МОСКВА, 16 августа — РИА Недвижимость. Старинные здания бывшей детской больницы святой Ольги в центре Москвы, выставленные властями города на торги, благодаря удачному месторасположению могут быть реновированы инвесторами как под жилую, так и под общественно-административную функции, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.
Власти Москвы выставили на аукцион старинные здания бывшей детской больницы святой Ольги в центре города, сообщил организатор торгов — столичный департамент по конкурентной политике. Заявки для участия в торгах принимаются до 21 сентября, сам аукцион пройдет 27 сентября. Начальная стоимость лота — 193,76 миллиона рублей. Комплекс зданий общей площадью 3,1 тысячи квадратных метров расположен по адресу: Орлово-Давыдовский переулок, 2, строения 1, 2, 3, 4. Здания представляют собой двухэтажные и одноэтажные кирпичные здания. Земельный участок площадью 19,5 тысячи квадратных метров находится в собственности Москвы.
Больница была построена в 1880-1890-е годы на средства графа Сергея Орлова-Давыдова в память его матери Ольги и просуществовала в Орлово-Давыдовском переулке до революции. В советское время в стенах комплекса также располагались медицинские учреждения.
Варианты редевелопмента
Очевидными плюсами объекта являются расположение в пределах ТТК, близость к Проспекту Мира, одноименной станции метро, к Ботаническому саду МГУ «Аптекарский огород», полагает директор по развитию бизнеса группы консультационных услуг компании JLL Антон Коротаев. По его мнению, учитывая площадь зданий, они могут подойти для размещения офисных площадей, апартаментов и небольшого объема общепита.
Руководитель отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Юлия Токарева замечает, что при отличной транспортной доступности, в том числе близости станции метро, в то же время это вторая линия, «тихий центр». «Такая локация оптимальна под офисное использование, клинику, можно рассмотреть апартаменты, если есть опция увеличения площади зданий», — говорит она.
В данной локации наиболее востребованным было бы жилье или апартаменты, считает директор департамента оценки компании Knight Frank Ольга Кочетова, подчеркивая, что при этом важно правильно определить целевую аудиторию и грамотно позиционировать проект на рынке.
К реконструкции под жилье или апартаменты склоняется и старший консультант отдела рынков капитала и инвестиций компании CBRE Эльдар Асадуллаев — помимо непосредственной близости к метро, в пользу этого варианта он относит и размер участка.
«Наилучший вариант — офисные или административные помещения», — уверен директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci Александр Морозов. Улица не очень проходная, поэтому также возможно устройство торгово-офисных помещений на первом этаже, рассуждает эксперт.
В качестве еще одного варианта Коротаев говорит об использовании зданий под частную медицинскую клинику. Схожую мысль высказывает и Кочетова, добавляя, что в данном случае историческое прошлое однозначно сыграет позитивную роль.
Плата за статус
В условиях конкурса сообщается, что комплекс имеет статус выявленного объекта культурного наследия. Здания сохранили мозаичные изображения святого целителя Пантелеймона и покровительницы больницы святой Ольги. Инвестор будет обязан провести на объекте ремонтно-реставрационные работы и приспособить под современное использование.
По словам Коротаева, вложения в реставрацию увеличат стоимость проекта. «С уверенностью можно сказать, что историческое прошлое здания увеличит расходы девелопера на реконструкцию и приспособление зданий под современную функцию», — соглашается с коллегой Асадуллаев.
Коротаев также замечает, что существующие строения специфичны, они имеют небольшую общую площадь при достаточно крупном земельном участке. «Поэтому важно понимать, возможно ли увеличение площади объекта за счет нового строительства или реконструкции — это могло бы положительно сказаться на его экономике», — говорит эксперт.
Опыт есть
Лот может быть интересен девелоперам, специализирующимся на реконструкции исторических зданий под жилье или апартаменты, полагает Асадуллаев.
По мнению Кочетовой, учитывая размер участка, это могут быть не только крупнейшие игроки, но и небольшие девелоперские компании. «Но с обязательным опытом реализации проектов реконструкции исторических зданий», — подчеркивает она.
Эксперты отмечают, что примеров реставрации с приспособлением объектов культурного наследия довольно много. Так, Токарева выделяет офисные центры «Красная Роза», «Даниловская мануфактура», жилой комплекс Wine House. Асадуллаев добавляет, что компания KR Properties в настоящий момент проводит реновацию дома Депре по проекту Романа Клейна под апартаменты.
Морозов вспоминает успешный опыт и из мировой практики — редевелопмент больницы святого Чарльза в американском городе Аврора, построенной в 1932 году, а в 2010-м включенной в Национальный список исторических объектов. Инвестиции оценивались в 24 миллиона долларов, однако часть расходов удалось покрыть за счет федерального бюджета. В проект вложились несколько девелоперских компаний (Evergreen Real Estate Group, the Northern Lights Development Corporation), местные власти, а также частные инвесторы. Сейчас в здании располагаются апартаменты.
