Эксперты призывают не "одаривать" российских очередников жильем

МОСКВА, 15 февраля — РИА Новости, Марина Заблудовская. Строительство жилья для очередников в России за счет бюджета бесперспективно, а нерыночные механизмы предоставления бесплатного жилья отдельным счастливцам-очередникам ничуть не помогают развитию рынка недвижимости, считают эксперты, опрошенные РИА Новости. Оптимальным решением жилищной проблемы для льготных категорий граждан, на их взгляд, является предоставление им квартир в доходных домах, а также стимулирование к покупке недвижимости с помощью доступных ипотечных инструментов и льготных программ.

Кто следующий

Механизм решения проблемы обеспечения жильем очередников и бюджетников в России, на первый взгляд, вполне продуман, понятен и эффективен. Однако при детальном рассмотрении к тому, как этот самый механизм реализуется, появляется ряд вопросов еще на уровне формулировок.  

В частности, заместитель председателя правления КБ "МИА" Лада Краснова обращает внимание на тонкости в терминологии. К примеру, в Москве существует две очереди на жилье, напоминает она. В одной, по словам эксперта, находятся граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и вставшие на учет до 1 марта 2005 года – сейчас идет ликвидация как раз этой очереди. После 1 марта 2005 года, продолжает она, когда был введен Жилищный кодекс, появилась другая категория граждан, которые признаны нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий.

Содействие в улучшении жилищных условий, как ранее рассказывал в интервью РИА Новости руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев, может происходить в рамках программы "Жилище" с помощью ее механизмов. К ним относятся бесплатное предоставление жилья по договорам социального найма и бесплатное предоставление жилья по договорам безвозмездного пользования (так происходит с детьми-сиротами и инвалидами с нарушениями функций опорно-двигательного аппарата, а также многодетными семьями с пятью и более детьми).

Кроме того, в Москве действует особый механизм предоставления жилья очередникам – наем в бездотационных домах. "Квартиры в таких домах нельзя приватизировать, а плата за наем жилья в них несколько больше, чем при социальном найме. Кроме того, жилищно-коммунальные услуги проходится оплачивать без всяких дотаций города. Но при этом и получить такое жилье можно, не ожидая в очереди 20 лет", — объяснял Федосеев. Беседуя с агентством, он подчеркивал, что это жилье в полном смысле слова доступное, ведь за однокомнатную квартиру в бездотационном доме семья платит с учетом коммунальных платежей и стоимости аренды около 5 тысяч рублей в месяц, за трехкомнатную – порядка 10 тысяч.

А вот в отношении ветеранов войны, как утверждает член Общественного совета Министерства регионального развития, заведующий кафедры "Технология и организация строительного производства" МГСУ Азарий Лапидус, проблема с жильем и вовсе решена на 100%, по крайней мере, по бумагам.

От Москвы до самых до окраин

Каждый из субъектов РФ выбрал свой путь решения проблемы очередников, замечает Краснова. Москва, по словам эксперта, чтобы ускорить ликвидацию очереди, стимулирует стоящих на жилищном учете горожан к самостоятельной покупке жилья, датируя стоимость квадратного метра. "Если очередники покупают жилье у города, то стоимость квадратного метра рассчитывается исходя из времени их нахождения в очереди. Здесь есть повышающие и понижающие коэффициенты. Условно говоря, 10 лет принято за единицу: если семья стоит больше 10 лет – коэффициент понижающий, а если меньше – повышающий. Максимальный коэффициент 1,7, а минимальный — 0,3", — поясняет собеседница агентства.

На предоставляемую площадь и стоимость жилья также влияет и количество членов семьи, подчеркивает Краснова. "Бывали случаи, когда семья очень долго стояла в очереди и в итоге стоимость квадрата могла составить 10-20 тысяч рублей для Москвы. В социальных программах это возможно", — утверждает эксперт.

Для Москвы, по словам Красновой, наиболее интересным способом обеспечения очередников жильем является "Социальная ипотека", так как в этом случае вырученные денежные средства поступают в городской бюджет. Кредиты по этой программе выдаются  со ставкой 9,5% годовых, но при этом ставка бюджетом не датируется, подчеркивает собеседница агентства.

Другие регионы России устанавливают свои правила и условия предоставления жилья очередникам.

"Например, в каких-то регионах люди могут взять любой коммерческий кредит, но какая-то его часть будет датирована из бюджета. Такая схема в частности применяется в Казани", — говорит собеседница агентства.

Сколько стоит жилье в разных регионах России. Инфографика >>>

Правда, добавляет она, появились и субъекты федерации, где жилье начали строить и выделять людям по принципу доходных или бездотационных домов. Например, в Новосибирске совместно с АИЖК сделали программу именно для бюджетников – молодых ученых. "Для них были отстроены специальные дома для сдачи в аренду. Сумма аренды определялась в зависимости от возраста, лет нахождения в очереди, а также значимости того или иного ученого", — поясняет Краснова.

На решение вопроса доступного жилья для льготников направлены и некоторые программы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Так, в целях содействия обеспечению жильем льготных категорий граждан с применением механизмов ЖСК Фонд РЖС осуществляет передачу земельных участков кооперативам в безвозмездное срочное пользование. После ввода в эксплуатацию построенных объектов участки будут переданы бесплатно в собственность членов кооператива.

Светлана Кузнецова (Фонд РЖС): жилье на землях Фонда РЖС строится почти вдвое быстрее обычного. Интервью >>>

Также в Фонде РЖС напоминают, что граждане, имеющие трех и более детей, имеют право получить бесплатно земельные участки, в том числе для индивидуального жилищного строительства. А такой механизм продажи земельных участков, как "голландские" аукционы, позволит добиться удешевления жилья эконом-класса на 10-20% от цены Минрегиона.

Соседи "за бугром"

Одна из главных социальных проблем российского жилищного рынка, по мнению Лапидуса, резкий перекос количества частников (в районе 90%) по отношению к количеству арендаторов. При этом, констатирует собеседник агентства, сложилась она искусственно, в начале 90-х годов XX века, когда государство просто взяло и "подарило" всем по квартире, дав старт бесплатной приватизации. Ни в одной цивилизованной стране нет такой ситуации, сетует собеседник агентства. 

Поэтому в вопросах решения проблем социального жилья эксперты рекомендуют присмотреться к опыту зарубежных стран.

Говоря о зарубежном опыте решения проблемы очередников, советник президента ФСК "Лидер" Григорий Алтухов указывает тот факт, за рубежом практически не предоставляют социальное жилье в собственность. "Там возможны льготные ставки аренды, даже бесплатная аренда и практически невозможно добиться выселения, но права собственности остаются за государством", — замечает эксперт.

В свою очередь генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов замечает, что в Европе рынок социального жилья условно можно разделить на три основных сегмента: социальное жилье, коммерческий наем и социально-ориентированный наем. Жилье на условиях социального найма, по его словам, предоставляется гражданам, которые находятся на попечении государства, например, инвалидам, и ряду других категорий населения. Обладателей такого жилья немного, и они не платят за квартиру и коммунальные услуги, поясняет собеседник агентства.

С помощью коммерческого найма, продолжает Коновалов, можно снять квартиру в блочном доме или поселиться в частном, договорившись о стоимости жилья напрямую с владельцем недвижимости. А вот социально-ориентированный найм, как замечает эксперт, является самой популярной формой аренды жилья в Германии (50% арендаторов) или Голландии (75% арендаторов). "В США на рынке социального жилья работают три специальные программы: строительство социального жилья для бедных, субсидии на приобретение и строительство собственного жилья, субсидии на аренду и отопление жилища", — напоминает генеральный директор Tekta Group.

Социальное жилье в Европе также поддерживается различными государственными субсидиями, грантами и налоговыми льготами, добавляет генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "Обычно таким жильем в той или иной форме владеет государство, и граждане, получившие его, могут либо выплачивать аренду на льготных условиях, либо выкупить квартиру по специальной долгосрочной ипотечной программе. Льготы по ипотечным процентам практикуются в Ирландии, Бельгии, Голландии, Дании", — рассказывает собеседница агентства.

Без компромиссов

Эксперты ГК "СУ-155" убеждены, что жилищную проблему в России нужно решать комплексно, в общем, не разделяя ее на проблемы очередников, бюджетников и всех остальных. По данным ГК "СУ-155", чтобы поднять норму обеспеченности жильем, в пересчете на каждого жителя России необходимо строить 0,8-1 квадратных метров жилой площади в год, то есть в общей сложности 100-140 миллионов квадратных метров.

Сейчас же во всей стране строится 65,2 миллионов квадратных метров в год (данные за 2012 год), и это с учетом дачного домостроения, сообщают в пресс-центре "СУ-155".

С этим не вполне соглашается заведующий кафедры "Технология и организация строительного производства" НИУ МГСУ Лапидус. Он убежден, что как таковое увеличение объемов строительства жилья – это не выход. Разумеется, возводимого жилья под социальные нужды сейчас не хватает, подтверждает он, но прежде чем ударно увеличивать объемы строительства, нужно провести ревизию списка очередников.

А вот Алтухов и вовсе убежден, что строительство бюджетного жилья в том виде, как оно существует сейчас, бесперспективно. По его мнению, бюджетное жилье сегодня пытается решить проблемы тех, кто не может позволить себе улучшение жилищных условий даже с учетом продажи старой недвижимости. Нерыночные же механизмы предоставления бесплатного жилья отдельным "везунчикам"-очередникам, по словам собеседника агентства, ничуть не помогают развитию рынка недвижимости.

С экспертом солидарен генеральный директор ГК "Простор", президент Гильдии риэлторов Москвы Сергей Саяпин. По его мнению, в настоящий момент проблема предоставления бесплатного жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий не имеет эффективных законченных решений ни в одном из регионов РФ.

Все дело в том, что сейчас государство стремится монетизировать отношения с гражданами, что слабо коррелируется с ранее взятыми на себя обязательствами по обеспечению их жильем, рассуждает собеседник агентства. "Само понятие "социальной нормы" жилья уже фактически упразднено — муниципалитеты не готовы решать проблемы семей, малообеспеченных жилплощадью, а вынуждены решать их только при расселении ветхого или аварийного жилого фонда", — сетует Саяпин.

Будущее за арендой

Собеседники РИА Новости предлагают несколько вариантов решения проблемы социального жилья в России. Во-первых, считают они, стимулировать покупательскую способность людей нужно за счет создания для них хороших условий труда и дохода, а также за счет всевозможных дотаций и льгот со стороны государства.

Как утверждает советник президента ФСК "Лидер" Алтухова, большая часть из так называемых "бюджетников" – это люди трудоспособного возраста с профессиональным образованием и зачастую социально важными профессиями. Эксперт убежден, что гораздо эффективнее – в стратегическом плане, на срок в 10-30 лет – обеспечить этих людей нормальным уровнем дохода, что позволит им выйти на рынок недвижимости самостоятельно.

Во-вторых, участники рынка указывают на необходимость развития механизмов социального найма жилья без права приватизации и доходных домов.

"Важно объяснить людям, что, конечно, можно стоять 10 лет в очереди на квартиру и так и не получить ее, а можно уже на второй год въехать в жилье по найму", — говорит например, Лапидус.

Кстати, собеседник агентства отмечает одно неоспоримое преимущество арендного жилья – оно высвобождает людей от привязок к месту. Именно по этой причине, утверждает Лапидус, на Западе так легко расстаются с рабочими местами, переезжая, скажем, из Сан-Франциско в Лос-Анджелес или в Нью-Йорк.

Если сейчас половину того жилья, которое идет на предоставление льготным категориям, перевести "в наем" с дотацией на ЖКХ, то уже через 10-12 лет в России появится достаточно серьезный работающий рынок аренды, в том числе социальной, с оптимизмом резюмирует эксперт.