечают, что реакция сегмента на колебания будет медленной, они не исключают, что в случае дальнейшего ослабления рубля возможна дополнительная коррекция ставок вниз.
Слабая ставка
Российская валюта обвалилась в начале года вслед за нефтью, отмечает аналитик ВТБ24 Алексей Михеев. Курс доллара на Московской бирже 12 декабря превысил 77 рублей, что стало рекордным значением со времен "черного вторника", 16 декабря 2014 года, когда курс американской валюты достигал 79 рублей. Сегодня доллар стоит более 76 рублей, но, как считает заместитель начальника аналитического департамента ИК "Окей Брокер" Сергей Алин, январь может подогреть курс до уровня 77-79 рублей за доллар.
Пока экономисты делают прогнозы по перспективам российской валюты к доллару, эксперты рынка коммерческой недвижимости отмечают, что предыдущие скачки доллара стали причиной снижения ставок аренды как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. Тенденция прослеживалась с конца декабря 2014 года, и в прошлом году снижение составило порядка 10-15%, рассказывает директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеся Дзюба.
"Ослабление рубля оказывает давление на все секторы рынка коммерческой недвижимости, в котором исторически значительная доля заемного финансирования была долларовой, вследствие чего и ставки аренды номинировались в валюте", — поясняет руководитель отдела исследований компании JLL Том Манди. Он объясняет, что прежде собственники объектов имели возможность устанавливать правила игры, но сегодня, когда спрос падает, прогноз роста ВВП продолжает пересматриваться в сторону снижения, арендаторы получают возможность переложить валютные риски на арендодателей и обсуждать возможность заключения договоров в рублях.
По словам управляющего партнера Knight Frank Сергея Гипша, слабый рубль приводит к росту затрат у арендаторов офисов и складов, которые заключали контракты в долларах. Например, ранее невозможно было снять помещения класса А за рубли, таких предложений просто не было. Средние ставки аренды в бизнес-центрах класса А три года назад составляли 830 долларов за квадратный метр. По нынешнему курсу это около 63 тысяч рублей за "квадрат", в то время как сейчас средняя ставка для класса А составляет 25,9 тысячи рублей. Разница более чем в два раза, указывает эксперт.
Дзюба предполагает, что в случае дальнейшего ослабления курса возможна дополнительная коррекция ставок вниз. По ее словам, пока неизвестно, когда это может произойти, поскольку все зависит от класса недвижимости.
Но возможны и другие сценарии. "Если экономика все же сможет преодолеть текущие трудности и наметится так ожидаемая всеми стабилизация рыночного баланса, то в 2016 году динамика ставок аренды может быть стабильной, а во второй половине 2016 года возможен рост ставок в рамках инфляции — порядка 5-10% в рублях", — рассуждает собеседница агентства.
Проблемная стройка
Рост курса доллара приводит к росту себестоимости качественных объектов недвижимости, где валютная составляющая строительства по-прежнему остается высокой за счёт инженерных систем, материалов, отделки, достигая 30-40%, а то и выше. Это бизнес-центры класса А, крупные торговые центры, гостиницы высокого уровня, рассказывает директор департамента исследований Colliers International Вероника Лежнева.
Ситуацию дополнительно ухудшили санкции против турецких компаний, которые на этом рынке занимали существенные доли — до 15-20% всего объема нового строительства бизнес-центров в европейской части РФ, считают аналитики "Окей Брокер".
Теперь получается, что помимо падающего спроса со стороны арендаторов по причине снижения корпоративных прибылей из-за кризиса, ситуацию усугубят массовые недострои, по которым будут продолжать начисляться банковские проценты по кредитам, и это может привести к массовым банкротствам арендодателей, добавляют в компании.
"Ситуацию мог бы изменить какой-то крупный государственный или полугосударственный генподрядчик, но такого на горизонте пока не наблюдается", — полагают эксперты из "Окей Брокер".
Рублевый плюс
Эксперты Knight Frank считают, что валютные колебания ставят под угрозу инвестиционные сделки. "Сначала стороны договариваются о коммерческих условиях сделки и потом довольно долго, месяцами, согласовываются ее юридические аспекты. Если за этот период на рынке происходят изменения, и расчетная доходность проекта значительно меняется, участники вынуждены начинаться все сначала, пересматривать базовые условия", — рассказывает Гипш.
По словам Дзюбы, результатом прошлых скачков курса стало то, что арендные ставки на 80% перешли в рублевую зону. "Изменение условий коммерческих договоров в сторону использования рублевых ставок привело к ситуации, когда долларовые арендные потоки у многих собственников, естественно, сократились", — говорит директор департамента исследований Colliers International Вероника Лежнева.
Она утверждает, что также в ряде случаев просели и рублевые потоки, особенно у менее успешных проектов, которым сложнее в кризисный период привлекать к себе арендаторов на привлекательных для собственника коммерческих условиях.
Изменения по сегментам
Ставки аренды в складском сегменте претерпели существенные изменения, прежде всего с точки зрения использования иностранной валюты при номинировании арендных ставок. Складской рынок за прошедший год стал преимущественно рублевым — долларовые ставки предлагают единичные игроки, говорит Лежнева, добавляя, что частично офисы также выставляются в рублях.
Самый же уязвимый сегмент, по мнению Гипша, — ритейл. Весь прошлый год ритейлеры оптимизировали магазины, пересматривали условия аренды. Контракты, которые были номинированы в валюте, сегодня пересмотрены. Но беда подкрадывается с другой стороны — продолжает снижаться покупательская способность населения. Люди вынуждены отказываться от все новых групп товаров, качественной обуви, одежды, питания в кафе и ресторанах", — рассказывает собеседник РИА Новости.
Что касается офисов, в них около 90-95% всего предложения — рублевое. Только несколько собственников БЦ держат ставки в валюте, добавил он.
Говорить о том, что тот или иной сегмент выиграл от перехода в рубли, по словам Лежневой, довольно сложно, поскольку даже внутри одного сегмента ситуация может меняться от проекта к проекту и от собственника к собственнику.
"Здесь лучше говорить не об однозначно выигравших игроках или сегментах, а о наименее проигравших. Наименее проигравшие — это те, у кого рублевые кредиты, либо свой капитал, использование которого оказалось дешевле — те, кто оказался наименее завязан на иностранный капитал. С другой стороны, выигравшими можно назвать тех, кто наиболее оперативно отреагировал на меняющиеся условия — вовремя предложил скидки арендаторам, привлек новых клиентов на рублевых контрактах", — рассуждает Лежнева.
