МОСКВА, 22 декабря — РИА Новости, Алексей Кулюшин. Следующий год обещает принести российскому рынку недвижимости изменения в законодательстве, завершение строительства знаковых объектов, крупные сделки, по-прежнему непростые экономические условия. РИА Новости представляет десять самых ожидаемых событий 2016 года на рынке недвижимости России.
Светлое будущее дольщиков
Минстрой РФ в середине ноября 2015 года внес в правительство поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Они, в частности, предполагают привязку собственного капитала застройщика к цене возводимого жилья по договорам долевого участия, создание единого реестра девелоперов и введение альтернативного механизма обеспечения прав дольщиков — размещение средств участников долевого строительства на эскроу-счетах.
Ряд экспертов выразили опасения, что поправки приведут к вымыванию с рынка более мелких игроков и увеличению стоимости квадратного метра жилья. Застройщикам будет интереснее строить дом и начать реализовывать квартиры уже на высокой стадии готовности объекта, а поскольку квартиры будут продаваться в готовом или практически готовом доме, то скидки на стадию готовности ждать уже не приходиться, считает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Больше половины компаний не смогут работать по новым правилам, уверен президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. И хотя изменения 214-ФЗ направлены на повышение прозрачности и стабильности рынка, защиту прав дольщиков, внедрять их, по его мнению, необходимо очень аккуратно и плавно, чтобы не "схлопнуть" рынок, как это было в 2005 году, когда введение 214-ФЗ подняло цены на квартиры в два раза и "убило" 70% мелких застройщиков.
По словам главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, только треть компаний-застройщиков, работающих в Москве, соответствуют предлагаемому коэффициенту финансовой устойчивости — 5% стоимости строительства объекта. Но у остальных компаний есть время, чтобы увеличить количество собственных средств, и спада строительства жилья в Москве после введения поправок не будет, считает он.
Глава Минстроя Михаил Мень в свою очередь заявил, что не ожидает банкротств в связи с изменениями в законодательстве о долевом строительстве. Как рассказал министр СМИ, одна из основных целей изменений — повышение открытости застройщиков, чтобы люди могли видеть, с кем имеют дело. По мнению Меня, в будущем новостройки будут возводиться в первую очередь не за счет граждан, а за счет банковского проектного финансирования.
Прощание с турками
Отношения России и Турции переживают кризис после того, как 24 ноября турецкий истребитель F-16 сбил в Сирии российский бомбардировщик Су-24. Президент РФ Владимир Путин после этого подписал указ о мерах по обеспечению нацбезопасности и о специальных экономических мерах в отношении Турции. В частности, президент постановил запретить или ограничить деятельность на территории РФ находящихся под юрисдикцией Турции организаций. При этом правительству было поручено подготовить список видов работ и услуг, на которые будут распространены данные ограничения.
По словам первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова, меры РФ против Турции не затронут заключенные до 31 декабря этого года контракты в строительстве, турецкие строители смогут продолжить работу. По новым контрактам, заключенным после 31 декабря, такой возможности не будет, необходимо будет обратиться в правительство за специальным разрешением. Правительство же будет принимать соответствующие решения по спискам работодателей. При этом он подчеркнул, что возможность турецких граждан работать на стройках РФ не исключается. Турецкие подрядчики продолжат работу по строительству в России стадионов к чемпионату мира по футболу 2018 года, также заявил глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев. Турецкие компании смогут завершить строительство своих объектов в РФ, поддержал его и министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев отметил, что никаких решений о приостановке строительства, которое ведут турецкие компании в Москве, принято не было, и объекты будут достроены.
Однако глава Турецкой строительной ассоциации Мидхат Енигюн сообщил, что турецкие строительные компании, работающие на российском рынке, сталкиваются с различными трудностями, в том числе с дополнительными проверками или приостановкой новых проектов. Ряд турецких компаний сообщили, что российские полномочные органы уже запросили данные сотрудников компании, но никаких негативных последствий от таких проверок пока не наступило.
По данным ассоциации, на строящихся в России объектах задействовано порядка 10 тысяч турецких работников. Турецкие компании ввели в общей сложности 47 проектов в России в 2014 году на общую сумму более 3,9 миллиарда долларов. Восемь проектов общей стоимостью 2,3 миллиарда долларов были введены за девять месяцев 2015 года. С 1988 года турецкие компании участвовали в общей сложности в 1,92 тысячи проектов в РФ стоимостью более 62 миллиардов долларов. Россия занимает первое место в списке стран, в которых работают турецкие стройкомпании, ее доля в общем объеме занимает 19,4%.
По мнению экспертов, хотя уход турецких строителей в перспективе освободит значительную долю российского рынка для отечественных компаний, ограничение на привлечение турецких рабочих может привести к срыву сроков сдачи ряда строительных объектов. Снятие существующих строителей с работ, поиск, найм и адаптация новых рабочих — это вопрос не одного дня, говорят они.
Окончание бесплатной приватизации жилья
Бесплатная приватизация жилья была начата правительством РФ в 1992 году. Граждане России получили возможность получить в собственность занимаемое ими на правах социального найма жилье, находившееся в муниципальном и федеральном жилищном фонде. Планировалось, что приватизация завершится с принятием нового Жилищного кодекса 1 января 2007 года, но ее срок четырежды продлевался — до 1 марта 2010 года, до 1 марта 2013 года, до 1 марта 2015 года и последний раз до 1 марта 2016 года.
Как отмечалось, продление сроков необходимо из-за того, что значительная часть граждан, занимающих жилые помещения в аварийном и ветхом жилье, а также очередников, лишились бы после 1 марта 2015 года возможности воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию. Кроме того было решено предоставить право приватизировать свое жилье жителям Крыма и Севастополя.
При этом Минстрой предлагал установить категории граждан, для которых бесплатная приватизация жилья будет разрешена бессрочно. В частности речь шла о детях-сиротах и давних очередниках, не являющихся малоимущими.
В конце 2015 года стало известно, что в Госдуму внесен законопроект о праве бесплатно приватизировать жилье после 1 марта 2016 года для тех, кто до этого срока проживал в аварийных домах или стоял в очереди на получение квартиры. В настоящее время действует запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии. И в случае предоставления жилого помещения на условиях соцнайма уже после 1 марта 2016 года, бывшие жители аварийных домов и очередники утрачивают возможность получить в собственность предоставленное им жилое помещение, что ставит их, по мнению авторов инициативы, в неравное положение с теми, кто получил жилье до указанной даты.
В настоящее время в РФ 80% жилищного фонда находится в частной собственности. В государственной и муниципальной собственности находится еще 20% жилого фонда РФ, пятая часть которого находится в неудовлетворительном состоянии.
Генплан новой Москвы
Летом 2016 года, а точнее к 1 июля планируется утвердить Генплан новой Москвы. Ранее правительство города утвердило территориальные схемы развития Троицкого и Новомосковского административных округов столицы. Схемы включают основные сведения об объектах, планируемых к размещению на данных территориях (дорожно-транспортные и иные инфраструктурные объекты, жилые районы, места приложения труда, озеленение территории) и закладывают основные направления развития новой Москвы до 2025 года с прогнозом на 2035 год.
К 2035 году в новой Москве должно появиться около 100 миллионов квадратных метров новой застройки, в том числе 50-60 миллионов квадратных метров жилья. При этом количество жителей предположительно вырастет до 1,5 миллиона человек, количество рабочих мест может достигнуть 1 миллиона. Кроме того, в новой Москве до 2035 года планируется построить порядка 700 километров новых дорог и около 53 километров линий метро.
По словам заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительству Марата Хуснуллина, плотность застройки новой Москвы в основном будет низкая, 7-10 тысяч квадратных метров на гектар.
Реконструкция "Лужников"
Реконструкция московского стадиона "Лужники" началась в 2014 году, завершить основные работы планируется с опережением — к концу 2016 года. В "Лужниках" должны пройти церемония и матч открытия чемпионата мира по футболу 2018 года, один из полуфиналов и финал мирового турнира.
На данный момент выполнена большая часть работ по возведению нижнего яруса трибун. Он будет готов в начале 2016 года, а монтаж верхнего завершится летом. В ходе реконструкции стадиона количество мест на трибунах увеличится с 78 тысяч до 81 тысячи. А геометрия трибун изменится — они будут максимально приближены к футбольному полю. Раньше около 10% мест на трибунах "Лужников" находились в зоне плохого обзора, после завершения реконструкции "слепых зон" на стадионе не останется.
Светопрозрачная кровля стадиона за счет вмонтированных светодиодов превратится в огромный медиа-экран на 39 тысяч квадратных метров. Во время спортивных матчей на экране будет транслироваться игровой счет и флаги команд-участниц соревнований, а также другая информация. В остальное время медиа-кровля станет одним из элементов архитектурной подсветки здания.
Также летом 2016 года начнется обустройство футбольного поля в "Лужниках". Его система дренажа будет совмещена с новейшей технологией подпочвенной аэрации, при помощи которой даже после самых сильных дождей поле можно будет высушить до необходимого уровня за 20-30 минут.
После завершения всех работ на "Лужниках" будет 16 основных и семь вспомогательных выходов вместо прежних 13. Между фасадной стеной и внутренней стеной пешеходной галереи стадиона появится система каскадных пешеходных лестниц. Расчетное время выхода болельщиков после матча составит 15 минут.
По словам Хуснуллина, после реконструкции исторический облик стадиона сохранится, он останется всеми узнаваемым спортивным символом столицы. Один из ярусов спорткомплекса решено превратить в смотровую площадку. Планируется, что, посещаемость "Лужников" при пропускной способности 68 тысяч человек в час составит более 3 миллионов людей в год.
Кроме того, в 2016 году должно начаться строительство канатной дороги от Воробьевых гор до "Лужников".
Москва на рельсах
Запуск пассажирских перевозок по Московской кольцевой железной дороге (МКЖД), соглашение об организации которых власти Москвы и руководство РЖД подписали в 2008 году, запланирован на сентябрь 2016 года. Всего на кольце предусмотрен 31 остановка с функцией транспортно-пересадочного узла. МКЖД планируется увязать с 17 линиями метро и десятью радиальными железнодорожными направлениями. В первый год эксплуатации МКЖД сможет перевезти порядка 75 миллионов человек. В 2025 году пассажиропоток увеличится до 300 миллионов. Ожидается, что МКЖД после запуска пассажирского движения и интеграции его с метро позволит снизить количество пассажиров на радиальных линиях столичной подземки на 20%.
На развитие территорий, прилегающих к МКЖД, власти российской столицы планируют привлечь порядка 40 миллиардов рублей. Общий бюджет строительства инфраструктуры и коммерческих объектов МКЖД составит 130,3 миллиарда рублей — из городского бюджета будет выделено 15,5 миллиарда, из федерального — 74,8 миллиарда, а 40 миллиардов — от частных инвестиций. В настоящее время готовность железнодорожной инфраструктуры МКЖД составляет 80%.
Протяженность системы столичного метро с учетом его интеграции с модернизируемым Малым кольцом Московской железной дороги превысит 500 километров. Кроме станций "Технопарк", "Румянцево" и "Саларьево", ввод которых намечен на самый конец текущего года, в 2016 году должно состояться открытие еще 12 станций московского метрополитена.
Так, к концу 2016 года планируется завершить строительство участка Третьего пересадочного контура метро от "Делового центра" до "Петровского парка", в состав которого войдут станции "Деловой центр", "Шелепиха", "Хорошевская", "Ходынское поле", "Петровский парк". Также в следующем году должен быть открыт участок Люблинско-Дмитровской линии от станции "Марьина Роща" до "Петровско-Разумовской", на нем откроются станции "Петровско-Разумовская", "Фонвизинская" и "Бутырская". В 2016 году планируется ввод в эксплуатацию новой конечной станции на севере Замоскворецкой линии — "Ховрино". Кроме того, ожидается открытие участка длиной 7,25 километра Калининско-Солнцевской линии со станциями "Минская", "Ломоносовский проспект" и "Раменки".
Закон об изъятии сельхозземель
Президент России Владимир Путин в конце 2015 года в послании Федеральному собранию заявил, что простаивающие сельхозземли следует изымать у недобросовестных владельцев и продавать их на аукционах. По его словам, соответствующий закон должен быть принят в осеннюю сессию 2016 года.
По данным Минсельхоза, объем заброшенных сельскохозяйственных земель в России составляет 10 миллионов гектаров. Законодательством России уже предусмотрена мера, согласно которой если земля не используется в течение пяти лет, то можно поднять вопрос об ее изъятии. В министерстве хотят сократить данный срок до трех лет. В настоящее время соответствующий законопроект находится на согласования с заинтересованными органами исполнительной власти.
Спикер Госдумы Сергей Нарышкин заявил, что важно изымать сельхозземли с последующей передачей по назначению — для ее возделывания, — а не из рук одного спекулянта в руки другого.
Как отметил первый замминистра имущественных отношений Московской области Игорь Тресков, работа по формированию судебной практики по изъятию земель сельскохозяйственного назначения в Подмосковье уже ведется. По данным министерства сельского хозяйства и потребительского рынка Московской области, в настоящее время не используется порядка 250 тысяч гектаров сельскохозяйственных земель Подмосковья.
По мнению экспертов, механизм изъятия более актуален для южных территорий, где выгодней заниматься сельским хозяйством. При этом механизм изъятия неиспользуемых сельхозземель вряд ли существенно отразится на подмосковных лендлордах, так как они стараются использовать такие участки по назначению. Более того, в случае изъятия такие земли могут оказаться попросту невостребованными.
Чиновники переезжают в «Москва-Сити»
Столичное правительство планирует приобрести офисные площади в ММДЦ "Москва-Сити" и перевезти туда часть департаментов с целью оптимизации расходов на размещение своих ведомств. Власти Москвы планируют потратить на переезд департаментов порядка 8 миллиардов рублей. В первую очередь в ММДЦ будут размещены департаменты городского имущества, экономической политики и тендерный комитет. Власти рассматривают несколько комплексов, в которые можно переехать, среди них небоскреб "Око" и еще три варианта.
На данный момент ведомства занимают восемь зданий в центре города. Большая часть из них являются ценными объектами градостроительства Москвы и требуют дорогостоящих ремонтных работ. Ежегодно на их эксплуатацию необходимо порядка 125 миллионов рублей. При их переезде занимаемая ими площадь уменьшится с нынешних порядка 50 тысяч квадратных метров до 30 тысяч "квадратов", что позволит сократить расходы городского бюджета ежегодно на 54 миллиона рублей.
Ожидается, что снижение цен на рынке офисной недвижимости позволит произвести покупку офисов максимально выгодно. В рамках сделки за 1 квадратный метр город заплатит 260 тысяч рублей, при среднерыночной стоимости аналогичных офисных помещений в 317 тысяч рублей. Продажа городских объектов не только покроет расходы на приобретение новых офисов, но и принесет прибыль в городской бюджет, рассчитывают в правительстве.
Московские власти к лету 2016 планируют выставить освобожденные объекты недвижимости на продажу.
Единый техзаказчик строительства
Президент РФ Путин в своем прошлогоднем послании Федеральному собранию предложил создать в РФ систему единого технического заказчика при строительстве за счет бюджета. Это должно позволить преодолеть существующий разнобой в стоимости строек и дать существенную экономию расходов государственных средств на капстроительство, сказал президент. Экономия может составить 10-20%.
По словам Михаила Меня, реальная работа по созданию системы единого техзаказчика в строительстве начнется с 2016 года. При этом система единого заказчика будет касаться только новых объектов, старые здания будут достраиваться по ранее заложенным алгоритмам, объяснил министр.
По данным Минстроя, в России в настоящее время насчитывается около 200 различных заказчиков в строительстве, что создает проблему излишнего расходования бюджетных средств на проектирование и строительство, отсутствия единых требований к проведению строительного контроля и подготовке проектной документации. В ведомстве считают, что новая система, помимо экономии государственных средств, позволит легче применять типовое проектирование.
Продолжение кризиса
По данным Росстата, ввод жилья в эксплуатацию в России в январе-ноябре 2015 года вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 3,4% — до 66,7 миллиона квадратных метров.
Однако объем введенного жилья в РФ в 2015 году может быть на 11% ниже, чем в 2014-м, и составить 74 миллиона квадратных метров. В 2014 году было введено 83,6 миллиона квадратных метров жилья, что превысило советский рекорд. При этом замглавы Минстроя Олег Бетин на совещании в Совете Федерации не исключил вероятность дальнейшего снижения объема ввода жилья в 2016 году примерно на 20% — до 60 миллионов квадратных метров.
Председатель Москомстройинеста Тимофеев ожидает, что в следующем году объем ввода недвижимости в Москве сохранится на уровне 2015 года. Планируемый ввод недвижимости в 2015 году в Москве составит порядка 9 миллионов квадратных метров, в том числе 3,4 миллиона квадратных метров жилья.
Эксперты же РЭУ имени Г.В. Плеханова прогнозируют начало восстановления рынка жилой московской недвижимости лишь в 2019-2020 годах. В 2015-2016 годах произойдет переход рынка в состояние рецессии: снижение спроса ниже объема предложения, уменьшение объемов строительства, предложения, поглощения, а также снижение цен. В 2017-2018 годах ожидается кризисное падение этих показателей, ожидают они.
